Sechs Zeilen auf einem gefalteten Blatt

Das Gesetz gibt Ihnen die Fragen. Die Antworten müssen Sie vom Bauträger verlangen und in den Vertrag schreiben.

Sechs Zeilen, handgeschrieben, auf einem zweimal gefalteten Blatt.

Gil zog es in einem Café in Cluj aus der Jackentasche, eine halbe Stunde vor dem Treffen mit dem Bauträger, und breitete es auf dem Tisch aus. „Ich bin es im Flugzeug noch einmal durchgegangen“, sagte er. „Ich bin mir immer noch nicht sicher, ob ich die fünfte Zeile verstehe.“

Das Blatt hatten wir zwei Wochen zuvor gemeinsam geschrieben, in einem Zoom-Gespräch, das mit einer ganz anderen Frage begonnen hatte. Gil fragte, ob es jetzt, nach dem Nordis-Gesetz, sicher sei, in Rumänien eine Wohnung vom Plan zu kaufen. Ich antwortete, dass das Gesetz diese Frage nicht beantwortet. Aber es beantwortet eine andere, nicht weniger wichtige: was genau man fragen muss.

Gils Tochter studiert Medizin in Cluj, im dritten von sechs Jahren. Seit drei Jahren zahlt er Miete, und jeden Sommer kommt eine weitere Erhöhung. Seine Rechnung war einfach: eine Zweizimmerwohnung in der Nähe der Universität, in der die Tochter bis zum Ende des Studiums wohnt und die danach an den nächsten Studenten vermietet wird. Ein neues Projekt, zehn Minuten zu Fuß vom Campus, geplante Übergabe im Sommer 2028.

Das Gesetz, das am 11. Dezember 2025 in Kraft trat, änderte das rumänische Gesetz über die Bauqualität und das Grundbuchgesetz. Jede Zeile auf Gils Blatt entstand aus einer Bestimmung darin.

Die erste Zeile: Ist die Baugenehmigung im Grundbuch eingetragen? Ohne das kann man keinen Vorvertrag für eine künftige Wohnung unterschreiben. Der Vertrag selbst wird nur beim Notar unterschrieben, der ihn am selben oder am nächsten Werktag zur Eintragung einreicht. Das Gesetz soll die Möglichkeit verschließen, dieselbe Wohnung zweimal zu verkaufen.

Die zweite Zeile: Auf welches Konto gehen die Anzahlungen? Laut Gesetz auf ein separates Bankkonto, das ausschließlich für dieses Projekt bestimmt ist. Die dritte: Wer genehmigt die Zahlungen von diesem Konto? Der Bauaufseher. Ohne seine Genehmigung fließt kein Geld ab.

Die vierte Zeile: Wie viel zahlt man bei der Reservierung? Das Gesetz begrenzt die Reservierungsgebühr auf 5 % des Preises, für einen Zeitraum von höchstens sechzig Tagen.

Die fünfte Zeile, die, bei der Gil unsicher war: Was passiert mit dem Geld oberhalb der Obergrenzen? Das Gesetz erlaubt, vom Konto bis zu 25 % des Preises für den Rohbau zu entnehmen und nach Fertigstellung des Rohbaus weitere bis zu 20 % für die Haustechnik. Zu allem, was darüber hinausgeht, und zu der Frage, wann genau der Bauträger es anrühren darf, schweigt das Gesetz fast völlig. „Und was macht man mit Schweigen?“, fragte Gil im Zoom. Man schreibt es in den Vertrag.

Die sechste Zeile stammt gar nicht aus dem Gesetz: Was passiert, wenn sich die Übergabe verzögert? Wenn in Rumänien der Termin für die Unterzeichnung des endgültigen Vertrags ohne vereinbarte Verlängerung verstreicht, kann der Käufer vom Bauträger Entschädigung verlangen. Es ist sinnvoll, dass der Betrag im Voraus festgeschrieben ist und nicht später zur Diskussion steht.

Das Treffen selbst verlief besser, als Gil erwartet hatte. Der Bauträger, ein Einheimischer, der in der Stadt bereits mehrere Projekte gebaut hatte, ging die Liste durch, ohne ins Stocken zu geraten. Er zeigte einen Grundbuchauszug mit eingetragener Genehmigung. Er nannte die Kontodaten des Projekts und den Namen des Bauaufsehers. Für die fünfte Zeile schlug er selbst eine Formulierung vor: Das Geld oberhalb der Obergrenzen bleibt bis zur Nutzungsgenehmigung auf dem Konto. „Du bist der erste Käufer, der mich danach fragt“, sagte er zu Gil. „Die meisten fragen nur nach dem Stockwerk.“

Dann kam das Reservierungsformular.

Die Vermarkterin schickte es noch am selben Abend. Reservierungsgebühr 10 %, Reservierungszeitraum neunzig Tage. Gil machte ein Foto und schickte es mir mit einem einzigen Fragezeichen.

Das war kein Trick. Es war ein Formular aus der Zeit vor dem Gesetz, das noch auf dem Computer der Vermarkterin lag. Aber ein solches Formular ist keine technische Kleinigkeit. Eine Reservierung, die die Obergrenze überschreitet, ist dem Einwand ausgesetzt, nichtig zu sein, und wer sie in gutem Glauben unterschrieben hat, streitet am Ende womöglich um sein Geld statt um die Wohnung.

Ich schrieb dem Bauträger. Die Antwort kam am nächsten Tag, mit einer Entschuldigung und einem korrigierten Formular: 5 %, sechzig Tage.

Nur waren inzwischen fast zwei Wochen vergangen. Und die Wohnung, die Gil wollte, im vierten Stock mit dem Balkon zum Hügel, war an jemanden verkauft worden, der das alte Formular unterschrieben hatte, ohne irgendetwas zu fragen.

Gil nahm die Wohnung darunter. Derselbe Grundriss, ohne die Aussicht.

„Er hat den Balkon bekommen“, schrieb Gil mir nach der Unterzeichnung beim Notar. „Ich habe einen Vertrag bekommen, den ich verstehe.“

Manchmal denke ich an diesen anderen Käufer. Wahrscheinlich wird bei ihm alles gut gehen. Der Bauträger ist seriös, das Formular wurde bereits korrigiert, das Projekt kommt voran. Aber er hat ein Dokument unterschrieben, das nicht dem Gesetz entsprach, und er hat keine Ahnung.

Die meisten Investoren, die zu mir kommen, fragen, ob das neue Gesetz sie schützt. Das ist eine Ja-oder-Nein-Frage, und so funktioniert dieses Gesetz nicht. Es verspricht von sich aus nichts. Es gibt Ihnen eine Liste. Wer mit der Liste zum Treffen kommt, merkt sehr schnell, welcher Bauträger antworten kann und wo das Gesetz selbst eine Lücke lässt, die man im Vertrag füllen muss.