ستة أسطر على ورقة مطوية

القانون يعطيكم الأسئلة. أما الأجوبة فعليكم أن تطلبوها من المطوّر، وأن تكتبوها في العقد.

ستة أسطر، بخط اليد، على ورقة مطوية أربع طيات.

أخرجها غيل من جيب سترته في مقهى في كلوج، قبل نصف ساعة من الاجتماع مع المطوّر، وفردها على الطاولة. «راجعتها مرة أخرى في الطائرة،» قال. «ما زلت غير متأكد أنني أفهم السطر الخامس.»

كتبنا الورقة معًا قبل ذلك بأسبوعين، في مكالمة زوم بدأت بسؤال مختلف تمامًا. سأل غيل إن كان شراء شقة على الخارطة في رومانيا آمنًا الآن، بعد قانون Nordis. أجبته بأن القانون لا يجيب عن هذا السؤال. لكنه يجيب عن سؤال آخر لا يقل أهمية: ماذا تسأل بالضبط.

ابنة غيل تدرس الطب في كلوج، في السنة الثالثة من ست. منذ ثلاث سنوات وهو يدفع الإيجار، وفي كل صيف تأتي زيادة أخرى. كان حسابه بسيطًا: شقة من غرفتين قرب الجامعة، تسكنها ابنته حتى نهاية الدراسة، ثم تُؤجَّر للطالب التالي. مشروع جديد، على بُعد عشر دقائق سيرًا من الحرم الجامعي، والتسليم مخطط له في صيف 2028.

القانون، الذي دخل حيز التنفيذ في 11 ديسمبر 2025، عدّل قانون جودة البناء الروماني وقانون السجل العقاري. وكل سطر على ورقة غيل وُلد من بند واحد فيه.

السطر الأول: هل رخصة البناء مسجّلة في السجل العقاري؟ بدون ذلك لا يمكن توقيع اتفاق أولي لشقة مستقبلية. والاتفاق نفسه لا يُوقَّع إلا عند كاتب عدل، يقدّمه للتسجيل في اليوم نفسه أو في يوم العمل التالي. هدف القانون إغلاق إمكانية بيع الشقة نفسها مرتين.

السطر الثاني: إلى أي حساب تذهب الدفعات المقدمة؟ بحسب القانون، إلى حساب بنكي منفصل مخصص لهذا المشروع وحده. والثالث: من يوافق على الدفعات منه؟ مشرف الموقع. ودون موافقته لا يخرج المال.

السطر الرابع: كم يُدفع عند الحجز؟ القانون يحدد رسوم الحجز بـ5% من السعر، لمدة تصل إلى ستين يومًا.

السطر الخامس، الذي لم يكن غيل متأكدًا منه: ماذا يحدث للمال الذي يتجاوز السقوف؟ القانون يسمح بسحب ما يصل إلى 25% من السعر من الحساب للهيكل، وبعد اكتمال الهيكل ما يصل إلى 20% أخرى للتمديدات والتجهيزات. أما ما يتجاوز ذلك، ومتى بالضبط يستطيع المطوّر أن يلمسه، فالقانون يكاد يصمت عنه. «فماذا نفعل مع الصمت؟» سأل غيل في الزوم. نكتبه في العقد.

السطر السادس لم يأتِ من القانون أصلًا: ماذا يحدث إن تأخر التسليم؟ في رومانيا، حين يمر موعد توقيع الاتفاق النهائي دون تمديد متفق عليه، يحق للمشتري مطالبة المطوّر بتعويض. ومن الأفضل أن يكون المبلغ مكتوبًا مسبقًا، لا محلًّا للجدال لاحقًا.

كان الاجتماع نفسه أفضل مما توقع غيل. المطوّر، رجل محلي بنى عدة مشاريع في المدينة، مرّ على القائمة دون ارتباك. أراه مستخرجًا من السجل والرخصة مسجّلة فيه. وأعطاه تفاصيل حساب المشروع واسم المشرف. وعن السطر الخامس اقترح هو بنفسه صيغة: المال الذي يتجاوز السقوف يبقى في الحساب حتى صدور إذن الإشغال. «أنت أول مشترٍ يسألني عن هذا،» قال لغيل. «معظم الناس يسألون عن الطابق فقط.»

ثم جاء نموذج الحجز.

أرسلته المسوّقة في المساء نفسه. رسوم حجز بنسبة 10%، ومدة حجز تسعون يومًا. صوّره غيل وأرسله لي مع علامة استفهام واحدة.

لم يكن ذلك حيلة. كان نموذجًا من قبل القانون، بقي في حاسوب المسوّقة. لكن نموذجًا كهذا ليس مسألة تقنية. الحجز الذي يتجاوز السقف معرّض للطعن ببطلانه، ومن وقّع عليه بحسن نية قد يجد نفسه يتجادل على ماله بدل أن يتجادل على الشقة.

كتبت إلى المطوّر. وصل الرد في اليوم التالي، مع اعتذار ونموذج مصحّح: 5%، ستون يومًا.

غير أنه في الأثناء مرّ قرابة أسبوعين. والشقة التي أرادها غيل، في الطابق الرابع مع الشرفة المطلة على التلة، بيعت لشخص وقّع على النموذج القديم دون أن يسأل شيئًا.

أخذ غيل الشقة التي تحتها. التصميم نفسه، دون الإطلالة.

«هو حصل على الشرفة،» كتب لي غيل بعد التوقيع عند كاتب العدل. «وأنا حصلت على عقد أفهمه.»

أفكر أحيانًا في ذلك المشتري. على الأرجح ستسير الأمور معه على ما يرام. المطوّر جاد، والنموذج صُحّح بالفعل، والمشروع يتقدم. لكنه وقّع على مستند لم يكن مطابقًا للقانون، وليست لديه أدنى فكرة.

معظم المستثمرين الذين يأتون إليّ يسألون إن كان القانون الجديد يحميهم. هذا سؤال جوابه نعم أو لا، وهذا القانون لا يعمل هكذا. لا يضمن شيئًا وحده. بل يعطيكم قائمة. ومن يأتي إلى الاجتماع ومعه القائمة يكتشف سريعًا جدًا أي مطوّر يعرف كيف يجيب، وأين يترك القانون نفسه فراغًا يجب ملؤه في العقد.