أربعون ألف يورو، والقرار اتُّخذ في غيابه

الغياب عن الجمعية العامة ليس حيادًا. إنه تصويت، لكنه ليس تصويتكم.

أورن مدير عمليات في شركة برمجيات، في السابعة والأربعين، من النوع الذي يدير أمواله في جدول إكسل واحد منظّم. في 2019 اشترى شقة من ثلاث غرف في بوخارست، اثنان وسبعون مترًا في مبنى قديم في حي أفياتسيه (Aviației)، بـ92 ألف يورو. لم ينجرف. فحص، وقارن، وزار مرتين، واختار مبنى بدا له محافظًا عليه.

ومنذ ذلك الحين دخل الإيجار كل شهر. شركة إدارة محلية تولت أمر المستأجر، وجبت، وحوّلت. سبع سنوات دون عطل واحد. زار أورن الشقة مرتين فقط في المجموع، كلتاهما في السنتين الأوليين. كان هذا بالضبط الاستثمار الذي أراده: استثمار لا يطلب منه شيئًا.

في ربيع 2026 قرر البيع. وجد مشتريًا بـ145 ألفًا، واتفقا على السعر، وحددا موعدًا عند كاتب العدل.

ثم طلب كاتب العدل الشهادة من جمعية المالكين.

في رومانيا هذا ليس إجراءً شكليًا. كاتب العدل لا يصادق على صفقة بيع في مبنى مشترك دون شهادة مكتوبة من الجمعية تفيد بأن البائع سدّد كل ديونه. وصلت الشهادة، وفيها مبلغ. دين باسم أورن، يتراكم منذ أكثر من عام.

أرسل لي أورن رسالة في الثامنة مساءً. «إيلان، كاتب العدل أوقف الصفقة. يقولون إن عليّ دينًا للجنة العمارة. أي لجنة عمارة؟»

في اليوم التالي استخرجت مستخرجًا من مكتب السجل العقاري. وهناك كانت المفاجأة الثانية تنتظر: رهن مسجّل على الشقة لصالح جمعية المالكين. لا بنك. المبنى.

طلبت من المكتب المحلي التواصل مع رئيس جمعية السكان وطلب محاضر الجمعيات العامة، فتكشّفت القصة في سطرين.

في يونيو 2024 دُعيت جمعية عامة لإقرار ترميم: عزل الواجهة وترميمها، واستبدال المصعد، ونظام اتصال داخلي جديد. التكلفة الإجمالية نحو أربعين ألف يورو. في الجمعية الأولى حضر أحد عشر مالكًا من ثمانية وعشرين. لا نصاب. بعد تسعة أيام دُعيت جمعية ثانية. هذه المرة حضر تسعة. واتُّخذ القرار بسبعة أصوات.

حصة أورن، وفق نسبة ملكيته في الأجزاء المشتركة، بلغت نحو 2,100 يورو. وحتى اليوم الذي سأل فيه كاتب العدل، أضافت الفوائد نحو 1,780 أخرى.

والآن إلى الجزء الذي لم يكن أورن يعرفه، ولا يعرفه معظم المستثمرين الإسرائيليين في رومانيا.

قرار الجمعية العامة ملزم منذ لحظة تعليقه على لوحة الإعلانات في المبنى. ملزم للجميع، بمن فيهم من لم يحضر، وبمن فيهم من ليس عضوًا في الجمعية. لا أحد ملزم بملاحقتكم.

لكن هناك وجهًا آخر، وهو ما عمل لصالحنا. في الجمعية الثانية يمكن اتخاذ القرار بأي عدد من الحاضرين، بشرط واحد: وجود إثبات على أن جميع الأعضاء دُعوا. إما بجدول دعوة موقّع، أو ببريد مسجّل بعلم الوصول، وبالتوازي بالتعليق على اللوحة. في ملف أورن كان اسمه في الجدول. دون توقيع. دون رسالة مسجّلة. والعنوان الذي احتفظت به الجمعية له كان الشقة نفسها، حيث يسكن مستأجر رمى الورقة.

والأمر الثاني: استبدال المصعد ونظام الاتصال الداخلي الجديد ليسا «إصلاحًا». إنهما تحديث، والقانون الروماني يشترط للتحديث موافقة ثلثي مجموع المالكين. ثلثا الثمانية والعشرين تسعة عشر. وكان هناك سبعة.

جلست أمام أورن وكان عليّ أن أقول له الجزء الأقل لطفًا أيضًا. دعوى إلغاء القرار لا تجمّده. الترميم نُفّذ، والسقالات أُزيلت قبل عام، والمصعد يعمل، ومستأجره يستخدمه كل يوم. حتى لو ربحنا، لن نسترد مالًا أُنفق على جدران يستفيد منها.

فذهبت إلى شيء أضيق.

ما لم أقله لأورن فورًا هو أنه حتى لو أراد رئيس الجمعية أن يعفيه من الفوائد، فلا يستطيع. أموال الفوائد تدخل بحكم القانون إلى صندوق مخصص، ولا يجوز إنفاقها إلا على أمور محددة. الإعفاء قرار لجمعية عامة كاملة. جمعية أخرى، ونصاب آخر، وشهران آخران.

أما ما يقع ضمن صلاحية اللجنة فهو تصحيح حساب خاطئ. وهنا كانت النقطة. فوائد التأخير لا تبدأ بالسريان إلا بعد ثلاثين يومًا من موعد الدفع، والموعد يتحدد بحسب اليوم الذي سُلّمت فيه قائمة الدفعات لمالك الشقة. لم تُسلَّم لأورن أي قائمة. لا بالبريد، ولا بالبريد الإلكتروني، ولا بالهاتف. أول تاريخ تسليم كان اليوم الذي صدرت فيه الشهادة لكاتب العدل.

كتبت رسالة إلى رئيس الجمعية وإلى محاميها. فصّلت عيب الدعوة، ومسألة الثلثين، وحساب الفوائد، واقترحت أن يصحّحوا الثالثة فقط.

فهم المحامي حجم الانكشاف فورًا. إن سقط القرار، فهو يسقط أمام المالكين الثمانية والعشرين جميعًا، والجمعية دفعت للمقاول بالفعل. أما تصحيح حساب الفوائد لمالك واحد فيكلّفهم أقل بكثير.

أُغلقت التسوية في أقل من أسبوعين. دفع أورن أصل المبلغ كاملًا، 2,100 يورو كانت عليه في كل الأحوال. وأُعيد حساب الفوائد من يوم التسليم الفعلي فانخفضت إلى 310 يورو. وشُطب الرهن من المستخرج خلال عشرة أيام، كما يُلزم القانون.

أُغلقت الصفقة، متأخرة ستة أسابيع. استغل المشتري التأخير وخفّض ألفي يورو من السعر.

قال لي أورن في النهاية: «طوال سبع سنوات لم أتلقَّ من هذا المبنى ولو رسالة بريد إلكتروني واحدة.» قلت له إن هذا بالضبط هو الأمر. لم يعطهم يومًا عنوانًا يمكن الإرسال إليه.