Vierzigtausend Euro, und die Entscheidung fiel ohne ihn

Wer einer Versammlung fernbleibt, ist nicht neutral. Er stimmt ab, nur nicht selbst.

Oren ist Betriebsleiter bei einer Softwarefirma, siebenundvierzig, einer von denen, die ihre Finanzen in einer einzigen sauberen Excel-Tabelle führen. 2019 kaufte er eine Dreizimmerwohnung in Bukarest, zweiundsiebzig Quadratmeter in einem älteren Gebäude im Viertel Aviatei, für 92.000 Euro. Er ließ sich nicht mitreißen. Er prüfte, verglich, besichtigte zweimal und wählte ein Gebäude, das ihm gepflegt erschien.

Seitdem kam jeden Monat die Miete. Eine lokale Hausverwaltung kümmerte sich um den Mieter, kassierte und überwies. Sieben Jahre ohne eine einzige Panne. Oren war insgesamt zweimal dort, beide Male in den ersten zwei Jahren. Es war genau die Investition, die er wollte: eine, die nichts von ihm verlangt.

Im Frühjahr 2026 beschloss er zu verkaufen. Er fand einen Käufer für 145.000, einigte sich auf den Preis, und sie legten einen Termin beim Notar fest.

Dann verlangte der Notar die Bescheinigung der Eigentümervereinigung.

In Rumänien ist das kein Ritual. Ein Notar beurkundet keinen Verkauf in einem Mehrparteienhaus ohne schriftliche Bestätigung der Vereinigung, dass der Verkäufer alle seine Schulden beglichen hat. Die Bescheinigung kam, und darin stand ein Betrag. Eine Schuld auf Orens Namen, die schon seit mehr als einem Jahr wuchs.

Oren schickte mir um acht Uhr abends eine Nachricht. „Ilan, der Notar hat den Verkauf gestoppt. Angeblich habe ich Schulden bei der Hausgemeinschaft. Welche Hausgemeinschaft?“

Am nächsten Tag zog ich einen Grundbuchauszug. Dort wartete die zweite Überraschung: eine auf der Wohnung eingetragene Hypothek zugunsten der Eigentümervereinigung. Keine Bank. Das Gebäude.

Ich bat unser lokales Büro, den Vorsitzenden der Eigentümervereinigung zu kontaktieren und die Versammlungsprotokolle anzufordern, und die Geschichte zeigte sich in zwei Zeilen.

Im Juni 2024 wurde eine Generalversammlung einberufen, um eine Sanierung zu genehmigen: Abdichtung und Fassadensanierung, Austausch des Aufzugs und eine neue Gegensprechanlage. Gesamtkosten rund vierzigtausend Euro. Zur ersten Versammlung erschienen elf von achtundzwanzig Eigentümern. Kein Quorum. Neun Tage später wurde eine Wiederholungsversammlung einberufen. Diesmal erschienen neun. Der Beschluss wurde mit sieben Stimmen gefasst.

Orens Anteil, gemäß seinem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, belief sich auf etwa 2.100 Euro. Bis zu dem Tag, an dem der Notar nachfragte, hatten die Zinsen weitere rund 1.780 hinzugefügt.

Jetzt zu dem Teil, den Oren nicht wusste und den die meisten israelischen Investoren in Rumänien nicht wissen.

Ein Beschluss der Generalversammlung ist verbindlich, sobald er am Schwarzen Brett im Gebäude aushängt. Verbindlich für alle, auch für die, die nicht anwesend waren, und auch für die, die nicht Mitglied der Vereinigung sind. Niemand ist verpflichtet, Ihnen hinterherzulaufen.

Aber es gibt eine Kehrseite, und die arbeitete für uns. Bei einer Wiederholungsversammlung kann mit jeder beliebigen Teilnehmerzahl beschlossen werden, unter einer Bedingung: Es muss nachgewiesen sein, dass alle Mitglieder eingeladen wurden. Entweder durch eine unterschriebene Einladungsliste oder per Einschreiben mit Rückschein, und parallel durch Aushang am Brett. In Orens Akte stand sein Name auf der Liste. Ohne Unterschrift. Ohne Einschreiben. Die Adresse, die die Vereinigung von ihm hatte, war die Wohnung selbst, in der ein Mieter wohnte, der den Zettel weggeworfen hatte.

Und zweitens: Der Austausch eines Aufzugs und eine neue Gegensprechanlage sind keine „Reparatur“. Das ist Modernisierung, und für Modernisierung verlangt das rumänische Gesetz die Zustimmung von zwei Dritteln aller Eigentümer. Zwei Drittel von achtundzwanzig sind neunzehn. Es waren sieben.

Ich saß Oren gegenüber und musste ihm auch den weniger angenehmen Teil sagen. Eine Klage auf Aufhebung des Beschlusses friert ihn nicht ein. Die Sanierung war durchgeführt, die Gerüste waren vor einem Jahr abgebaut, der Aufzug funktioniert, und sein Mieter fährt jeden Tag damit. Selbst wenn wir gewinnen, holen wir kein Geld zurück, das in Wände investiert wurde, von denen er profitiert.

Also setzte ich auf etwas Engeres.

Was ich Oren nicht sofort erzählte: Selbst wenn der Vorsitzende der Vereinigung ihm die Zinsen erlassen wollte, könnte er es nicht. Die Zinsgelder fließen laut Gesetz in einen zweckgebundenen Fonds und dürfen nur für bestimmte Dinge ausgegeben werden. Ein Erlass ist eine Entscheidung einer vollständigen Generalversammlung. Noch eine Versammlung, noch ein Quorum, noch zwei Monate.

Was jedoch in der Befugnis des Vorstands liegt, ist die Korrektur einer fehlerhaften Berechnung. Und genau hier lag der Punkt. Verzugszinsen beginnen erst dreißig Tage nach dem Fälligkeitsdatum zu laufen, und das Fälligkeitsdatum richtet sich nach dem Tag, an dem dem Wohnungseigentümer die Zahlungsliste zugestellt wurde. Oren war keine Liste zugestellt worden. Nicht per Post, nicht per E-Mail, nicht per Telefon. Das erste Zustellungsdatum war der Tag, an dem die Bescheinigung für den Notar ausgestellt wurde.

Ich schrieb einen Brief an den Vorsitzenden und an den Anwalt der Vereinigung. Ich legte den Mangel bei der Einladung dar, die Frage der Zweidrittelmehrheit und die Zinsberechnung, und schlug vor, dass sie nur das Dritte korrigieren.

Der Anwalt verstand das Risiko sofort. Wenn der Beschluss fällt, fällt er gegenüber allen achtundzwanzig Eigentümern, und die Vereinigung hatte den Bauunternehmer bereits bezahlt. Eine korrigierte Zinsberechnung für einen einzigen Eigentümer kostet sie viel weniger.

Die Einigung war in weniger als zwei Wochen erzielt. Oren zahlte die Hauptforderung vollständig, 2.100 Euro, die ohnehin auf ihn entfielen. Die Zinsen wurden ab dem tatsächlichen Zustellungsdatum neu berechnet und sanken auf 310 Euro. Die Hypothek wurde innerhalb von zehn Tagen aus dem Grundbuch gelöscht, wie es das Gesetz vorschreibt.

Der Verkauf wurde abgeschlossen, sechs Wochen verspätet. Der Käufer nutzte die Verzögerung und zog zweitausend Euro vom Preis ab.

Oren sagte mir am Ende: „In sieben Jahren habe ich von diesem Gebäude nicht eine einzige E-Mail bekommen.“ Ich sagte ihm, dass genau das der Punkt ist. Er hatte ihnen nie eine Adresse gegeben, an die man etwas schicken konnte.