Der Preis, der fest bleiben sollte

Roi schickte mir einen Screenshot einer E-Mail, ohne ein weiteres Wort. Nur eine Betreffzeile: „Preisanpassung aufgrund gestiegener Rohstoffkosten.“

Darunter eine kurze Nachricht des Bauträgers: Das Projekt sei mit außergewöhnlichen Kostensteigerungen konfrontiert, die Preisanpassung sei „unvermeidlich“.

Roi, Anfang vierzig, hatte bereits zwei Anlagewohnungen in Israel verwaltet, bevor er beschloss, im Ausland zu kaufen. Er wusste, wie es dort läuft: Jeder Vertrag mit einem Bauträger ist an den Baukostenindex gekoppelt, das ist fast selbstverständlich, und jeder israelische Investor hat diese Erwartung fest im Kopf. Als er also vor dem Vertrag für die Wohnung in Rumänien saß und sah, dass es keinerlei Indexklausel gab, war er erleichtert. „Endlich ein Preis, der sich nicht bewegt“, sagte er mir damals. „Nicht wie in Israel.“

Es gab nur eine einzige Ausnahme: Sollte der Mehrwertsteuersatz zwischen Unterzeichnung und Übergabe steigen, trägt er die Differenz. Das klang für ihn vernünftig. Steuer ist Steuer, das legt der Staat fest, darauf hat niemand Einfluss. Darüber hinaus war der Preis festgeschrieben. So verstand er es. Und so stand es auch tatsächlich da.

Ein Jahr verging. Der Bau schritt voran. Und dann kam diese E-Mail.

Die Erklärung des Bauträgers war, man kann sagen, ehrlich. Die Preise für Stahl und Beton in Europa waren infolge des Kriegs in der Ukraine in die Höhe geschossen. Das war keine leere Behauptung, das war eine Realität, die viele Projekte in der Region traf. Aber Rois Frage an mich war nicht „Stimmt es, dass die Preise gestiegen sind?“. Die Frage war: „Ist das mein Problem?“

Ich öffnete den Vertrag und las ihn noch einmal, Klausel für Klausel. Die Preisklausel war klar und abgeschlossen: Festpreis, ohne Kopplung an irgendeinen Index, mit einer einzigen, ausdrücklichen Ausnahme, der Mehrwertsteuer. Es gab keine offene Formulierung, keine „Baukosten“, keine „unvorhersehbaren Umstände“, keine Hintertür, durch die der Bauträger hätte schlüpfen können. Wer diese Klausel damals formuliert hatte, ob der Bauträger oder sein Anwalt, hatte sich bewusst keinen Spielraum gelassen. Und das wirkte jetzt zugunsten von Roi, nicht gegen ihn.

Ich antwortete dem Bauträger in Rois Namen. Höflich, aber ohne zu stottern: Der Krieg in der Ukraine ist ein schwerwiegender Umstand, und wir verstehen die Schwierigkeit. Aber der unterzeichnete Vertrag legt einen Festpreis fest, mit einer einzigen Ausnahme, die gestiegene Baukosten nicht umfasst. Für die Forderung gibt es keine vertragliche Grundlage.

An diesen Moment der Geschichte denke ich am häufigsten. Denn Roi hat nicht „gewonnen“, weil er klüger war als der Bauträger, und auch nicht, weil er Glück hatte. Er war geschützt, weil jemand ein Jahr zuvor diese Klausel bis zum Ende gelesen hatte und genau wusste, was darin steht und was nicht.

Der Unterschied zwischen Israel und dem Ausland ist nicht nur „Indexklausel“ gegen „keine Indexklausel“. In Israel wissen Sie meist von vornherein, dass sich der Preis bewegen wird, und das ist in Ihren Erwartungen eingepreist. Im Ausland wird der Preis oft als fest dargestellt, und das klingt nach Schutz. Aber „fest“ ist ein Wort, das man bis zum Ende prüfen muss. Die eigentliche Frage ist nicht „Ist der Preis an einen Index gekoppelt?“, sondern: Welche Ausnahmen gibt es, bei denen sich der Preis trotzdem bewegen kann? Die Mehrwertsteuer ist eine Ausnahme, die fast immer auftaucht. Manche Verträge fügen weitere hinzu, Gesetzesänderungen, Infrastrukturkosten, und manchmal auch eine allgemeine, vage Formulierung, die dem Bauträger eine Tür offen lässt.

Der Bauträger gab nicht auf. Es gab weiteren Schriftverkehr, einen Versuch eines Teilkompromisses, die Bitte, „sich in der Mitte zu treffen“. Roi lehnte ab. Nicht weil er Streit wollte, sondern weil er keinen Grund hatte, bei etwas Kompromisse einzugehen, das ihm laut Vertrag bereits gehörte. Am Ende wurde ihm die Wohnung zu dem Preis übergeben, der am Tag der Unterzeichnung vereinbart worden war, keinen Schekel mehr.

Wenn Sie im Ausland eine Wohnung von einem Bauträger kaufen und sehen, dass es keine Indexklausel gibt, gehen Sie nicht davon aus, dass sich der Preis „nicht bewegen kann“. Prüfen Sie genau, welche Ausnahmen dort tatsächlich stehen. Denn was nicht im Vertrag steht, kann niemand von Ihnen verlangen, aber nur, wenn sich jemand die Mühe gemacht hat, das vorher sicherzustellen.