Цена, которая должна была остаться фиксированной

Рои прислал мне скриншот письма, без единого слова. Только тема: «Корректировка цены в связи с подорожанием стройматериалов».

Ниже — короткое сообщение от застройщика: проект столкнулся с исключительным ростом затрат, и корректировка цены «неизбежна».

Рои за сорок, у него уже было две инвестиционные квартиры в Израиле, прежде чем он решил купить за границей. Он знал, как это устроено дома: каждый договор с застройщиком привязан к индексу стоимости строительства, это почти само собой разумеется, и каждый израильский инвестор приходит с этим ожиданием в голове. Поэтому, когда он сидел над договором на квартиру в Румынии и увидел, что там нет никакой индексации, он почувствовал облегчение. «Наконец-то цена, которая не двигается, — сказал он мне тогда. — Не как в Израиле».

Там было только одно исключение: если ставка НДС вырастет между датой подписания и датой передачи, разница ложится на него. Ему это показалось разумным. Налог есть налог, его устанавливает государство, и никто этим не управляет. В остальном цена зафиксирована. Так он это понял. Так это и было написано.

Прошёл год. Стройка продвигалась. И тут пришло это письмо.

Объяснение застройщика было, можно сказать, честным. Цены на сталь и бетон в Европе взлетели из-за войны в Украине — это был не пустой довод, а реальность, ударившая по многим проектам в регионе. Но вопрос Рои ко мне был не «правда ли, что цены выросли». Вопрос был: «Моя ли это проблема?»

Я открыл договор и перечитал его, пункт за пунктом. Пункт о цене был ясным и закрытым: фиксированная цена, без привязки к какому-либо индексу, с единственным явным исключением — НДС. Никакой открытой формулировки, никаких «затрат на строительство», никаких «непредвиденных обстоятельств», никакой задней двери, через которую застройщик мог бы войти. Тот, кто в своё время составлял этот пункт — сам застройщик или его юрист, — решил не оставлять себе пространства для манёвра. И теперь это работало на Рои, а не против него.

Я ответил застройщику от имени Рои. Вежливо, но без запинок: война в Украине — серьёзное обстоятельство, и мы понимаем трудности. Но подписанный договор устанавливает фиксированную цену с единственным исключением, которое не включает рост затрат на строительство. Договорных оснований для требования нет.

Именно об этом моменте истории я думаю чаще всего. Потому что Рои «победил» не потому, что был умнее застройщика, и не потому, что ему повезло. Он был защищён, потому что кто-то годом раньше дочитал этот пункт до конца и точно знал, что в нём написано, а что нет.

Разница между Израилем и заграницей не сводится к «есть индексация» против «нет индексации». В большинстве случаев дома вы заранее знаете, что цена сдвинется, и это заложено в ваши ожидания. За границей цену часто подают как фиксированную, и это звучит как защита. Но «фиксированная» — слово, которое нужно проверить до конца. Настоящий вопрос не «привязана ли цена к индексу», а: каковы все исключения, при которых цена всё-таки может сдвинуться? НДС — одно исключение, которое встречается почти всегда. Некоторые договоры добавляют и другие: изменения законодательства, затраты на инфраструктуру, а иногда и общую размытую формулировку, оставляющую застройщику лазейку.

Застройщик не сдался. Была ещё переписка, попытка частичного компромисса, просьба «встретиться посередине». Рои отказался. Не потому, что хотел конфликта, а потому, что у него не было никакой нужды идти на компромисс в том, что уже принадлежало ему по договору. В итоге квартиру ему передали по цене, согласованной в день подписания, ни на шекель больше.

Если вы покупаете квартиру у застройщика за границей и видите, что индексации нет, не думайте, что это значит, будто цена «не может сдвинуться». Проверьте, какие именно исключения там прописаны. Потому что того, чего нет в договоре, никто не может от вас потребовать — но только если кто-то потрудился убедиться в этом заранее.