Шесть строк на сложенном листке

Закон даёт вам вопросы. Ответы нужно запросить у девелопера и записать в договор.

Шесть строк, от руки, на листке, сложенном вчетверо.

Гиль достал его из кармана пиджака в кафе в Клуже, за полчаса до встречи с девелопером, и развернул на столе. «Я ещё раз прошёлся по нему в самолёте, — сказал он. — Всё ещё не уверен, что понимаю пятую строку».

Этот листок мы составили вместе две недели назад, в Zoom-разговоре, который начался с совсем другого вопроса. Гиль спросил, безопасно ли теперь, после закона Нордиса, покупать квартиру на этапе котлована в Румынии. Я ответил, что закон на этот вопрос не отвечает. Но он отвечает на другой, не менее важный: что именно спрашивать.

Дочь Гиля учится на медицинском в Клуже, третий курс из шести. Три года он платит аренду, и каждое лето — очередное повышение. Его расчёт был простым: двухкомнатная квартира у университета, где дочь будет жить до конца учёбы, а потом её сдадут следующему студенту. Новый проект, десять минут пешком до кампуса, сдача запланирована на лето 2028 года.

Закон, вступивший в силу 11 декабря 2025 года, изменил румынский закон о качестве строительства и закон о недвижимости. Каждая строка на листке Гиля родилась из одной его статьи.

Первая строка: зарегистрировано ли разрешение на строительство в земельной книге? Без этого нельзя подписать предварительный договор на будущую квартиру. Сам договор подписывается только у нотариуса, который подаёт его на регистрацию в тот же или на следующий рабочий день. Закон призван закрыть возможность продать одну и ту же квартиру дважды.

Вторая строка: на какой счёт идут авансы? По закону — на отдельный банковский счёт, предназначенный только для этого проекта. Третья: кто одобряет платежи с него? Технический надзор стройки. Без его одобрения деньги не выходят.

Четвёртая строка: сколько платят при бронировании? Закон ограничивает плату за бронирование 5% цены на срок до шестидесяти дней.

Пятая строка, та, в которой Гиль не был уверен: что происходит с деньгами сверх лимитов? Закон разрешает выводить со счёта до 25% цены на каркас, а после завершения каркаса — ещё до 20% на инженерные системы. О том, что сверх этого, и о том, когда именно девелопер может к этому прикоснуться, закон почти молчит. «И что делать с молчанием?» — спросил Гиль в Zoom. Записать его в договор.

Шестая строка вообще пришла не из закона: что будет, если сдача задержится? В Румынии, когда срок подписания окончательного договора проходит без согласованного продления, покупатель вправе требовать от девелопера компенсацию. Стоит, чтобы сумма была записана заранее, а не стала предметом спора потом.

Сама встреча прошла лучше, чем ожидал Гиль. Девелопер, местный, уже построивший в городе несколько проектов, прошёлся по списку без запинки. Показал выписку из реестра с зарегистрированным разрешением. Дал реквизиты счёта проекта и имя инспектора надзора. По пятой строке сам предложил формулировку: деньги сверх лимитов остаются на счёте до получения разрешения на заселение. «Ты первый покупатель, который спрашивает меня об этом, — сказал он Гилю. — Большинство спрашивает только про этаж».

А потом пришла форма бронирования.

Агент по продажам прислала её в тот же вечер. Плата за бронирование 10%, срок бронирования девяносто дней. Гиль сфотографировал и отправил мне с одним вопросительным знаком.

Это не был трюк. Это была форма ещё до закона, оставшаяся в компьютере агента. Но такая форма — не техническая мелочь. Бронирование, превышающее лимит, уязвимо для довода о его ничтожности, и тот, кто подписал его добросовестно, может оказаться в споре о своих деньгах, а не о квартире.

Я написал девелоперу. Ответ пришёл на следующий день, с извинениями и исправленной формой: 5%, шестьдесят дней.

Только за это время прошло почти две недели. И квартира, которую хотел Гиль, — на четвёртом этаже с балконом на холм, — была продана тому, кто подписал старую форму, ничего не спросив.

Гиль взял квартиру под ней. Та же планировка, без вида.

«Ему достался балкон, — написал мне Гиль после подписания у нотариуса. — Мне достался договор, который я понимаю».

Иногда я думаю о том покупателе. Скорее всего, у него всё будет в порядке. Девелопер серьёзный, форму уже исправили, проект продвигается. Но он подписал документ, не соответствовавший закону, и понятия об этом не имеет.

Большинство инвесторов, которые приходят ко мне, спрашивают, защищает ли их новый закон. Это вопрос «да или нет», а этот закон так не работает. Сам по себе он ничего не гарантирует. Он даёт вам список. Тот, кто приходит на встречу со списком, очень быстро выясняет, какой девелопер умеет отвечать и где сам закон оставляет пустое место, которое нужно заполнить в договоре.