Сорок тысяч евро, и решение приняли без него

Неявка на собрание — это не нейтралитет. Это голосование, только не ваше.

Орену сорок семь, он операционный директор в софтверной компании, из тех, кто ведёт свои финансы в одной аккуратной таблице Excel. В 2019 году он купил трёхкомнатную квартиру в Бухаресте, семьдесят два метра в старом доме в районе Aviatei, за 92 тысячи евро. Он не увлёкся. Проверил, сравнил, съездил дважды и выбрал дом, который показался ему ухоженным.

С тех пор аренда поступала каждый месяц. Местная управляющая компания занималась жильцом, собирала плату, переводила деньги. Семь лет без единого сбоя. Орен был там всего дважды, оба раза в первые два года. Это была именно та инвестиция, которую он хотел: такая, которая ничего от него не требует.

Весной 2026 года он решил продать. Нашёл покупателя за 145 тысяч, согласовал цену, назначили дату у нотариуса.

И тут нотариус запросил справку от ассоциации собственников.

В Румынии это не формальность. Нотариус не удостоверит сделку купли-продажи в многоквартирном доме без письменной справки от ассоциации о том, что продавец погасил все долги. Справка пришла, а в ней — сумма. Долг на имя Орена, который рос уже больше года.

Орен написал мне в восемь вечера. «Илан, нотариус остановил сделку. Говорят, у меня долг перед домовым комитетом. Каким ещё домовым комитетом?»

На следующий день я получил выписку из земельного кадастра. Там ждал второй сюрприз: на квартиру зарегистрирована ипотека в пользу ассоциации собственников. Не банка. Дома.

Я попросил наше местное бюро связаться с председателем ассоциации и запросить протоколы собраний, и история раскрылась в двух строках.

В июне 2024 года созвали общее собрание для утверждения ремонта: гидроизоляция и ремонт фасада, замена лифта и новая система домофона. Общая стоимость — около сорока тысяч евро. На первое собрание пришли одиннадцать собственников из двадцати восьми. Кворума нет. Через девять дней созвали повторное собрание. На этот раз пришли девять. Решение приняли семью голосами.

Доля Орена, по его доле в общем имуществе, составила около 2 100 евро. К тому дню, когда нотариус задал вопрос, проценты добавили ещё около 1 780.

Теперь о той части, которую Орен не знал и которую не знает большинство израильских инвесторов в Румынии.

Решение общего собрания становится обязательным с момента, когда его вывешивают на доске объявлений в доме. Обязательным для всех, включая тех, кто не присутствовал, и тех, кто не является членом ассоциации. Никто не обязан за вами бегать.

Но есть и другая сторона, и именно она сработала в нашу пользу. На повторном собрании решение можно принять при любом числе участников, но при одном условии: есть доказательство, что все члены были приглашены. Либо подписанной ведомостью оповещения, либо заказным письмом с уведомлением о вручении, и параллельно объявлением на доске. В деле Орена его имя было в ведомости. Без подписи. Без заказного письма. Адресом, который ассоциация держала на него, была сама квартира, где жил арендатор, выбросивший записку.

И второе: замена лифта и новый домофон — это не «ремонт». Это модернизация, а для модернизации румынский закон требует согласия двух третей всех собственников. Две трети от двадцати восьми — это девятнадцать. Было семь.

Я сидел напротив Орена, и мне пришлось сказать ему и менее приятную часть. Иск об отмене решения не замораживает его. Ремонт выполнен, леса сняли год назад, лифт работает, и его арендатор ездит на нём каждый день. Даже если мы выиграем, деньги, вложенные в стены, которыми он пользуется, не вернём.

Поэтому я пошёл по более узкому пути.

Чего я не сказал Орену сразу: даже если председатель ассоциации захочет простить ему проценты, он не может. Проценты по закону поступают в специальный фонд, и тратить их можно только на определённые вещи. Прощение — это решение целого общего собрания. Ещё одно собрание, ещё один кворум, ещё два месяца.

А вот что в полномочиях правления — так это исправить неверный расчёт. И здесь была зацепка. Пени за просрочку начинают начисляться только через тридцать дней после срока платежа, а срок определяется по дню, когда собственнику вручили список платежей. Орену никакого списка не вручали. Ни по почте, ни по электронной почте, ни по телефону. Первой датой вручения был день, когда выдали справку для нотариуса.

Я написал письмо председателю и юристу ассоциации. Изложил дефект оповещения, вопрос двух третей и расчёт процентов и предложил исправить только третье.

Юрист сразу понял, чем они рискуют. Если решение падёт, оно падёт в отношении всех двадцати восьми собственников, а ассоциация уже заплатила подрядчику. Пересчитать проценты одному собственнику обойдётся им куда дешевле.

Урегулирование закрыли меньше чем за две недели. Орен полностью оплатил основной долг — 2 100 евро, которые в любом случае были его. Проценты пересчитали с фактической даты вручения, и они снизились до 310 евро. Ипотеку исключили из выписки в течение десяти дней, как того требует закон.

Сделка закрылась с опозданием на шесть недель. Покупатель воспользовался задержкой и сбросил с цены две тысячи евро.

В конце Орен сказал мне: «За семь лет я не получил от этого дома ни одного письма». Я ответил, что в этом-то и дело. Он никогда не дал им адреса, на который можно было бы писать.