Kırk bin euro ve onsuz alınan karar

Bir toplantıya katılmamak tarafsızlık değildir. Bir oydur, sadece sizin oyunuz değil.

Oren bir yazılım şirketinde operasyon müdürü, kırk yedi yaşında, mali işlerini tek ve düzenli bir Excel tablosunda yöneten türden biri. 2019'da Bükreş'te, Aviatei bölgesindeki eski bir binada, yetmiş iki metrekarelik üç odalı bir daireyi 92 bin euroya aldı. Kendini kaptırmadı. İnceledi, karşılaştırdı, iki kez ziyaret etti ve ona bakımlı görünen bir bina seçti.

O zamandan beri kira her ay geldi. Yerel bir yönetim şirketi kiracıyla ilgilendi, tahsil etti, aktardı. Yedi yıl boyunca tek bir aksaklık olmadı. Oren oraya toplamda iki kez gitti, ikisi de ilk iki yılda. Tam istediği yatırım buydu: ondan hiçbir şey istemeyen bir yatırım.

2026 baharında satmaya karar verdi. 145 bine bir alıcı buldu, fiyatı kapattı, noterde bir tarih belirlediler.

Sonra noter malikler derneğinden onay belgesini istedi.

Romanya'da bu bir formalite değil. Noter, ortak bir binadaki bir satışı, dernekten satıcının tüm borçlarını ödediğine dair yazılı bir onay olmadan onaylamaz. Onay geldi ve içinde bir tutar vardı. Oren adına, bir yılı aşkın süredir büyüyen bir borç.

Oren bana akşam sekizde mesaj attı. “İlan, noter işlemi durdurdu. Apartman yönetimine borcum varmış diyorlar. Ne apartman yönetimi?”

Ertesi gün tapu dairesinden bir kayıt örneği çıkardım. İkinci sürpriz orada bekliyordu: dairenin üzerinde malikler derneği lehine tescil edilmiş bir ipotek. Banka değil. Bina.

Yerel ofisten kiracılar derneğinin başkanıyla iletişime geçip toplantı tutanaklarını istemesini rica ettim ve hikâye iki satırda ortaya çıktı.

Haziran 2024'te bir tadilatı onaylamak için genel kurul toplandı: cephenin yalıtımı ve yenilenmesi, asansörün değiştirilmesi ve yeni bir diyafon sistemi. Toplam maliyet yaklaşık kırk bin euro. İlk toplantıya yirmi sekiz malikten on biri geldi. Yeter sayı yok. Dokuz gün sonra ikinci toplantı yapıldı. Bu sefer dokuz kişi geldi. Karar yedi oyla alındı.

Oren'in payı, ortak alanlardaki mülkiyet oranına göre, yaklaşık 2.100 euro çıktı. Noterin sorduğu güne kadar faiz yaklaşık 1.780 daha eklemişti.

Şimdi Oren'in bilmediği ve Romanya'daki İsrailli yatırımcıların çoğunun bilmediği kısma gelelim.

Genel kurul kararı, binadaki ilan panosuna asıldığı andan itibaren bağlayıcıdır. Herkesi bağlar; katılmayanlar ve derneğe üye olmayanlar dahil. Kimse sizin peşinizden koşmak zorunda değil.

Ama bunun ikinci bir yüzü var ve bizim lehimize işleyen de buydu. İkinci toplantıda katılımcı sayısı ne olursa olsun karar alınabilir, tek bir koşulla: tüm üyelerin çağrıldığına dair kanıt olması. Ya imzalı bir davet listesi, ya da alındı bildirimli taahhütlü mektup ve buna paralel olarak panoya asılması. Oren'in dosyasında adı listedeydi. İmza yok. Taahhütlü mektup yok. Derneğin onun için tuttuğu adres dairenin kendisiydi; orada notu çöpe atan bir kiracı oturuyordu.

İkinci olarak: asansörün değiştirilmesi ve yeni bir diyafon “onarım” değildir. Bu bir modernizasyondur ve Romen hukuku modernizasyon için tüm maliklerin üçte ikisinin onayını şart koşar. Yirmi sekizin üçte ikisi on dokuzdur. Yedi kişi vardı.

Oren'in karşısına oturdum ve ona daha az hoş olan kısmı da söylemem gerekiyordu. Kararın iptali için açılan dava onu dondurmaz. Tadilat yapılmış, iskeleler bir yıl önce sökülmüş, asansör çalışıyor ve kiracısı her gün ona biniyor. Kazansak bile, onun yararlandığı duvarlara yatırılmış parayı geri alamayız.

Bu yüzden daha dar bir şeye yöneldim.

Oren'e hemen söylemediğim şey, dernek başkanı ona faizi bağışlamak istese bile bunu yapamayacağıydı. Faiz parası yasa gereği özel bir fona girer ve yalnızca tanımlanmış şeylere harcanabilir. Bağışlama, tam bir genel kurulun kararıdır. Bir toplantı daha, bir yeter sayı daha, iki ay daha.

Yönetimin yetkisinde olan şey ise hatalı bir hesaplamayı düzeltmektir. İşte nokta buradaydı. Gecikme faizi ancak ödeme tarihinden otuz gün sonra işlemeye başlar ve bu tarih, ödeme listesinin daire sahibine tebliğ edildiği güne göre belirlenir. Oren'e hiçbir liste tebliğ edilmemişti. Ne postayla, ne e-postayla, ne telefonla. İlk tebliğ tarihi, noter için onayın çıkarıldığı gündü.

Başkana ve derneğin avukatına bir mektup yazdım. Davet kusurunu, üçte iki meselesini ve faiz hesaplamasını ayrıntılı olarak anlattım ve yalnızca üçüncüsünü düzeltmelerini önerdim.

Avukat riski hemen anladı. Karar düşerse, yirmi sekiz malikin tamamına karşı düşer ve dernek müteahhide çoktan ödeme yapmıştı. Tek bir malik için faiz hesabını düzeltmek onlara çok daha ucuza gelir.

Uzlaşma iki haftadan kısa sürede kapandı. Oren anaparayı, zaten onun borcu olan 2.100 euroyu tamamen ödedi. Faiz, fiili tebliğ tarihinden itibaren yeniden hesaplandı ve 310 euroya düştü. İpotek, yasanın gerektirdiği gibi, on gün içinde kayıttan silindi.

İşlem altı hafta gecikmeyle kapandı. Alıcı gecikmeyi fırsat bilip fiyattan iki bin euro düştü.

Sonunda Oren bana “Yedi yıl boyunca bu binadan tek bir e-posta bile almadım,” dedi. Ona meselenin tam da bu olduğunu söyledim. Onlara hiçbir zaman yazı gönderebilecekleri bir adres vermemişti.