Six lignes sur une feuille pliée

La loi vous donne les questions. Les réponses, il faut les demander au promoteur et les écrire dans le contrat.

Six lignes, écrites à la main, sur une feuille pliée en quatre.

Gil l'a sortie de la poche de sa veste dans un café de Cluj, une demi-heure avant le rendez-vous avec le promoteur, et l'a dépliée sur la table. « Je l'ai relue dans l'avion, m'a-t-il dit. Je ne suis toujours pas sûr de comprendre la cinquième ligne. »

Cette feuille, nous l'avions écrite ensemble deux semaines plus tôt, lors d'un appel Zoom qui avait commencé par une tout autre question. Gil m'avait demandé si maintenant, après la loi Nordis, il était sûr d'acheter un appartement sur plan en Roumanie. Je lui avais répondu que la loi ne répond pas à cette question. Mais qu'elle répond à une autre question, tout aussi importante : que demander, exactement.

La fille de Gil fait médecine à Cluj, en troisième année sur six. Depuis trois ans, il paie un loyer, et chaque été arrive une nouvelle augmentation. Son calcul était simple : un deux-pièces près de l'université, où sa fille vivrait jusqu'à la fin de ses études, et qui serait ensuite loué à l'étudiant suivant. Un programme neuf, à dix minutes à pied du campus, livraison prévue à l'été 2028.

La loi, entrée en vigueur le 11 décembre 2025, a modifié la loi roumaine sur la qualité dans la construction et la loi sur le cadastre et la publicité foncière. Chaque ligne de la feuille de Gil était née d'un de ses articles.

La première ligne : le permis de construire est-il inscrit au livre foncier ? Sans cela, on ne peut pas signer d'avant-contrat pour un appartement futur. L'avant-contrat lui-même ne se signe que chez un notaire, qui le dépose à l'inscription le jour même ou le jour ouvré suivant. La loi vise à fermer la possibilité de vendre deux fois le même appartement.

La deuxième ligne : sur quel compte vont les acomptes ? Selon la loi, sur un compte bancaire séparé, réservé uniquement à ce projet. La troisième : qui approuve les paiements depuis ce compte ? Le responsable technique du chantier. Sans son accord, l'argent ne sort pas.

La quatrième ligne : combien paie-t-on à la réservation ? La loi limite les frais de réservation à 5 % du prix, pour une durée maximale de soixante jours.

La cinquième ligne, celle dont Gil n'était pas sûr : qu'advient-il de l'argent au-delà des plafonds ? La loi permet de sortir du compte jusqu'à 25 % du prix pour le gros œuvre, et une fois le gros œuvre terminé, jusqu'à 20 % de plus pour les installations. Sur ce qui va au-delà, et sur le moment exact où le promoteur peut y toucher, la loi est presque muette. « Alors qu'est-ce qu'on fait d'un silence ? » m'avait demandé Gil sur Zoom. On l'écrit dans le contrat.

La sixième ligne ne venait pas du tout de la loi : que se passe-t-il si la livraison est en retard ? En Roumanie, quand la date de signature du contrat définitif passe sans prolongation convenue, l'acheteur a le droit de demander une indemnisation au promoteur. Mieux vaut que le montant soit écrit à l'avance, et non sujet à discussion par la suite.

Le rendez-vous lui-même s'est mieux passé que Gil ne s'y attendait. Le promoteur, un local qui avait déjà réalisé plusieurs projets dans la ville, a parcouru la liste sans se troubler. Il a montré un extrait du livre foncier avec le permis inscrit. Il a donné les coordonnées du compte du projet et le nom du responsable technique. Sur la cinquième ligne, il a lui-même proposé une formulation : l'argent au-delà des plafonds reste sur le compte jusqu'au certificat de réception. « Vous êtes le premier acheteur à me poser cette question, a-t-il dit à Gil. La plupart des gens ne demandent que l'étage. »

Puis est arrivé le formulaire de réservation.

La commerciale l'a envoyé le soir même. Des frais de réservation de 10 %, et une durée de réservation de quatre-vingt-dix jours. Gil l'a photographié et me l'a envoyé avec un seul point d'interrogation.

Ce n'était pas une manœuvre. C'était un formulaire d'avant la loi, resté dans l'ordinateur de la commerciale. Mais un tel formulaire n'est pas un détail technique. Une réservation qui dépasse le plafond est exposée à l'argument qu'elle est nulle, et celui qui l'a signée de bonne foi risque de se retrouver à se battre pour son argent plutôt que pour son appartement.

J'ai écrit au promoteur. La réponse est arrivée le lendemain, avec des excuses et un formulaire corrigé : 5 %, soixante jours.

Sauf qu'entre-temps, près de deux semaines s'étaient écoulées. Et l'appartement que Gil voulait, au quatrième étage avec le balcon tourné vers la colline, avait été vendu à quelqu'un qui avait signé l'ancien formulaire sans poser de questions.

Gil a pris l'appartement du dessous. Même plan, sans la vue.

« Il a eu le balcon, m'a écrit Gil après la signature chez le notaire. Moi, j'ai eu un contrat que je comprends. »

Je pense parfois à cet acheteur-là. Il est probable que pour lui, tout se passera bien. Le promoteur est sérieux, le formulaire a déjà été corrigé, le projet avance. Mais il a signé un document qui n'était pas conforme à la loi, et il n'en a aucune idée.

La plupart des investisseurs qui viennent me voir demandent si la nouvelle loi les protège. C'est une question à laquelle on répond par oui ou par non, et cette loi ne fonctionne pas ainsi. Elle ne garantit rien à elle seule. Elle vous donne une liste. Celui qui vient au rendez-vous avec la liste découvre très vite quel promoteur sait répondre, et où la loi elle-même laisse un blanc qu'il faut remplir dans le contrat.