Als er mich zu spät anrief

Alon rief mich zu einer Uhrzeit an, zu der er normalerweise niemanden anruft. „Ilan, du musst etwas für mich prüfen. Ich habe ein Problem mit dem Bauunternehmer, und ich glaube, ich kann es nicht weitergeben.“

Ich kannte Alon schon einige Jahre, aus der Ferne. Er hatte in Israel gebaut, kannte die Branche von innen, und als er beschloss, nach Rumänien zu expandieren, machte er es so, wie Leute wie er es machen: Er fand einen lokalen Bauunternehmer, fand einen rumänischen Anwalt, der den Markt kennt, und schloss alles in hohem Tempo ab. Der rumänische Anwalt setzte ihm die Kaufverträge mit den Käufern auf. Alon dachte nicht, dass er dafür auch einen israelischen Anwalt braucht. „Er kann Rumänisch, er kennt das Grundbuch dort, warum soll ich doppelt zahlen“, sagte er mir einmal, als wir über etwas ganz anderes sprachen.

Die Kaufverträge, die der rumänische Anwalt aufsetzte, waren für den dortigen Markt völlig üblich: Festpreis, ohne Kopplung an irgendeinen Index. Genau diese Struktur erwarten Käufer in Rumänien, und kein Bauträger weicht davon ab, ohne Kunden zu verlieren. Alon stellte zu dieser Klausel nicht viele Fragen. Er war mit dem Verkauf beschäftigt, mit dem Cashflow, mit dem Bauzeitplan. Der Vertrag wurde mit allen Käufern unterschrieben, einer nach dem anderen, und niemand hielt inne, um zu überlegen, was das in einem Jahr bedeutet.

Der Bau schritt voran. Und dann kam, genau wie bei vielen israelischen Bauträgern in dieser Zeit, der ausführende Bauunternehmer mit neuen Zahlen. Die Preise für Stahl, Beton und Transport waren alle infolge des Kriegs in der Ukraine gestiegen, und die Auswirkungen auf die Lieferketten in Osteuropa waren spürbar und real. Der Bauunternehmer forderte nicht grob. Er legte eine Tabelle vor, verglich den vereinbarten Preis mit dem Preis, den er heute für dieselben Materialien zahlt, und bat um einen Aufschlag.

Alon dachte, wie jeder Bauträger, der eine ungeplante Kostenposition sieht, sofort an den naheliegendsten Weg: einen Teil davon auf die Käufer abzuwälzen. Er wandte sich wieder an den rumänischen Anwalt und bat ihn zu prüfen, ob es in den Verträgen irgendeine Öffnung gibt. Die Antwort war kurz und klar: nein. Der Preis ist fix, es gibt keinen Indexmechanismus, keine Klausel, die eine Anpassung wegen gestiegener Rohstoffkosten erlaubt. In diesem Moment verstand er, dass er in der Mitte feststeckte: auf der einen Seite ein Bauunternehmer, der mehr verlangt, auf der anderen Käufer, von denen man nicht mehr verlangen kann. Und dann rief er mich an.

Ich setzte mich parallel an beide Verträge, die Kaufverträge und den Bauvertrag mit dem Bauunternehmer. Ich prüfte, ob es irgendeine Auslegung gibt, irgendeine allgemeine Klausel zu „unvorhersehbaren Umständen“, an die man sich gegenüber den Käufern halten könnte. Es gab keine. Der Vertrag, den der rumänische Anwalt aufgesetzt hatte, war dafür zu sauber, genau so, wie er aus Sicht eines Käufers sein sollte, und genau so problematisch aus Sicht eines Bauträgers, der nicht vorausgedacht hatte.

Mit dem Bauunternehmer war es ein anderes Gespräch. Dort konnten wir Spielraum schaffen. Wir gingen den Bauvertrag durch und fanden Punkte, an denen sich der Aufschlag zwischen den Parteien aufteilen ließ: ein Teil auf Alons Kosten, ein Teil durch aufgeschobene Zahlungen, ein Teil, den der Bauunternehmer im Gegenzug für einen verlängerten Zeitplan zu tragen bereit war. Das löste das Problem nicht, aber es verkleinerte es.

Was mich an dieser Geschichte am meisten beschäftigt, ist nicht die fehlende Klausel. Diese Klausel sollte, wie gesagt, gar nicht da sein, das ist die richtige Struktur gegenüber Käufern in Rumänien. Das eigentliche Problem war, dass niemand beide Verträge zusammen betrachtet hatte, aus Sicht des Bauträgers, bevor sie unterschrieben wurden. Der rumänische Anwalt hat seine Arbeit für die Käufer richtig gemacht. Aber niemand hat das Gesamtbild aus Alons Sicht gesehen: Wenn der Preis gegenüber dem Käufer festgeschrieben ist, muss der Preis gegenüber dem Bauunternehmer vom ersten Tag an anders gesteuert werden.

Alon schloss das Projekt mit einem deutlich geringeren Gewinn ab als geplant. „Beim nächsten Mal“, sagte er mir, „hole ich jemanden, der beide Verträge zusammen sieht, bevor ich einen davon unterschreibe. Nicht erst, wenn das Problem schon da ist.“

Wenn Sie als Bauträger im Ausland bauen, begnügen Sie sich nicht mit einem lokalen Anwalt, der jeden Vertrag einzeln prüft. Jemand muss das Gesamtbild sehen: Was passiert mit Ihrem Gewinn, wenn der Preis gegenüber dem Käufer festgeschrieben ist und die Kosten gegenüber dem Bauunternehmer nicht? Diese Frage muss vor der Unterzeichnung gestellt werden, nicht danach.

Roi und Alon kannten sich nicht und saßen nie im selben Raum. Aber beide lernten dieselbe Lektion, jeder auf seine harte Art: Ein Festpreis in einem Immobilienvertrag im Ausland ist weder eine Gnade noch eine Falle, er verschiebt das Risiko einfach von einem Ort an einen anderen. Bei Roi war diese Klausel ein Schutz. Bei Alon war sie eine Schuld, von der er nicht wusste, dass er sie am Tag der Unterzeichnung übernommen hatte. Der Unterschied zwischen den beiden war kein Glück, und er lag überhaupt nicht in der Klausel selbst. Der Unterschied war, wer sich hingesetzt und beide Verträge zusammen gelesen hatte, bevor es zu spät war, zu fragen: „Was passiert, wenn …?“

Auch wir als Kanzlei haben daraus gelernt. Wenn wir heute einen israelischen Bauträger bei Verträgen mit Käufern im Ausland begleiten, achten wir darauf, eine Klausel aufzunehmen, die es ihm erlaubt, den Wohnungspreis unter bestimmten Bedingungen zu erhöhen, wenn die Rohstoffkosten in die Höhe schnellen. Denn nachdem wir gesehen haben, was passiert, wenn diese Klausel fehlt, sind wir nicht bereit, einen Bauträger noch einmal so ungeschützt zu lassen.