Sechzig Tage

Klausel 14 im Bauvertrag war drei Zeilen lang. Die meisten Leute überspringen sie.

Sie legte zwei Dinge fest. Erstens: Von jeder Zahlung an den Bauunternehmer werden fünf Prozent einbehalten, die erst am Ende freigegeben werden. Zweitens: Wenn es bei den Arbeiten sechzig Tage lang keinen Fortschritt gibt, darf der Bauträger den Bauunternehmer von der Baustelle verweisen und einen anderen holen.

Michal unterschrieb diesen Vertrag, ohne von der Klausel besonders begeistert zu sein. Der Bauunternehmer war empfohlen, der Preis war vernünftig, und sie hatte ein gutes Verhältnis zu ihm aufgebaut. „Ich habe nicht vor, das zu nutzen“, sagte sie mir damals. „Aber gut, dass es drinsteht.“

Anderthalb Jahre später, mitten im Bau eines Wohnprojekts am Stadtrand von Bukarest, rief sie an und erzählte, dass auf der Baustelle etwas nicht stimmt.

Es passierte nicht an einem Tag. Zuerst kamen weniger Arbeiter. Dann kamen Lastwagen mit Baumaterial nur noch einmal pro Woche. Der Bauleiter begann zu erklären, dass Material fehle, dass es ein Problem mit einem Lieferanten gebe, dass es sich nächste Woche regeln werde. In der nächsten Woche regelte es sich nicht.

Michal sah es geschehen und wollte es nicht glauben. Sie kennt solche Momente in Projekten. Manchmal steckt ein Bauunternehmer für ein paar Wochen mit dem Cashflow fest und kommt wieder heraus. Manchmal verspätet sich ein Lieferant wirklich. Ein Bauträger, der bei jeder Verlangsamung aufspringt, steht sehr schnell ohne Bauunternehmer da, die mit ihm arbeiten wollen. Also wartete sie, fragte nach und bekam Erklärungen. Aber sie begann auch, etwas zu tun, das sich im Nachhinein als nicht weniger wichtig erwies: Sie fotografierte die Baustelle alle paar Tage und notierte, wie viele Arbeiter dort waren und was gemacht wurde.

Dann standen die Arbeiten still.

Hier tat Michal das Erste, was richtig war: Sie wartete nicht. Sie rief den Bauunternehmer nicht an, um zu fragen, wie es ihm geht. An dem Tag, an dem die Arbeiten stillstanden, ging eine schriftliche Mahnung an ihn hinaus, die den Zustand der Baustelle dokumentierte und auf die Klausel im Vertrag verwies.

Und von diesem Tag an begann die Zählung.

Der Fehler, den ich bei Bauträgern mit einer solchen Klausel am häufigsten sehe, ist, die sechzig Tage als Wartezeit zu behandeln. Man wartet ab, ob der Bauunternehmer zurückkommt, und erst am sechzigsten Tag beginnt man zu überlegen, was man tut. Und am einundsechzigsten Tag stellt man fest, dass es keinen Ersatz-Bauunternehmer gibt, dass niemand bereit ist, mit einer Woche Vorlauf auf die Baustelle zu kommen, und dass die Klausel, die einem das Recht gab, den Bauunternehmer hinauszuwerfen, einem nichts gab, was man an seine Stelle setzen könnte.

Michal nutzte die sechzig Tage als Vorbereitungszeit. Während die Mahnung ihre Wirkung tat, sprach sie bereits mit anderen Bauunternehmern. Und noch vor dem sechzigsten Tag ging eine zweite Mitteilung hinaus: die Ankündigung, den Bauunternehmer von der Baustelle zu verweisen. Wenn eine solche Mitteilung mit dem Namen eines Nachfolgers kommt, mit dem bereits Gespräche laufen, klingt sie nicht wie eine Drohung. Sie klingt wie das, was sie ist: eine Entscheidung.

Der Bauunternehmer kam nicht zurück. Michal ersetzte ihn.

Ich würde gern sagen, dass das das Happy End war, und in hohem Maß war es das. Aber der Wechsel kostete Geld, und nicht nur Geld.

Das Projekt verzögerte sich um zwei Monate. Die Übergaben an die Käufer verspäteten sich, mit allem, was das ihnen gegenüber nach sich zieht. Michal setzte sich hin und schrieb jedem Käufer einzeln, erklärte, was passiert war und wie der neue Zeitplan aussieht. Einige zeigten Verständnis. Andere weniger. Keiner von ihnen hatte eine Wohnung gekauft, um von einem ausführenden Bauunternehmer zu hören, den er nie getroffen hatte. Und der neue Bauunternehmer stellte eine Bedingung, mit der Michal nicht gerechnet hatte: Er war nicht bereit, die Verantwortung für die Arbeit seines Vorgängers zu übernehmen. Was vor ihm gebaut worden war, blieb in der Verantwortung von jemand anderem. Und da dieser Jemand nicht mehr im Bild war, blieb es faktisch bei Michal.

Überlegen Sie, was das bedeutet. Ein neuer Bauunternehmer, der mitten in ein Gebäude einsteigt, muss auf Fundamenten und einem Rohbau aufbauen, die er nicht gegossen hat. Wenn in zwei Jahren ein Riss oder Feuchtigkeit auftaucht, wird er sagen, das stamme aus der Phase vor ihm, und er hat keinen Grund, anders zu denken. Das preiste er ein und verlangte einen höheren Preis als den, den Michal dem Vorgänger gezahlt hatte. Also zahlte Michal mehr für alles, was noch übrig war, und blieb zusätzlich auf dem Risiko für alles sitzen, was bereits gebaut war.

Die einbehaltenen fünf Prozent deckten das nicht alles ab. Aber sie waren Geld, das in ihren Händen blieb und nicht in den Händen eines Bauunternehmers, der die Baustelle verlassen hatte. Und diesen Unterschied spürt man an dem Tag, an dem man jemand Neuen bezahlen muss.

„Ich habe dir gesagt, dass ich nicht vorhabe, diese Klausel zu nutzen“, sagte sie mir im letzten Gespräch. „Gut, dass ich nicht auf mich gehört habe.“

Was mir von dieser Geschichte bleibt, ist nicht die Klausel selbst. Die Klausel ist drei Zeilen. Was den Unterschied machte, war, dass Michal ab dem ersten Tag zu zählen begann und nicht ab dem letzten.