Das Grundstück, das ihm nicht ganz gehörte

Guy kam mit einem Grundstück zu mir, das er kaufen wollte, noch bevor irgendein Vertrag unterschrieben und ein einziger Schekel überwiesen war. „Ich habe ein hervorragendes Grundstück auf Zypern gefunden. Der Preis stimmt, die Lage stimmt, ich will innerhalb eines Monats mit der Planung beginnen.“ Er hatte sich mit dem Verkäufer bereits grundsätzlich über die Bedingungen geeinigt, aber noch nichts unterschrieben, und genau in diesem Stadium wandte er sich an mich.

Bevor Guy irgendeinen Kaufvertrag unterschreibt und bevor er auch nur einen Cent überweist, bat ich, wie bei jedem Geschäft, das ich begleite, um die originalen Eigentumsunterlagen und nicht nur um das, was der Makler geschickt hatte. Innerhalb weniger Tage erhielten wir den offiziellen Plan aus dem zyprischen Grundbuch, und etwas darin passte nicht zu dem, was Guy präsentiert worden war.

Das Grundstück war nicht als volles Eigentum eingetragen. Es war als Pachtrecht eingetragen.

Guy verstand nicht, wie das überhaupt sein kann. Er ist ein erfahrener Bauträger, hat mehrere Projekte in Rumänien und Bulgarien gebaut und kennt die Routine in- und auswendig: zuerst Due Diligence, erst danach Kaufvertrag, Baugenehmigungen, Ausführung, Verkauf. In allen Märkten, die er kannte, war Land Land und Eigentum Eigentum. Diese Sicherheit war übrigens nicht problematisch, sie war in den meisten Fällen berechtigt. Das Problem ist, dass es auf Zypern, auch wenn es nach einem weiteren normalen europäischen Markt klingt, eine Rechtsform gibt, der Guy schlicht noch nie begegnet war. „Wie kann es sein, dass ich fast ein solches Grundstück gekauft hätte, ohne überhaupt zu wissen, dass etwas nicht stimmt?“, fragte er, noch bevor ich ihm die ganze Antwort geben konnte.

Ich erklärte Guy den Unterschied, denn in diesem Moment war er ihm nicht klar. Auf Zypern ist die Lage komplex: Ein nicht unerheblicher Teil der Grundstücke im Land, besonders solche, die aus staatlichem Eigentum oder aus institutionell-kirchlichem Eigentum stammen oder die in der Vergangenheit im Rahmen langfristiger Pachtverhältnisse übertragen wurden, wird nicht als volles Eigentum (freehold) verkauft, sondern als Pachtrecht (leasehold) für einen festen Zeitraum. Dieser kann Jahrzehnte und sogar länger dauern, bleibt aber dennoch ein zeitlich begrenztes Recht und kein uneingeschränktes Eigentum.

„Also kaufe ich das Grundstück gar nicht?“, fragte Guy mit einer Stimme, in der sich Fassungslosigkeit mit leisem Ärger mischte. „Ich miete es? Und dafür haben wir einen Käuferpreis vereinbart?“

Ich antwortete ihm, dass genau das die Frage sei, die wir beantworten müssen, bevor wir weitermachen, und dass es darauf keine sofortige Antwort gebe, weil sie nicht nur von der trockenen rechtlichen Definition des Rechts abhängt. Sie hängt davon ab, was Guy überhaupt damit vorhat.

Wir hielten vor der Unterzeichnung an. Wir haben das Geschäft nicht abgesagt, wir haben einfach nichts unterschrieben und nichts gezahlt, bis wir genau verstanden, was auf dem Tisch liegt. Ich bat Guy um Zeit, mehrere Ebenen gleichzeitig zu prüfen: Wie lauten die genauen Pachtbedingungen, und wie lange läuft die Pacht tatsächlich noch? Lässt sich das Recht an Dritte übertragen, ohne dass der ursprüngliche Grundeigentümer jede Übertragung einzeln genehmigen muss? Was passiert am Ende der Pachtzeit: Gibt es eine geregelte Verlängerungsoption, oder fallen das Grundstück und alles, was darauf gebaut ist, an den ursprünglichen Eigentümer zurück? Und wie passt all das zu dem, was Guy dort wirklich tun wollte: ein Wohnprojekt bauen und Einheiten darin an israelische Investoren verkaufen?

Das war der heikelste Punkt der ganzen Prüfung. Ein israelischer Investor, der künftig in diesem Projekt eine Wohnung von Guy kauft, erwirbt keine Immobilie in dem Sinne, wie er es aus Israel kennt. Er erwirbt ein Pachtrecht an einer Wohnung. Und ein Pachtrecht kann, anders als volles Eigentum, bei künftigen Übertragungen zwischen Käufern oder bei der Vererbung eingeschränkt sein, durch die verbleibende Laufzeit begrenzt sein und manchmal auch schwerer über eine Bank zu finanzieren sein. Ein Thema, das Guy nicht ignorieren kann, wenn er an Privatpersonen verkaufen will, von denen die meisten eine Hypothek brauchen.

Es dauerte fast einen Monat, bis wir zu jeder dieser Ebenen klare und fundierte Antworten hatten. Guy gefiel die Verzögerung nicht. „Jede Woche, die vergeht, kauft jemand anderes Grundstücke in der Umgebung“, sagte er mir mehr als einmal, und jedes Mal hatte ich das Gefühl, dass er ernsthaft überlegte, auf die Prüfung zu verzichten und weiterzumachen.

Ich antwortete ihm, was ich in solchen Momenten immer antworte, nicht nur Guy: Eine Verzögerung, die aus Verständnis entsteht, ist keine Verzögerung. Sie ist Vorbereitung. Der Unterschied zwischen beidem zeigt sich erst im Nachhinein, wenn der Bauträger, der gewartet hat, genau weiß, was er in der Hand hat, und der Bauträger, der nicht gewartet hat, es von seinem Käufer erfährt.

Am Ende der Prüfung war das Bild vollständig geklärt: Die verbleibende Pachtzeit war lang genug, um das geplante Projekt zu rechtfertigen. Das Recht ließ sich an die Käufer der Einheiten übertragen und vererben, vorbehaltlich einer Zustimmung, die bereits im Voraus im Grundbuch verankert war. Und die Einschränkungen bei der Finanzierung gab es zwar tatsächlich, sie waren aber beherrschbar, vorausgesetzt, die Kaufverträge mit den Käufern werden von vornherein richtig formuliert: mit vollständiger Offenlegung, dass es sich um ein Pachtrecht und nicht um Eigentum handelt, und mit einem Mechanismus, der in einfacher Sprache erklärt, was genau am Ende der Laufzeit passiert.

Erst dann, mit allen Antworten in der Hand, unterschrieb Guy den Kaufvertrag und überwies die erste Zahlung. Er kaufte das Grundstück. Nicht weil das Problem verschwunden war, es ist nicht verschwunden und wird nicht verschwinden. Es wurde nur verständlich. Er wusste genau, was er kauft, welche Folgen das für Planung und Verkauf hat und was er jedem künftigen Käufer offenlegen muss, bevor dieser unterschreibt. Das machte ihn zu einem Bauträger, der dieses Projekt mit ruhigem Gewissen verkaufen kann, ohne befürchten zu müssen, dass ein Käufer selbst herausfindet, bei der Unterzeichnung oder schlimmer noch ein, zwei Jahre nach dem Kauf, dass er nicht genau das gekauft hat, was er zu kaufen glaubte.