Tamamen onun olmayan arsa

Guy bana satın almak istediği bir arsayla geldi; daha üzerine herhangi bir sözleşme imzalanmadan ve tek bir şekel aktarılmadan önce. “Kıbrıs'ta harika bir arsa buldum. Fiyat doğru, konum doğru, bir ay içinde planlamaya başlamak istiyorum.” Satıcıyla koşullar üzerinde prensipte anlaşmıştı ama henüz hiçbir şey imzalamamıştı; bana geldiği aşama da tam olarak buydu.

Guy herhangi bir satın alma sözleşmesi imzalamadan ve bir kuruş bile aktarmadan önce, eşlik ettiğim her işlemde olduğu gibi, sadece emlakçının gönderdiklerini değil, orijinal mülkiyet belgelerini istedim. Birkaç gün içinde Kıbrıs tapu sicilinden resmi planı aldık ve içindeki bir şey Guy'a sunulanla örtüşmüyordu.

Arsa tam mülkiyet olarak kayıtlı değildi. Bir kira hakkı olarak kayıtlıydı.

Guy bunun nasıl mümkün olabileceğini anlamadı. Kıdemli bir geliştirici; Romanya'da ve Bulgaristan'da birkaç proje inşa etmiş ve rutini çok iyi biliyor: önce durum tespiti, ancak ondan sonra satın alma sözleşmesi, inşaat ruhsatları, uygulama, satış. Bildiği tüm piyasalarda arsa arsaydı ve mülkiyet mülkiyetti. Bu arada bu özgüven sorunlu değildi; çoğu durumda haklıydı. Sorun şu ki Kıbrıs, kulağa sıradan bir Avrupa piyasası gibi gelse de, Guy'ın daha önce hiç karşılaşmadığı bir hukuki kuruma sahip. “Böyle bir arsayı, bir şeylerin yanlış olduğunu hiç bilmeden neredeyse nasıl kapatıyordum?” diye sordu, ben ona tam cevabı vermeye fırsat bulamadan.

Guy'a farkı açıkladım, çünkü o an ona açık değildi. Kıbrıs'ta durum karmaşık: ülkedeki arazilerin azımsanmayacak bir kısmı, özellikle kökeni devlet mülkiyetine ya da dini kurumların mülkiyetine dayanan veya geçmişte uzun vadeli kira sözleşmeleri çerçevesinde devredilmiş olanlar, tam mülkiyet (freehold) olarak değil, belirli bir süre için kira hakkı (leasehold) olarak satılıyor. Bu süre onlarca yıl, hatta daha fazla sürebilir; ama yine de zamanla sınırlı bir haktır, mutlak bir mülkiyet değil.

“Yani arsayı satın almıyor muyum?” diye sordu Guy, şaşkınlıkla hafif bir öfkeyi birleştiren bir sesle. “Kiralıyor muyum? Bunun için mi bir alıcı fiyatı üzerinde anlaştık?”

Ona bunun tam da devam etmeden önce cevaplamamız gereken soru olduğunu ve bunun anında bir cevabı olmadığını söyledim; çünkü cevap sadece hakkın kuru hukuki tanımına bağlı değil. Guy'ın onunla ne yapmayı planladığına bağlı.

İmzadan önce durduk. İşlemi iptal etmedik; sadece masada tam olarak ne olduğunu anlayana kadar hiçbir şey imzalamadık ve hiçbir şey ödemedik. Guy'dan aynı anda birkaç katmanı incelemek için zaman istedim: kira hakkının kesin koşulları neler ve gerçekte kalan süre ne kadar; hak, her devirde orijinal arazi sahibinin ayrı onayı olmadan üçüncü bir kişiye devredilebilir mi; kira süresinin sonunda ne oluyor: düzenlenmiş bir uzatma opsiyonu var mı, yoksa arsa ve üzerindeki yapılar orijinal sahibine mi dönüyor; ve tüm bunlar Guy'ın orada gerçekten yapmak istediği şeyle, yani bir konut projesi inşa edip birimlerini İsrailli yatırımcılara satmakla nasıl bağdaşıyor.

Tüm incelemenin en hassas noktası buydu. Gelecekte bu projede Guy'dan daire alacak İsrailli bir yatırımcı, İsrail'den bildiği anlamda bir mülk almayacak; bir daire üzerinde kira hakkı alacak. Ve kira hakkı, tam mülkiyetten farklı olarak, alıcılar arasındaki gelecekteki devirlerde ya da mirasta sınırlı olabilir, kalan süresiyle sınırlıdır ve bazen banka finansmanı açısından da daha zordur. Çoğu konut kredisine ihtiyaç duyan bireylere satış yapmak istiyorsa Guy'ın görmezden gelmeyi göze alamayacağı bir konu.

Bu katmanların her biri hakkında net ve sağlam cevaplar almamız neredeyse bir ay sürdü. Guy gecikmeden hoşlanmadı. “Geçen her hafta başka biri çevrede arsa alıyor,” dedi bana birden fazla kez ve her seferinde incelemeden vazgeçip ilerlemeyi gerçekten düşündüğünü hissettim.

Ona böyle anlarda, sadece Guy'a değil, her zaman verdiğim cevabı verdim: anlamaktan kaynaklanan bir gecikme gecikme değildir, hazırlıktır. İkisi arasındaki fark ancak geriye dönüp bakıldığında belli olur: bekleyen geliştirici elinde tam olarak ne olduğunu bilir, beklemeyen geliştirici ise bunu kendi alıcısından öğrenir.

İncelemenin sonunda tablo tamamen netleşti: kalan kira süresi planlanan projeyi haklı çıkaracak kadar uzundu; hak, kayıtta önceden sabitlenmiş bir onaya tabi olarak birim alıcılarına devredilebilir ve miras bırakılabilirdi; finansmana ilişkin kısıtlamalar fiilen vardı ama yönetilebilirdi; yeter ki alıcılarla yapılacak satış sözleşmeleri baştan doğru hazırlansın, bunun mülkiyet değil kira hakkı olduğu tam olarak açıklansın ve sürenin sonunda tam olarak ne olacağını sade bir dille anlatan bir mekanizma bulunsun.

Ancak o zaman, tüm cevaplar elindeyken, Guy satın alma sözleşmesini imzaladı ve ilk ödemeyi aktardı. Arsayı satın aldı. Sorun ortadan kalktığı için değil; kalkmadı ve kalkmayacak. Sadece anlaşılır hale geldi. Tam olarak ne satın aldığını, bunun planlama ve satış üzerindeki sonuçlarını ve her gelecekteki alıcıya imzalamadan önce neyi açıklamak zorunda olduğunu biliyordu. Onu bu projeyi gönül rahatlığıyla satabilecek bir geliştirici yapan buydu; bir alıcının imzada, ya da daha kötüsü satın aldıktan bir iki yıl sonra, tam olarak sandığı şeyi satın almadığını kendi başına keşfetmesinden korkmadan.