Земля, которая была не совсем его

Гай пришёл ко мне с участком, который хотел купить, ещё до подписания какого-либо соглашения и до перевода хотя бы одного шекеля. «Я нашёл отличный участок на Кипре. Цена правильная, место правильное, хочу начать проектирование в течение месяца». Он уже в принципе договорился с продавцом об условиях, но ещё ничего не подписал, и именно на этом этапе обратился ко мне.

Прежде чем Гай подпишет какое-либо соглашение о покупке и переведёт хоть копейку, я, как и в любой сделке, которую сопровождаю, попросил получить оригиналы документов о собственности, а не только то, что прислал агент. Через несколько дней мы получили официальный план из кипрского земельного реестра, и что-то в нём не сходилось с тем, что показали Гаю.

Земля не была зарегистрирована как полная собственность. Она была зарегистрирована как право аренды.

Гай не понимал, как такое вообще возможно. Он опытный девелопер, построил несколько проектов в Румынии и Болгарии и досконально знает порядок: сначала юридическая проверка, и только потом договор купли-продажи, разрешения на строительство, строительство, продажа. На всех рынках, которые он знал, земля была землёй, а собственность — собственностью. Эта уверенность, кстати, не была проблемой — в большинстве случаев она была оправдана. Проблема в том, что на Кипре, хотя он и звучит как ещё один обычный европейский рынок, есть правовой институт, с которым Гай просто раньше не сталкивался. «Как так получилось, что я чуть не закрыл сделку по такой земле, вообще не зная, что что-то не так?» — спросил он, прежде чем я успел дать ему полный ответ.

Я объяснил Гаю разницу, потому что в тот момент она была ему неясна. На Кипре ситуация сложная: немалая часть земель в стране — особенно те, что происходят из государственной собственности, из собственности религиозных учреждений или в прошлом передавались в рамках долгосрочной аренды, — продаётся не как полная собственность (freehold), а как право аренды (leasehold) на определённый срок. Он может длиться десятки лет и даже больше, но это всё же право, ограниченное во времени, а не абсолютная собственность.

«Так я не покупаю землю? — спросил Гай голосом, в котором изумление смешивалось с лёгким гневом. — Я её арендую? И за это мы договорились о цене покупателя?»

Я ответил, что это именно тот вопрос, на который нужно ответить, прежде чем двигаться дальше, и что немедленного ответа на него нет, потому что он зависит не только от сухого юридического определения права. Он зависит от того, что Гай вообще собирается с ним делать.

Мы остановились перед подписанием. Не отменили сделку — просто ничего не подписывали и ничего не платили, пока не поймём, что именно лежит на столе. Я попросил у Гая время, чтобы проверить несколько уровней одновременно: каковы точные условия аренды и сколько срока в ней действительно осталось; можно ли передать право третьему лицу без отдельного согласия первоначального собственника земли при каждой передаче; что происходит в конце срока аренды — есть ли урегулированная возможность продления или земля и всё построенное на ней возвращаются первоначальному собственнику; и как всё это согласуется с тем, что Гай на самом деле хотел там сделать — построить жилой проект и продавать в нём единицы израильским инвесторам.

Это был самый чувствительный момент всей проверки. Израильский инвестор, который в будущем купит у Гая квартиру в этом проекте, купит не объект в том смысле, в каком он привык в Израиле, — он купит право аренды на квартиру. А право аренды, в отличие от полной собственности, может быть ограничено при будущих передачах между покупателями или при наследовании, ограничено оставшимся сроком, а иногда и труднее поддаётся банковскому финансированию. Это вопрос, который Гай не может позволить себе игнорировать, если хочет продавать частным лицам, большинству из которых нужна ипотека.

Почти месяц ушёл на то, чтобы получить ясные и обоснованные ответы по каждому из этих уровней. Гаю задержка не нравилась. «Каждую неделю кто-то другой покупает участки по соседству», — говорил он мне не раз, и каждый раз я чувствовал, что он всерьёз подумывает отказаться от проверки и двигаться дальше.

Я ответил ему то, что всегда отвечаю в такие моменты, и не только Гаю: задержка, которая происходит из понимания, — это не задержка, а подготовка. Разница между ними становится ясна только задним числом, когда девелопер, который подождал, точно знает, что у него в руках, а девелопер, который не подождал, узнаёт это от своего покупателя.

К концу проверки картина прояснилась полностью: оставшийся срок аренды был достаточно долгим, чтобы оправдать запланированный проект; право можно было передать покупателям единиц и передать по наследству при условии согласия, уже заранее закреплённого в реестре; а ограничения по финансированию на практике существовали, но были управляемыми — при условии, что договоры продажи с покупателями будут заранее правильно составлены, с полным раскрытием того, что речь идёт о праве аренды, а не о собственности, и с механизмом, который простым языком объясняет, что именно происходит по окончании срока.

Только тогда, имея на руках все ответы, Гай подписал соглашение о покупке и перевёл первый платёж. Он купил землю. Не потому, что проблема исчезла, — она не исчезла и не исчезнет. Она лишь стала понятной. Он точно знал, что покупает, каковы последствия для проектирования и продаж и что обязан раскрыть каждому будущему покупателю до подписания. Именно это сделало его девелопером, способным продавать этот проект со спокойной душой, не опасаясь, что покупатель сам обнаружит — при подписании или, хуже того, через год-два после покупки, — что купил не совсем то, что думал.