Das Grundstück war erst der Anfang

Er rief mich aus dem Restaurant an.

Nicht aus dem Büro, nicht von der Baustelle, sondern aus dem Restaurant, in dem er mit seinen Partnern saß, nachdem sie den Grundstückskauf unterschrieben hatten. „Ilan, wir haben gekauft. Jetzt müssen wir anfangen zu verkaufen.“

Ich kannte diese Energie. Ich kannte sie gut.

Oren, zweiundfünfzig, ein erfahrener Bauunternehmer aus der Mitte Israels. Zwanzig Jahre Bauen in Israel: Einfamilienhäuser, zwei, drei gleichzeitig, immer pünktlich fertig, immer die Lieferanten bezahlt. Ein Mann, der sich seinen Ruf Stein für Stein aufgebaut hatte, im wörtlichsten Sinn.

Als er beschloss, nach Rumänien zu gehen, handelte er nicht aus einem Traum heraus, sondern aus Kalkül. Er sah die Preise, sah die Nachfrage, sprach mit einigen Israelis, die dort Geld verdient hatten. Er fand ein Grundstück in einem Vorort von Bukarest, guter Preis, Lage, die vernünftig aussah, und mit zwanzig Jahren Erfahrung im Rücken hatte er das Gefühl, vom Bauen etwas zu verstehen.

Und vom Bauen verstand er tatsächlich etwas.

Das Problem lag bei allem anderen.

Ich erklärte ihm, dass ein Bauträger in Israel, der ein Projekt beginnt, auf drei Beinen steht: Eigenkapital, Bankbegleitung und Vorverkäufe. Jedes stützt die beiden anderen. Die Bank gibt Geld, weil es Verkäufe gibt. Die Verkäufe sind möglich, weil eine Bank dahintersteht. Und das Eigenkapital zeigt beiden, dass der Bauträger es ernst meint.

Er nickte. „Genau so plane ich zu arbeiten.“

Ich fragte ihn: „Wie viel Eigenkapital hat das Projekt?“

„Das Grundstück“, antwortete er. „Das Grundstück ist das Geld wert. Das ist mein Eigenkapital.“

Hier musste ich sehr deutlich werden.

Ich erklärte ihm, dass eine rumänische Bank einen ausländischen israelischen Bauträger nicht allein auf Grundlage des Grundstückswerts finanziert. Schon gar nicht beim ersten Projekt, schon gar nicht ohne lokale Geschäftshistorie und schon gar nicht ohne liquides Eigenkapital, das zeigt, dass neben der gekauften Immobilie Geld vorhanden ist. Das Grundstück ist eine notwendige Bedingung, aber keine hinreichende.

Er hörte zu. Aber er glaubte es nicht wirklich.

„Ich kenne Bauunternehmer, die hier Geschäfte gemacht haben. Sie erzählen, dass sie vorab verkaufen und mit dem Geld der Käufer bauen.“

Ich sagte ihm, dass das stimmt und dass genau das das Problem ist. Und dass es nicht mehr möglich ist.

Im Dezember 2025 trat eine Gesetzesänderung in Kraft, bekannt als „Nordis-Gesetz“. Sie entstand aus einem der größten Skandale auf dem rumänischen Immobilienmarkt der letzten Jahre. Ein großer Bauträger namens Nordis sammelte Geld von Käufern ein, verwendete es für andere Projekte und brach am Ende zusammen. Tausende Käufer standen ohne Wohnung und ohne Geld da.

Das Gesetz hat die Spielregeln grundlegend verändert.

Ab jetzt darf ein Bauträger in Rumänien bei der Reservierung nicht mehr als 5 % des Wohnungspreises erhalten. Nicht mehr als 25 % bis zur Fertigstellung des Rohbaus. Nicht mehr als 20 % bis zum Abschluss der Installationsarbeiten. Den Rest erhält er erst gegen Ende des Projekts. Und alle Gelder, die von den Käufern eingesammelt werden? Sie werden auf ein separates, projektgebundenes Bankkonto eingezahlt und an den Bauträger nur entsprechend dem tatsächlichen Baufortschritt freigegeben.

Das heißt: Das alte Modell „Vorverkauf und Finanzierung des Baus mit dem Geld der Käufer“ existiert schlicht nicht mehr.

Als ich Oren das erzählte, schwieg er einen Moment.

„Also kann ich den Bau nicht mit ihrem Geld finanzieren?“

„Nein. Nicht in den frühen Phasen, in denen du das Geld am dringendsten brauchst.“

„Dann funktioniert das für mich nicht.“

Wir machten eine Pause.

Oren prüfte selbst Möglichkeiten einer Bankfinanzierung. Drei Banken: Zwei meldeten sich gar nicht zurück, eine verlangte Unterlagen, für deren Beschaffung er zwei Monate brauchte, und lehnte am Ende ab. Der Grund war einfach: nicht genug liquides Eigenkapital, keine lokale Historie, und das Projekt war aus Sicht der Bank zu klein, um sich zu lohnen.

Nach vier Monaten kam er zu mir zurück.

Das Grundstück gehörte ihm. Die Baugenehmigung war in Bearbeitung. Einige israelische Käufer, mit denen er gesprochen hatte, Freunde, Bekannte, Familie, warteten darauf, dass er anfängt. Und es gab kein Geld, um anzufangen.

„Was mache ich jetzt?“, fragte er.

Ich erzählte ihm von den echten Möglichkeiten: ein lokaler Partner mit Kapital und etablierten Bankbeziehungen. Ein Investmentfonds, der Projekte ausländischer Bauträger gegen Prozente finanziert. Israelische Partner ins Boot holen, die echtes Eigenkapital mitbringen, nicht als Wohnungskäufer, sondern als Partner am Bauträgergeschäft selbst. Oder, und das sagte ich ihm direkt: warten. Liquides Kapital ansparen, ein kleineres Projekt bauen, das man selbst finanzieren kann, und aus einer stabilen Position heraus beginnen.

Keine der Antworten gefiel ihm.

Das Projekt blieb stecken. Die Genehmigung lief ab. Das Grundstück gehört ihm noch, aber fast ein Jahr ist vergangen, und einige der Leute, die auf ihn gewartet hatten, sind längst zu anderen Projekten gegangen.

Ich denke an Oren, wenn ich erfahrene israelische Bauträger höre, die mir erklären, dass sie „vom Bauen etwas verstehen“ und deshalb bereit für ein Projekt im Ausland sind.

Vom Bauen verstehen sie etwas. Aber ein Projekt im Ausland ist nicht nur Bauen.

Das Nordis-Gesetz hat die Regeln auf eine Weise verändert, die viele israelische Bauträger noch nicht verinnerlicht haben. Was früher funktionierte, Vorverkauf, Geld von Käufern einsammeln, mit ihrem Geld bauen, ist nicht mehr das rumänische Modell. Das Gesetz ist nicht schlecht. Im Gegenteil, es ist vernünftig und richtig. Aber es sagt dem Bauträger schlicht: Komm mit Geld. Komm mit Finanzierung. Komm nicht mit einem Grundstück und Hoffnung.

Das Grundstück ist der Anfang. Nicht das Kapital.

Wenn Sie Bauträger sind und ein Projekt in Rumänien planen, fragen Sie sich, bevor Sie nach einem Grundstück suchen: Wie viel liquides Eigenkapital habe ich? Woher kommt die Finanzierung für den Bau selbst? Denn das Geld der Käufer liegt laut Gesetz auf einem separaten Konto und kommt erst bei Ihnen an, nachdem Sie gebaut haben.

Wenn es auf diese Fragen keine klare Antwort gibt, kann das Grundstück warten.