Wie mich ein Projekt in Bukarest lehrte, dass Immobilien in Europa nicht Immobilien in Israel sind

Es war an einem Mittwochnachmittag, als WhatsApp piepte. Eine Nachricht von Amir, einem israelischen Immobilienentwickler, den wir beim Einstieg in den rumänischen Markt begleitet hatten. „Ich habe ein Problem. Ein großes. Wir müssen jetzt reden.“

Als Anwalt, der Entwickler und Investoren bei internationalen Immobiliengeschäften begleitet, weiß ich inzwischen: Wenn in einer WhatsApp-Nachricht „jetzt“ steht, ist die Lage nicht einfach. Amir hatte acht Monate zuvor ein altes Gebäude im Zentrum von Bukarest, der Hauptstadt Rumäniens, gekauft. Der Plan war einfach: renovieren, in Wohnungen aufteilen und an einheimische Mieter und Expats vermieten.

„Die Stadtverwaltung hat meine Arbeiten gestoppt“, sagte er im Videocall. „Sie sagen, ich darf die Aufteilung der Wohnungen nicht ohne Genehmigung der Denkmalkommission ändern. Welche Denkmalkommission? Das Gebäude wurde 1987 gebaut!“

Amir ist ein Typ, den ich gut kenne. 52 Jahre alt, hat in Israel mehr als 200 Wohneinheiten gebaut. Erfolgreich, hat gutes Geld verdient und beschlossen, nach Europa zu expandieren. „Warum Rumänien?“, fragte ich ihn beim ersten Treffen vor fast einem Jahr. „Bukarest ist eine Chance“, erklärte er. „Niedrige Preise, hohe Nachfrage, und viele Israelis verdienen dort schon Geld. Ich habe die Zahlen gesehen, das ergibt Sinn.“

Ich habe ihn damals gewarnt. „Amir“, sagte ich, „Immobilien in Europa sind nicht Immobilien in Israel. Jedes Land ist eine andere Welt. Es gibt andere Regulierung, eine andere Arbeitskultur und Gesetze, die du nicht kennst.“

Er lächelte dieses typische Lächeln. „Was kann schon so anders sein? Ich kenne mich mit Immobilien aus. Ich habe richtig gekauft, habe eine gesunde Marge und einen guten örtlichen Bauunternehmer. Ich bin abgesichert.“

Der erste Riss

Amirs Problem begann lange vor der Denkmalkommission. Es begann, als er mit dem rumänischen Bauunternehmer dastand und ihm zu erklären versuchte, wie er die Renovierung ausführen wollte.

„Ich will diese Wand öffnen“, Amir zeigte auf eine Wand zwischen zwei kleinen Wohnungen. „Wir machen daraus eine große Wohnung, attraktiver für den Markt.“

Der Bauunternehmer sah ihn an, nickte und sagte „Da, da“ („ja, ja“ auf Rumänisch). Amir dachte, alles sei in Ordnung.

Zwei Wochen später, als Amir überraschend auf die Baustelle kam, stellte er fest, dass der Bauunternehmer die Wand nicht nur nicht geöffnet, sondern alle Arbeiten auf dieser Etage gestoppt hatte. „Warum?“, fragte Amir frustriert.

„Wir brauchen eine Genehmigung“, erklärte der Bauunternehmer gelassen. „Diese Änderung muss genehmigt werden.“

„Welche Genehmigung? Ich bin der Eigentümer!“

Der Bauunternehmer holte ein langes Dokument auf Rumänisch hervor und zeigte es ihm. Es stellte sich heraus, dass es bei Gebäuden aus der kommunistischen Zeit (vor 1989), selbst wenn sie nicht als historische Gebäude eingetragen sind, Beschränkungen für bauliche Veränderungen gibt. Man braucht eine Genehmigung der Stadtverwaltung, die einen wiederum an eine Sonderkommission verweist, die prüft, ob die Änderung „dem Charakter des ursprünglichen Gebäudes entspricht“.

Der Prozess? Vier bis sechs Monate. Mindestens.

„Vier Monate?!“, schrie Amir fast. „In vier Monaten verliere ich die ganze Saison!“

Ja, aber in Rumänien, und in Europa überhaupt, ist die Bürokratie Königin.

Die Mieter, die (fast) Englisch sprachen

Aber die Geschichte endete dort nicht. Angenommen, Amir hätte alle Genehmigungen bekommen (und am Ende bekam er sie, nach sieben Monaten) – er stand vor einer ganz anderen Herausforderung: den Mietern.

Die erste Wohnung wurde an ein junges einheimisches Paar vermietet. Alles sah hervorragend aus. Sie unterschrieben den Vertrag, zahlten die Kaution und zogen ein. Einen Monat später riefen sie an und sagten, die Klimaanlage funktioniere nicht.

Amir rief einen Techniker, der kam und sagte, die Klimaanlage sei völlig in Ordnung. Das Problem? Die Mieter wussten nicht, wie man sie bedient. Es war eine neue Klimaanlage mit smarter Fernbedienung, und die Anleitung gab es nur auf Englisch.

„Warum haben sie die Anleitung nicht gelesen?“, fragte Amir frustriert.

„Weil in Rumänien“, erklärte ich ihm, „nicht jeder fließend Englisch liest. Und wenn du an Einheimische vermietest, musst du eine Bedienungsanleitung auf Rumänisch bereitstellen. Das ist keine Bitte, das ist eine Pflicht nach dem Verbraucherschutzgesetz.“

Aber das war erst der Anfang. Als der Winter kam, beschwerten sich die Mieter, dass es in der Wohnung kalt sei. Es stellte sich heraus, dass in alten Gebäuden in Rumänien die städtische Fernheizung nach einem festen Zeitplan läuft und nicht immer genug Wärme liefert. Amir wusste das nicht, als er das Gebäude kaufte.

„Und was macht man da?“, fragte er.

„Man installiert Elektroheizkörper oder eine zusätzliche Heizung. Und zahlt aus eigener Tasche.“

Der Moment, in dem sich alles änderte

Als Amir nach einem Jahr wieder in meinem Büro saß, sah er anders aus. Müder, aber auch klüger.

„Hör zu“, sagte er, „es gibt eine Sache, die mir niemand gesagt hat, bevor ich nach Rumänien gegangen bin – und ehrlich gesagt in keinen ausländischen Markt.“

„Was?“, fragte ich.

„Dass diese israelische Haltung – ‚Was kann bei Immobilien schon passieren? Es steigt doch immer irgendwie‘ – im Ausland einfach nicht stimmt. In Israel machst du einen Fehler, verlierst etwas Zeit, etwas Geld, aber am Ende kommst du mit Gewinn heraus. Der Markt steigt immer, es gibt immer jemanden, der kauft.“

Er hielt inne und nahm einen Schluck Kaffee.

„Aber in Rumänien? In Bulgarien? In Griechenland? Überall im Ausland kannst du alles verlieren, wenn du nicht weißt, was du tust. Das Kapital, die Zeit und das Vertrauen in dich selbst. Ich habe israelische Entwickler gesehen, die mit Millionen nach Portugal oder Zypern gegangen sind und mit Schulden herausgekommen sind. Das ist kein Spiel.“

Die Fragen, die niemand stellt

Was habe ich also von Amir und von Dutzenden anderen Mandanten gelernt, die ich auf europäischen Märkten begleitet habe? Dass ihr euch, bevor ihr nach Rumänien, Griechenland, Portugal oder in einen anderen Auslandsmarkt springt, Fragen stellen müsst:

Wollt ihr euch wirklich selbst darum kümmern, oder ist es ein „Nebengeschäft“?

Denn wenn es ein Nebengeschäft ist, vergesst es. Immobilien im Ausland erfordern tägliches Engagement. Das ist nichts, was man ohne professionelles Team vor Ort aus der Ferne erledigen kann. Und selbst mit Team – ihr müsst dort sein, zumindest am Anfang.

Wie sehr werdet ihr euch einbringen, wenn etwas schiefgeht?

Denn es geht immer etwas schief. Immer. Ein Bauunternehmer, der nicht kommt, ein Mieter, der nicht mehr zahlt, eine Regulierung, die sich über Nacht ändert. Die Frage ist: Könnt ihr mit drei Tagen Vorlauf nach Bukarest, Athen oder Lissabon fliegen? Denn manchmal bleibt keine Wahl.

Habt ihr lokale Partner, denen ihr wirklich vertraut?

Nicht jemanden, der euch in irgendeiner Facebook-Gruppe empfohlen wurde. Jemanden, den ihr geprüft, getroffen und mit dem ihr lange genug gearbeitet habt, um zu wissen, dass er verlässlich ist. In Rumänien, Bulgarien, Griechenland – ohne guten lokalen Partner seid ihr blind.

Versteht ihr die lokale Kultur?

Es geht nicht nur um die Sprache. Es geht darum, wie Bauunternehmer arbeiten, wie Verhandlungen laufen, was „ja“ bedeutet (denn manchmal ist es nicht wirklich ein Ja) und wie staatliche Stellen funktionieren. In Griechenland zum Beispiel ist die Bürokratie legendär. In Portugal erfordert jede Änderung an einem historischen Gebäude Genehmigungen, die Jahre dauern.

Und was passiert, wenn alles schiefgeht?

Das ist die Frage, die niemand stellt, aber sie ist die wichtigste. Habt ihr ein finanzielles Polster? Seid ihr bereit, einen Verlust hinzunehmen? Denn anders als in Israel gibt es im Ausland keine Garantie, dass ihr verkaufen könnt, dass der Markt steigt oder dass ihr eure Investition überhaupt zurückbekommt.

Das Ende (das ein Anfang ist)

Amir heute? Er ist immer noch in Rumänien. Das erste Projekt dauerte zwei Jahre statt neun Monate und kostete doppelt so viel wie geplant. Aber er hat gelernt. Heute hat er einen rumänischen Partner und einen Hausmeister, der im Gebäude wohnt.

„Ich kenne mich mit israelischen Immobilien aus“, sagte er mir kürzlich in einem Gespräch, „aber in Rumänien, und wahrscheinlich überall im Ausland, werde ich immer ein Schüler sein.“

Und genau das ist die richtige Haltung für internationale Immobilienentwicklung. Nicht „Was kann schon sein“, sondern „Was weiß ich noch nicht, und wie lerne ich es, bevor ich investiere“.

Denn am Ende ist der Unterschied zwischen einem Entwickler, der im Ausland Erfolg hat, und einem, der alles verliert, weder Kapital noch Erfahrung und nicht einmal Glück.

Es ist die Bereitschaft zuzugeben, dass man es nicht weiß – und von vorne zu lernen.