Bükreş’teki proje bana Avrupa’da gayrimenkulün İsrail’deki gibi olmadığını öğrettiğinde

Bir çarşamba öğleden sonrasıydı, WhatsApp öttü. Romanya pazarına girerken danışmanlık verdiğimiz İsrailli gayrimenkul geliştiricisi Amir’den bir mesaj: “Başım dertte. Büyük dertte. Hemen konuşmamız lazım.”

Uluslararası gayrimenkulde geliştiricilere ve yatırımcılara danışmanlık yapan bir avukat olarak, bir WhatsApp mesajında “hemen” kelimesi geçtiğinde durumun basit olmadığını artık biliyorum. Amir sekiz ay önce Romanya’nın başkenti Bükreş’in merkezinde eski bir bina satın almıştı. Plan basitti: tadilat, dairelere bölme ve yerel kiracılara ve yabancı çalışanlara kiralama.

“Belediye işleri durdurdu,” dedi görüntülü görüşmede. “Miras komisyonunun onayı olmadan dairelerin bölünmesini değiştiremeyeceğimi söylüyorlar. Ne miras komisyonu? Bu bina 1987’de yapıldı!”

Amir iyi tanıdığım bir tip. 52 yaşında, İsrail’de 200’den fazla konut birimi inşa etmiş. Başarılı olmuş, iyi para kazanmış ve Avrupa’ya açılmaya karar vermiş. Neredeyse bir yıl önceki ilk toplantımızda ona “Neden Romanya?” diye sormuştum. “Bükreş bir fırsat,” diye açıklamıştı, “düşük fiyatlar, yüksek talep ve pek çok İsrailli orada zaten para kazanıyor. Rakamları gördüm, mantıklı.”

Onu o zaman uyarmıştım. “Amir,” demiştim, “Avrupa’da gayrimenkul İsrail’deki gibi değil. Her ülke ayrı bir dünya. Farklı mevzuat, farklı çalışma kültürü ve bilmediğin yasalar var.”

O tipik gülümsemesiyle gülümsemişti. “Ne kadar farklı olabilir ki? Ben gayrimenkulden anlarım. Doğru fiyattan aldım, sağlıklı bir marjım var ve iyi bir yerel müteahhidim var. Önlemimi aldım.”

İlk çatlak

Amir’in sorunu miras komisyonundan çok önce başladı. Romen müteahhitle birlikte durup tadilatı nasıl yapmak istediğini ona anlatmaya çalıştığı anda başladı.

“Bu duvarı açmak istiyorum,” dedi Amir, iki küçük dairenin arasındaki bir duvarı göstererek. “Bunu tek büyük bir daire yapalım, piyasa için daha cazip olur.”

Müteahhit ona baktı, başını salladı ve “Da, da” dedi (Romence evet, evet). Amir her şeyin yolunda olduğunu düşündü.

İki hafta sonra Amir şantiyeye habersiz bir ziyaret yaptığında, müteahhidin duvarı açmadığı gibi o kattaki bütün işleri durdurduğunu gördü. “Neden?” diye sordu Amir sinirle.

“Onay lazım,” diye açıkladı müteahhit sakince. “Bu değişikliğin onaylanması gerekiyor.”

“Ne onayı? Sahibi benim!”

Müteahhit Romence uzun bir belge çıkarıp ona gösterdi. Komünist dönemde (1989’dan önce) inşa edilen binalarda, tarihî yapı olarak tescilli olmasalar bile, yapısal değişikliklere kısıtlamalar olduğu ortaya çıktı. Belediyeden onay almanız gerekiyor; belediye de sizi değişikliğin “orijinal binanın karakterine uygun” olup olmadığını inceleyen özel bir komisyona yönlendiriyor.

Süreç mi? Dört ila altı ay. En az.

“Dört ay mı?!” Amir neredeyse bağırdı. “Dört ayda bütün sezonu kaybederim!”

Evet, ama Romanya’da ve genel olarak Avrupa’da bürokrasi kraliçedir.

(Neredeyse) İngilizce konuşan kiracılar

Ama hikâye orada bitmedi. Amir’in bütün onayları aldığını varsayalım (sonunda yedi ay sonra aldı da); bu kez bambaşka bir zorlukla karşılaştı: kiracılar.

İlk daire genç, yerel bir çifte kiralandı. Her şey harika görünüyordu. Sözleşmeyi imzaladılar, depozito ödediler ve taşındılar. Bir ay sonra klimanın çalışmadığını söylemek için aradılar.

Amir bir teknisyen çağırdı; teknisyen gelip klimanın tamamen sağlam olduğunu söyledi. Sorun ne miydi? Kiracılar onu nasıl çalıştıracaklarını bilmiyordu. Akıllı kumandalı yeni bir klimaydı ve talimatlar sadece İngilizceydi.

“Neden talimatları okumadılar?” diye sordu Amir sinirle.

“Çünkü Romanya’da,” diye açıkladım, “herkes akıcı İngilizce okumaz. Yerel halka kiralıyorsan, kullanım talimatlarını Romence sağlaman gerekir. Bu bir rica değil, tüketiciyi koruma kanununa göre bir yükümlülük.”

Ama bu sadece başlangıçtı. Kış gelince kiracılar dairenin soğuk olduğundan şikâyet etti. Romanya’daki eski binalarda şehrin merkezî ısıtma sisteminin belirli bir programa göre çalıştığı ve her zaman yeterli ısı sağlamadığı ortaya çıktı. Amir binayı alırken bunu bilmiyordu.

“Peki ne yapacağız?” diye sordu.

“Elektrikli radyatörler ya da ek bir ısıtma sistemi kuracaksın. Ve parasını cebinden ödeyeceksin.”

Her şeyin değiştiği an

Bir yıl sonra Amir ofiste karşımda oturduğunda farklı görünüyordu. Daha yorgun, ama aynı zamanda daha akıllı.

“Dinle,” dedi, “Romanya’ya, hatta açıkçası herhangi bir yabancı pazara girmeden önce kimsenin bana söylemediği bir şey var.”

“Ne?” diye sordum.

“O İsrailli ‘gayrimenkulde ne olabilir ki? Her zaman bir şekilde yükselir’ yaklaşımı dışarıda kesinlikle doğru değil. İsrail’de bir hata yaparsın, biraz zaman, biraz para kaybedersin ama sonunda kârla çıkarsın. Piyasa hep yükselir, alacak biri hep vardır.”

Durdu, kahvesinden bir yudum aldı.

“Ama Romanya’da? Bulgaristan’da? Yunanistan’da? Dışarıda her yerde, ne yaptığını bilmiyorsan her şeyini kaybedebilirsin. Sermayeni, zamanını ve kendine olan güvenini. Portekiz’e ya da Kıbrıs’a milyonlarla girip borç içinde çıkan İsrailli geliştiriciler gördüm. Bu bir oyun değil.”

Kimsenin sormadığı sorular

Peki Amir’den ve Avrupa pazarlarında danışmanlık yaptığım onlarca başka müvekkilden ne öğrendim? Romanya’ya, Yunanistan’a, Portekiz’e ya da yurt dışındaki herhangi bir pazara atlamadan önce kendinize sormanız gereken sorular var:

Bununla gerçekten kendiniz mi uğraşmak istiyorsunuz, yoksa bu bir “yan iş” mi?

Çünkü bu bir yan işse, unutun. Yurt dışında gayrimenkul günlük ilgi ister. Profesyonel bir yerel ekip olmadan uzaktan yapılabilecek bir şey değildir. Ekiple bile orada olmanız gerekir, en azından başta.

Bir şeyler ters gittiğinde ne kadar işin içinde olacaksınız?

Çünkü her zaman bir şeyler ters gider. Her zaman. Gelmeyen bir müteahhit, ödemeyi bırakan bir kiracı, bir gecede değişen bir mevzuat. Soru şu: Üç gün önceden haber verilerek Bükreş’e, Atina’ya ya da Lizbon’a uçabilir misiniz? Çünkü bazen başka seçenek yoktur.

Gerçekten güvendiğiniz yerel ortaklarınız var mı?

Bir Facebook grubunda size önerilen biri değil. Araştırdığınız, tanıştığınız ve güvenilir olduğunu bilecek kadar uzun süre birlikte çalıştığınız biri. Romanya’da, Bulgaristan’da, Yunanistan’da iyi bir yerel ortak olmadan körsünüz.

Yerel kültürü anlıyor musunuz?

Mesele sadece dil değil. Müteahhitlerin nasıl çalıştığı, pazarlığın nasıl yürüdüğü, “evet”in ne anlama geldiği (çünkü bazen gerçekten evet değildir) ve devlet sistemlerinin nasıl işlediği. Örneğin Yunanistan’da bürokrasi bir efsanedir. Portekiz’de tarihî bir binadaki her değişiklik yıllar süren onaylar gerektirir.

Ve her şey ters giderse ne olur?

Kimsenin sormadığı ama en önemli soru bu. Finansal bir yastığınız var mı? Zarar etmeye hazır mısınız? Çünkü İsrail’in aksine, yurt dışında satabileceğinizin, piyasanın yükseleceğinin ya da yatırımınızı geri alabileceğinizin hiçbir garantisi yoktur.

Son (aslında bir başlangıç)

Amir bugün ne durumda? Hâlâ Romanya’da. İlk projesi dokuz ay yerine iki yıl sürdü ve planladığının iki katına mal oldu. Ama öğrendi. Bugün Romen bir ortağı ve binada oturan bir bakım görevlisi var.

“Ben İsrail gayrimenkulünü bilirim,” dedi bana son konuşmamızda, “ama Romanya’da ve muhtemelen dışarıda her yerde hep öğrenci olacağım.”

Ve uluslararası gayrimenkul girişimciliği için doğru yaklaşım tam olarak budur. “Ne olabilir ki?” değil, “Henüz neyi bilmiyorum ve yatırım yapmadan önce bunu nasıl öğrenirim?”

Çünkü sonunda, yurt dışında başarılı olan bir geliştirici ile her şeyini kaybeden bir geliştirici arasındaki fark sermaye değil, deneyim değil, hatta şans bile değil.

Bilmediğini kabul etmeye ve baştan öğrenmeye istekli olmaktır.