Quand un projet à Bucarest m’a appris que l’immobilier en Europe n’est pas l’immobilier en Israël

C’était un mercredi après-midi quand WhatsApp a bipé. Un message d’Amir, un promoteur immobilier israélien que nous avions accompagné dans son entrée sur le marché roumain. « J’ai un problème. Un gros. Il faut qu’on parle maintenant. »

En tant qu’avocat qui accompagne des promoteurs et des investisseurs dans l’immobilier international, je sais déjà que quand un « maintenant » arrive par WhatsApp, la situation n’est pas simple. Huit mois plus tôt, Amir avait acheté un vieil immeuble dans le centre de Bucarest, la capitale roumaine. Le plan était simple : rénover, diviser en appartements et louer à des locataires locaux et à des expatriés.

« La mairie a arrêté mes travaux, m’a-t-il dit en visio. Ils disent que je ne peux pas modifier la division des appartements sans l’accord d’une commission du patrimoine. Quelle commission du patrimoine ? Cet immeuble a été construit en 1987 ! »

Amir est un profil que je connais bien. 52 ans, il a construit plus de 200 logements en Israël. Il a réussi, bien gagné sa vie, et décidé de s’étendre en Europe. « Pourquoi la Roumanie ? » lui avais-je demandé lors de notre premier rendez-vous, il y a près d’un an. « Bucarest, c’est une opportunité, m’avait-il expliqué. Des prix bas, une forte demande, et beaucoup d’Israéliens y gagnent déjà de l’argent. J’ai vu les chiffres, c’est logique. »

Je l’avais mis en garde à l’époque. « Amir, lui avais-je dit, l’immobilier en Europe, ce n’est pas l’immobilier en Israël. Chaque pays est un monde à part. Il y a une réglementation différente, une culture du travail différente et des lois que tu ne connais pas. »

Il avait souri de ce sourire typique. « Qu’est-ce qui peut être si différent ? Je connais l’immobilier. J’ai bien acheté, j’ai une marge confortable et j’ai un bon entrepreneur local. Je suis couvert. »

La première fissure

Le problème d’Amir a commencé bien avant la commission du patrimoine. Il a commencé quand il s’est retrouvé avec l’entrepreneur roumain à essayer de lui expliquer comment il voulait réaliser la rénovation.

« Je veux ouvrir ce mur », a dit Amir en montrant une cloison entre deux petits appartements. « On en fera un seul grand appartement, plus attractif pour le marché. »

L’entrepreneur l’a regardé, a hoché la tête et a dit « Da, da » (oui, oui, en roumain). Amir a pensé que tout allait bien.

Deux semaines plus tard, quand Amir est passé à l’improviste sur le chantier, il a découvert que non seulement l’entrepreneur n’avait pas ouvert le mur, mais qu’il avait arrêté tous les travaux à cet étage. « Pourquoi ? » a demandé Amir, frustré.

« Il faut une autorisation, a expliqué calmement l’entrepreneur. Cette modification, il faut la faire approuver. »

« Quelle autorisation ? Je suis le propriétaire ! »

L’entrepreneur a sorti un long document en roumain et le lui a montré. Il s’avère que dans les immeubles construits à l’époque communiste (avant 1989), même s’ils ne sont pas classés monuments historiques, il existe des restrictions sur les modifications structurelles. Il faut obtenir l’accord de la mairie, qui vous renvoie à son tour vers une commission spéciale chargée de vérifier si la modification « respecte le caractère de l’immeuble d’origine ».

La procédure ? Quatre à six mois. Au minimum.

« Quatre mois ?! a presque crié Amir. En quatre mois, je perds toute la saison ! »

Oui, mais en Roumanie, et en Europe en général, la bureaucratie est reine.

Les locataires qui parlaient (presque) anglais

Mais l’histoire ne s’arrête pas là. Admettons qu’Amir ait réussi à obtenir toutes les autorisations (et il a fini par les obtenir, au bout de sept mois) : il a dû faire face à un tout autre défi, les locataires.

Le premier appartement a été loué à un jeune couple local. Tout semblait parfait. Ils ont signé le bail, versé un dépôt de garantie et emménagé. Un mois plus tard, ils ont appelé pour dire que la climatisation ne fonctionnait pas.

Amir a appelé un technicien, qui est venu et a dit que l’appareil fonctionnait parfaitement. Le problème ? Les locataires ne savaient pas s’en servir. C’était un climatiseur neuf avec une télécommande intelligente, et le mode d’emploi n’était qu’en anglais.

« Pourquoi ils n’ont pas lu le mode d’emploi ? » a demandé Amir, frustré.

« Parce qu’en Roumanie, lui ai-je expliqué, tout le monde ne lit pas couramment l’anglais. Et si tu loues à des locaux, tu dois fournir les modes d’emploi en roumain. Ce n’est pas une demande, c’est une obligation légale au titre de la protection des consommateurs. »

Mais ce n’était que le début. Quand l’hiver est arrivé, les locataires se sont plaints d’avoir froid dans l’appartement. Il s’avère que dans les vieux immeubles en Roumanie, le chauffage urbain fonctionne selon un horaire défini et ne fournit pas toujours assez de chaleur. Amir ne le savait pas quand il a acheté l’immeuble.

« Alors, on fait quoi ? » a-t-il demandé.

« On installe des radiateurs électriques ou un chauffage d’appoint. Et on paie de sa poche. »

Le moment où tout a changé

Un an plus tard, quand Amir était assis en face de moi au bureau, il avait l’air différent. Plus fatigué, mais aussi plus sage.

« Écoute, m’a-t-il dit, il y a une chose que personne ne m’a dite avant que j’entre en Roumanie, ni d’ailleurs sur aucun marché étranger. »

« Quoi ? » lui ai-je demandé.

« Que cette approche israélienne du genre “qu’est-ce qui peut arriver dans l’immobilier ? Ça finit toujours plus ou moins par monter”, c’est tout simplement faux à l’étranger. En Israël, tu fais une erreur, tu perds un peu de temps, un peu d’argent, mais au final tu t’en sors avec un bénéfice. Le marché monte toujours, il y a toujours quelqu’un pour acheter. »

Il s’est arrêté et a bu une gorgée de café.

« Mais en Roumanie ? En Bulgarie ? En Grèce ? Partout à l’étranger, si tu ne sais pas ce que tu fais, tu peux tout perdre. Le capital, le temps et la confiance en toi. J’ai vu des promoteurs israéliens entrer au Portugal ou à Chypre avec des millions et en ressortir avec des dettes. Ce n’est pas un jeu. »

Les questions que personne ne pose

Alors, qu’ai-je appris d’Amir et des dizaines d’autres clients que j’ai accompagnés sur les marchés européens ? Qu’avant de vous lancer en Roumanie, en Grèce, au Portugal ou sur n’importe quel autre marché étranger, il y a des questions que vous devez absolument vous poser :

Voulez-vous vraiment vous en occuper vous-mêmes, ou s’agit-il d’une « affaire à côté » ?

Car si c’est une affaire à côté, oubliez. L’immobilier à l’étranger exige une implication quotidienne. Ce n’est pas quelque chose qu’on peut faire à distance sans une équipe locale professionnelle. Et même avec une équipe, vous devez être présents, au moins au début.

Jusqu’à quel point serez-vous impliqués quand quelque chose tournera mal ?

Car quelque chose tourne toujours mal. Toujours. Un entrepreneur qui ne vient pas, un locataire qui cesse de payer, une réglementation qui change du jour au lendemain. La question est : pouvez-vous prendre l’avion pour Bucarest, Athènes ou Lisbonne avec trois jours de préavis ? Parce que parfois, vous n’aurez pas le choix.

Avez-vous des partenaires locaux en qui vous avez vraiment confiance ?

Pas quelqu’un qu’on vous a recommandé dans un groupe Facebook. Quelqu’un que vous avez vérifié, rencontré, et avec qui vous avez travaillé assez longtemps pour savoir qu’il est fiable. En Roumanie, en Bulgarie, en Grèce : sans un bon partenaire local, vous êtes aveugles.

Comprenez-vous la culture locale ?

Ce n’est pas seulement la langue. C’est la façon dont travaillent les entrepreneurs, dont se déroulent les négociations, ce que signifie un « oui » (parce que parfois ce n’est pas vraiment un oui), et la façon dont fonctionnent les administrations. En Grèce, par exemple, la bureaucratie est légendaire. Au Portugal, chaque modification d’un bâtiment historique exige des autorisations qui prennent des années.

Et que se passe-t-il si tout tourne mal ?

C’est la question que personne ne pose, mais c’est la plus importante. Avez-vous un coussin financier ? Êtes-vous prêts à encaisser une perte ? Car contrairement à Israël, à l’étranger rien ne garantit que vous réussirez à vendre, que le marché montera, ni même que vous récupérerez votre investissement.

La fin (qui est un commencement)

Et Amir aujourd’hui ? Il est toujours en Roumanie. Son premier projet lui a pris deux ans au lieu de neuf mois et lui a coûté deux fois plus que prévu. Mais il a appris. Aujourd’hui, il a un associé roumain et un homme d’entretien qui vit dans l’immeuble.

« Je connais l’immobilier israélien, m’a-t-il dit récemment, mais en Roumanie, et sans doute partout à l’étranger, je serai toujours un élève. »

Et c’est exactement la bonne approche de la promotion immobilière internationale. Pas « qu’est-ce qui peut bien arriver », mais « qu’est-ce que je ne sais pas encore, et comment je l’apprends avant d’investir ».

Car au bout du compte, la différence entre un promoteur qui réussit à l’étranger et un promoteur qui perd tout, ce n’est ni le capital, ni l’expérience, ni même la chance.

C’est la volonté d’admettre qu’on ne sait pas, et de tout réapprendre depuis le début.