Как проект в Бухаресте научил меня: недвижимость в Европе — не недвижимость в Израиле

Была среда, вторая половина дня, когда пискнул WhatsApp. Сообщение от Амира, израильского девелопера, которого мы сопровождали при выходе на румынский рынок: «У меня проблема. Большая. Нужно поговорить сейчас».

Как юрист, сопровождающий девелоперов и инвесторов в международной недвижимости, я уже знаю: когда в сообщении WhatsApp появляется «сейчас», ситуация непростая. За восемь месяцев до этого Амир купил старое здание в центре Бухареста, столицы Румынии. План был простой: ремонт, разделение на квартиры и сдача местным жильцам и экспатам.

«Мэрия остановила мне работы, — сказал он по видеосвязи. — Говорят, я не могу менять планировку квартир без одобрения комиссии по наследию. Какой ещё комиссии по наследию? Это здание построено в 1987 году!»

Амир — тип, который я хорошо знаю. 52 года, построил в Израиле больше 200 квартир. Преуспел, хорошо заработал и решил расшириться в Европу. «Почему Румыния?» — спросил я его на первой встрече почти год назад. «Бухарест — это возможность, — объяснил он. — Низкие цены, высокий спрос, и многие израильтяне уже там зарабатывают. Я видел цифры, это логично».

Я тогда его предупредил. «Амир, — сказал я, — недвижимость в Европе — это не недвижимость в Израиле. Каждая страна — отдельный мир. Другое регулирование, другая культура работы и законы, которых ты не знаешь».

Он улыбнулся той самой типичной улыбкой. «Что уж там может быть такого другого? Я знаю недвижимость. Я купил правильно, у меня здоровая маржа и хороший местный подрядчик. Я прикрыт».

Первая трещина

Проблема Амира началась задолго до комиссии по наследию. Она началась, когда он стоял с румынским подрядчиком и пытался объяснить, как хочет провести ремонт.

«Я хочу открыть эту стену, — Амир показал на стену между двумя маленькими квартирами. — Сделаем из них одну большую, она будет привлекательнее для рынка».

Подрядчик посмотрел на него, кивнул и сказал: «Da, da» («да, да» по-румынски). Амир решил, что всё в порядке.

Через две недели, нагрянув на объект без предупреждения, Амир обнаружил, что подрядчик не только не открыл стену — он остановил все работы на этом этаже. «Почему?» — спросил Амир в раздражении.

«Нужно разрешение, — спокойно объяснил подрядчик. — Это изменение нужно согласовать».

«Какое разрешение? Я владелец!»

Подрядчик достал длинный документ на румынском и показал ему. Оказалось, что в зданиях, построенных в коммунистическую эпоху (до 1989 года), даже если они не числятся историческими, действуют ограничения на конструктивные изменения. Нужно получить разрешение мэрии, а та, в свою очередь, направляет тебя в специальную комиссию, которая проверяет, «соответствует ли изменение характеру исходного здания».

Процесс? От четырёх до шести месяцев. Минимум.

«Четыре месяца?! — Амир почти кричал. — За четыре месяца я потеряю весь сезон!»

Да, но в Румынии, да и в Европе вообще, бюрократия — королева.

Арендаторы, которые говорили по-английски (почти)

Но история на этом не закончилась. Допустим, Амиру удалось бы получить все разрешения (и в конце концов он их получил — через семь месяцев), но его ждала совсем другая задача: арендаторы.

Первую квартиру сняла молодая местная пара. Всё выглядело отлично. Они подписали договор, внесли залог и въехали. Через месяц позвонили сказать, что не работает кондиционер.

Амир вызвал мастера, который приехал и сказал, что кондиционер полностью исправен. Проблема? Арендаторы не знали, как его включить. Это был новый кондиционер с умным пультом, а инструкция была только на английском.

«Почему они не прочитали инструкцию?» — спросил Амир в раздражении.

«Потому что в Румынии, — объяснил я ему, — не все свободно читают по-английски. И если ты сдаёшь местным, ты должен предоставить инструкции на румынском. Это не просьба, это обязанность по закону о защите прав потребителей».

Но это было только начало. Когда пришла зима, арендаторы пожаловались, что в квартире холодно. Оказалось, что в старых зданиях Румынии городское центральное отопление работает по установленному графику и не всегда даёт достаточно тепла. Амир не знал этого, когда покупал здание.

«Так что делать?» — спросил он.

«Ставить электрические радиаторы или дополнительную систему отопления. И платить из своего кармана».

Момент, когда всё изменилось

Через год, когда Амир сидел напротив меня в офисе, он выглядел иначе. Более усталым, но и более мудрым.

«Послушай, — сказал он, — есть одна вещь, которую мне никто не сказал до того, как я вошёл в Румынию, да и, по правде, на любой зарубежный рынок».

«Какая?» — спросил я.

«Что этот израильский подход — „ну что может случиться в недвижимости? Она же всегда более-менее растёт“ — за границей просто неверен. В Израиле ты ошибаешься, теряешь немного времени, немного денег, но в итоге выходишь с прибылью. Рынок всегда растёт, всегда найдётся покупатель».

Он замолчал и отпил кофе.

«А в Румынии? В Болгарии? В Греции? Везде за границей, если не знаешь, что делаешь, можешь потерять всё. Капитал, время и веру в себя. Я видел израильских девелоперов, которые заходили в Португалию или на Кипр с миллионами, а выходили с долгами. Это не игра».

Вопросы, которые никто не задаёт

Так чему я научился у Амира и у десятков других клиентов, которых сопровождал на европейских рынках? Тому, что прежде чем прыгать в Румынию, Грецию, Португалию или на любой другой зарубежный рынок, нужно задать себе несколько вопросов:

Вы действительно хотите заниматься этим сами, или это «сделка на стороне»?

Потому что если это сделка на стороне — забудьте. Зарубежная недвижимость требует ежедневного участия. Это не то, что можно делать удалённо без профессиональной местной команды. И даже с командой — вам нужно быть там, хотя бы в начале.

Насколько вы будете вовлечены, когда что-то пойдёт не так?

Потому что что-то всегда идёт не так. Всегда. Подрядчик не приходит, арендатор перестаёт платить, регулирование меняется за ночь. Вопрос в том, можете ли вы вылететь в Бухарест, Афины или Лиссабон, предупредив за три дня? Потому что иногда выбора нет.

Есть ли у вас местные партнёры, которым вы действительно доверяете?

Не кто-то, кого вам порекомендовали в какой-нибудь группе в Facebook. А тот, кого вы проверили, с кем встречались и работали достаточно долго, чтобы знать, что он надёжен. В Румынии, Болгарии, Греции без хорошего местного партнёра вы слепы.

Понимаете ли вы местную культуру?

Это не только язык. Это то, как работают подрядчики, как ведутся переговоры, что значит «да» (потому что иногда это не совсем «да») и как функционируют государственные системы. В Греции, например, бюрократия легендарна. В Португалии любое изменение в историческом здании требует разрешений, которые получают годами.

А что будет, если всё пойдёт не так?

Это вопрос, который никто не задаёт, но он самый важный. Есть ли у вас финансовая подушка? Готовы ли вы принять убыток? Потому что, в отличие от Израиля, за границей нет гарантии, что вы сможете продать, что рынок вырастет или что вы вообще вернёте вложенное.

Конец (который на самом деле начало)

Амир сегодня? Он всё ещё в Румынии. Первый проект занял у него два года вместо девяти месяцев и обошёлся вдвое дороже, чем он планировал. Но он научился. Сегодня у него есть румынский партнёр и человек по обслуживанию, который живёт в здании.

«Я знаю израильскую недвижимость, — сказал он мне недавно в разговоре, — но в Румынии, да, наверное, и везде за границей, я всегда буду учеником».

И это именно правильный подход к международному девелопменту. Не «что уж там может случиться», а «чего я ещё не знаю и как мне это узнать до того, как я вложусь».

Потому что в конечном счёте разница между девелопером, который преуспевает за границей, и тем, кто теряет всё, — не в капитале, не в опыте и даже не в удаче.

А в готовности признать, что ты не знаешь, и учиться с самого начала.