الأرض كانت مجرد البداية

اتصل بي من المطعم.

لا من المكتب ولا من موقع البناء، بل من المطعم الذي جلس فيه مع شركائه بعد أن وقّعوا على شراء الأرض. «إيلان، اشترينا. الآن علينا أن نبدأ البيع.»

أعرف هذه الطاقة. أعرفها جيدًا.

أورن في الثانية والخمسين، مقاول مخضرم من وسط إسرائيل. عشرون عامًا من البناء في إسرائيل: بيوت خاصة، اثنان أو ثلاثة في الوقت نفسه، يُنهي دائمًا في الموعد، ويدفع دائمًا للموردين. رجل بنى سمعته لبنة فوق لبنة، بأكثر المعاني حرفية.

حين قرر الانطلاق إلى رومانيا، لم يتصرف بدافع حلم، بل بدافع حساب. رأى الأسعار، ورأى الطلب، وتحدث مع بعض الإسرائيليين الذين جنوا المال هناك. وجد أرضًا في ضاحية من ضواحي بوخارست، بسعر جيد وموقع يبدو منطقيًا، ومع عشرين عامًا من الخبرة خلفه، شعر أنه يفهم في البناء.

وفي البناء كان يفهم فعلًا.

المشكلة كانت في كل ما عدا ذلك.

شرحت له أن المطوّر في إسرائيل حين يبدأ مشروعًا يستند إلى ثلاث ركائز: رأس المال الذاتي، والمرافقة المصرفية، والمبيعات المسبقة على الخارطة. كل ركيزة تدعم الاثنتين الأخريين. البنك يضخ المال لأن هناك مبيعات. والمبيعات ممكنة لأن هناك بنكًا يدعم. ورأس المال الذاتي يُظهر للطرفين أن المطوّر جاد.

أومأ برأسه. «هكذا بالضبط أخطط للعمل.»

سألته: «كم رأس المال الذاتي المتوفر للمشروع؟»

«الأرض،» أجاب. «الأرض تساوي المال. هذا هو رأس مالي الذاتي.»

هنا كان عليّ أن أكون واضحًا جدًا.

شرحت له أن البنك الروماني لا يموّل مطوّرًا إسرائيليًا أجنبيًا على أساس قيمة الأرض وحدها، وبالتأكيد ليس في مشروع أول، وبالتأكيد ليس دون تاريخ تجاري محلي، وبالتأكيد ليس دون رأس مال ذاتي سائل يُثبت أن هناك مالًا جانبيًا يتجاوز العقار الذي اشتريته. الأرض شرط ضروري، لكنها ليست كافية.

سمع. لكنه لم يصدّق حقًا.

«أعرف مقاولين عقدوا صفقات هنا. يقولون إنهم يبيعون مسبقًا ويبنون بأموال المشترين.»

قلت له إن هذا صحيح، وإن هذه هي المشكلة بالضبط. وإن ذلك لم يعد ممكنًا.

في ديسمبر 2025 دخل حيز التنفيذ تعديل يُعرف بقانون «نورديس»، وُلد من رحم واحدة من أكبر فضائح العقارات الرومانية في السنوات الأخيرة. مطوّر كبير اسمه نورديس جمع أموالًا من المشترين، واستخدمها في مشاريع أخرى، ثم انهار في النهاية. آلاف المشترين بقوا بلا شقق وبلا مال.

غيّر القانون قواعد اللعبة من الأساس.

من الآن فصاعدًا، لا يحق للمطوّر في رومانيا أن يتلقى أكثر من 5% من سعر الشقة في مرحلة الحجز. ولا أكثر من 25% حتى اكتمال الهيكل الإنشائي للمبنى. ولا أكثر من 20% حتى انتهاء أعمال التمديدات والتجهيزات. أما بقية المال فلا يتلقاها إلا قرب نهاية المشروع. وكل الأموال التي تُجمع من المشترين؟ تُودع في حساب بنكي منفصل، مخصص للمشروع، ولا تُصرف للمطوّر إلا وفق وتيرة التقدم الفعلي.

أي أن النموذج القديم، «نبيع على الخارطة ونموّل البناء من أموال المشترين»، لم يعد موجودًا ببساطة.

حين أخبرت أورن بذلك، صمت لحظة.

«إذن لا أستطيع تمويل البناء من أموالهم؟»

«لا. ليس في المراحل المبكرة التي تحتاج فيها إلى المال أكثر من أي وقت.»

«إذن هذا لا يناسبني.»

أخذنا استراحة.

خرج أورن ليبحث في خيارات التمويل المصرفي بنفسه. ثلاثة بنوك: اثنان لم يعودا إليه أصلًا، وواحد طلب مستندات استغرق جمعها شهرين ثم رفض في النهاية. السبب كان بسيطًا: رأس مال ذاتي سائل غير كافٍ، لا تاريخ محلي، والمشروع أصغر من أن يكون مجديًا للبنك.

عاد إليّ بعد أربعة أشهر.

الأرض في يده. رخصة البناء قيد الإجراء. بعض المشترين الإسرائيليين الذين تحدث معهم، أصدقاء ومعارف وأقارب، ينتظرون أن يروه يبدأ. ولم يكن هناك مال للبدء.

«ماذا أفعل؟» سأل.

حدّثته عن الخيارات الحقيقية: شريك محلي يملك رأس مال وعلاقات مصرفية راسخة. صندوق استثمار يموّل مشاريع المطوّرين الأجانب مقابل حصة. إدخال شركاء إسرائيليين يجلبون رأس مال ذاتيًا حقيقيًا، لا كمشتري شقق، بل كشركاء في التطوير نفسه. أو، وقلت له ذلك مباشرة، أن ينتظر. أن يراكم رأس مال سائلًا، ويبني مشروعًا أصغر يستطيع تمويله بنفسه، ويبدأ من موقع استقرار.

لم تعجبه أي من الإجابات.

تعثّر المشروع. انتهت صلاحية الرخصة. الأرض ما زالت في يده، لكن قرابة عام ضاع، وبعض من كانوا ينتظرونه ذهبوا بالفعل إلى مشاريع أخرى.

أفكر في أورن حين أسمع مطوّرين إسرائيليين متمرسين يشرحون لي أنهم «يفهمون في البناء» ولذلك هم مستعدون لمشروع في الخارج.

في البناء يفهمون. لكن المشروع في الخارج ليس بناءً فقط.

قانون نورديس غيّر القواعد بطريقة لم يستوعبها كثير من المطوّرين الإسرائيليين بعد. ما كان ينجح في الماضي، البيع المسبق، وجمع المال من المشترين، والبناء بأموالهم، لم يعد النموذج الروماني. القانون ليس سيئًا. بل العكس، هو منطقي وصائب. لكنه يقول للمطوّر ببساطة: تعال ومعك مال. تعال ومعك تمويل. لا تأتِ بأرض وأمل.

الأرض هي البداية. لا رأس المال.

إن كنتم مطوّرين تخططون لمشروع في رومانيا، فقبل أن تبحثوا عن أرض، اسألوا أنفسكم: كم رأس المال الذاتي السائل لديّ؟ ما مصدر تمويل البناء نفسه؟ لأن أموال المشترين، بحكم القانون، ستبقى في حساب منفصل ولن تصل إليكم إلا بعد أن تبنوا.

إن لم تكن هناك إجابة واضحة عن هذه الأسئلة، فالأرض تستطيع أن تنتظر.