Bükreş, Beerşeva değildir

Eski bir asker olan Moşe erken emekli oldu ve kendine bir uğraş aradı. Emeklilik parasıyla Beerşeva'da bir daire aldı, tadilat yaptı, öğrencilere kiraya verdi. Birkaç ay sonra aynı binada bir daire daha alma fırsatı çıktı ve onu da aldı. Zamanla birkaç daire biriktirdi ve askerlikten emekli olan arkadaşlarına hizmet vermeye başladı. Piyasa fiyatının altındaki işleri bulmayı, tadilatları verimli şekilde, zamandan ve maliyetten tasarruf ederek yapmayı ve mülklerin değerini artırmayı bilen biri olarak adı duyulmaya başladı.

Moşe'yle Bükreş uçuşunda tanıştım. Birkaç tanıdıktan Romanya'da iş yapmanın kolay olduğunu duyduktan sonra birkaç gayrimenkul fırsatını görmeye gittiğini ve faaliyetlerini Romanya'ya genişletmeye karar verdiğini anlattı. Bükreş'teki düşük gayrimenkul fiyatları ve Romanya piyasasının yüksek büyüme potansiyeli onu cezbetmişti. Benim işlerimi duyunca, nasıl iş birliği yapabileceğimizi görmek için ertesi gün kahvaltıda buluşmamızı istedi. Bu bir dostluğun başlangıcıydı.

Sonraki aylarda Moşe'yi Romanya'daki profesyonellerle (bir inşaat şirketinin sahibi, emlakçılar, bir yönetim şirketi, mali müşavir ve diğerleri) tanıştırdık ve onun için epey işlem inceledik. Ama nedense ilk yıl tek bir işlem bile kapatamadı, bir daire bile alamadı. Moşe fırsat bulmuyor değildi; ama her seferinde incelemelerini yapıp karar verene kadar daire çoktan satılmış oluyordu. Moşe hayal kırıklığı yaşıyordu. Sorunun ne olduğunu, İsrail'de kurduğu “sistem” çalışırken Romanya'da neden başarılı olamadığını anlayamıyordu.

Moşe'yle Bükreş'te Romen ortağımızın ofisinde buluştuk ve ortağımızla birlikte sorunun kaynağını anlamaya çalıştık. Emlakçıdan potansiyel bir işle ilgili haber gelmesinden Moşe'nin karar verip cevap vermesine kadar tüm süreci gözden geçirdik. Moşe'nin incelemeleri birkaç günden 3 haftaya kadar sürüyordu; oysa aynı anda yürütülen ön hukuki incelemelerimiz en fazla iki üç gün sürüyordu.

İncelemeyi derinleştirdikçe sorunun, şehrin büyüklüğü ve çeşitliliği yüzünden Moşe'nin fizibilite analizi ve iş planı olduğunu anladık. İsrail'de Moşe verileri biriktirdiği tecrübeden biliyor, işin fizibilitesini hesaplayıp birkaç dakika içinde ilk cevabı veren bir “Excel” oluşturmuştu. Romanya'da ise ona Go/No Go cevabını daha hızlı verecek bir “sistemi” çözememişti. “Excel”i işe yaramıyordu. İhtiyaç duyduğu verilere ulaşmakta zorlanıyordu.

Ona müteahhitten kalem kalem ayrıntılı bir fiyat listesi almasını önerdim; böylece masaya gelecek her yeni işte, müteahhitten ayrıntılı fiyat teklifi almaya gerek kalmadan beklenen tadilat maliyetleri hesaplanabilecekti (evet, her zaman istisnalar olacak, ama en azından hızlıca bir tahmin elde edilebilecekti). Ona Bükreş'te bölgelere göre kira bedellerini izleyen başka bir araç da gösterdim; böylece bu konuda da hızlı cevap alabilecekti. Ayrıca işini kolaylaştırmak için belirli bir daire tipine ve şehrin yalnızca belirli bölgelerine odaklanmakta anlaştık (gayrimenkul piyasasında belirli bir nişe odaklanmak uzmanlık biriktirmeyi ve daha verimli olmayı sağlar).

Altı ay sonra Nes Tsiyona'daki ofisimde buluştuğumuzda Moşe artık Bükreş'te 2 dairenin sahibiydi ve bir müşterisi için bir daire daha satın alma sürecindeydi. Emlakçıdan teklifin gelmesiyle Moşe'nin satın alma teklifi sunması arasındaki süre sadece 3-4 güne inmişti.

Moşe'nin hikâyesi, yurt dışında gayrimenkul yatırımında hazırlığın, ısrarın ve esnekliğin önemine dair mükemmel bir örnek.

Rekabetçi bir piyasada oyunun adı hızdır. Moşe'nin yaptığı gibi hızlı karar verebilmeli ve inceleme sürecini kısaltabilmelisiniz. Bir yatırımcı ve/veya geliştirici olarak durup düşünmek ya da işlemleri verimli şekilde analiz etmenize yardımcı olacak araçları ve süreçleri önceden planlamak önemlidir. Bunlar yazılımlar, kontrol listeleri, yerel bağlantılar ve daha fazlasını içerebilir (yabancı bir ülkede gayrimenkule yatırım yapmadan önce derinlemesine araştırmanın önemini zaten her hafta yeniden vurguluyorum. Buna ekonomik durumu, vergi yasalarını, alım ve satım süreçlerini ve daha fazlasını anlamak dahildir).

Moşe'nin hikâyesi, uluslararası gayrimenkul yatırımlarının zorluklarını aşmayı başaran İsrailli bir girişimcinin örneği. Israr, esneklik ve öğrenmeye açıklıkla yabancı ve rekabetçi bir piyasada da başarılı olunabileceğini kanıtladı.

Esnek olun ve stratejilerinizi değişen piyasa koşullarına uyarlamaya hazır olun.