Küresel miras: gayrimenkul yatırımcısı için gerçeklik testi. Fırtınadan nasıl sağ çıkılır?

Geçen yaz İsrail'de olup bitenlere kısa bir ara verip ailemle bir Yunan adasına kısa bir dinlenme tatiline gitmeyi başardım. Tatilin ikinci günü öğleden sonra, otelde havuz kenarında elimde bir içkiyle oturmuş keyifle kitap okurken telefon çaldı. Hattın öbür ucunda, müşterilerimden birinin oğlu Hayim vardı; son yıllarda babasının gayrimenkul yatırımlarını düzene sokmak için işlere giderek daha fazla dahil oluyordu. Cevap vermek için telefonu aldım, yanımdaki şezlongdaki eşim beni azarladı: “Tatildesin. Biraz mola verip gün batımının tadını çıkaramaz mısın? Hiçbir şey yanmıyor.” Telefonu cevap vermeden yerine bıraktım. Birkaç saniye sonra bir mesaj geldi: “Babam vefat etti.” Şoke oldum. Avraham eski bir müşterimdi; uluslararası gayrimenkule çok yatırım yapmış, akıllı ve başarılı bir iş insanıydı. Birçok işleminde ona eşlik etmiştim; stratejik düşüncesi ve fırsatları görme yeteneği beni hep etkilemişti.

Tatilden dönünce elbette taziyeye gittim. Dul eşi gerçekten yıkılmış görünüyordu, ailenin diğer fertleri de öyle. Onlara Avraham'la birlikte yaptığımız yurt dışı seyahatlerinden birkaç anekdot anlattım; özellikle de günün sonunda Avraham'la viski içmeye gittiğimiz yerleri duymak istediler. Çıkarken Hayim benden evin odalarından birine onunla birlikte girmemi istedi.

“Yas dönemi biter bitmez çözmemiz gereken iki ana mesele var” diye başladı. “Bildiğim kadarıyla babam her şeyi anneme bıraktı, yani babamın yurt dışındaki şirketlerdeki hisselerini onun adına devretmemiz gerekecek. Beni rahatsız eden, arazilerimizin bulunduğu ülkelerde veraset vergisi açısından durumun ne olduğunu hiç bilmemem. Bu sürecin tamamından gerçekten endişeliyim.”

“Yas dönemini tamamla, sonra buluşur, ne yapacağımıza bakarız” diye cevap verdim.

Ertesi sabah stajyerimize bir görev verdim: Hayim'in babasının mülkü bulunan her ülkede miras hukukunu, özellikle de veraset vergisi konusunu taramaya başlamasını istedim; böylece Hayim'le görüşmeye hazır olacaktık.

“İlgili tüm ülkelerde miras ve vergi yasalarını inceledim” dedim Hayim'e ofisime girdiğinde. “İyi haber şu: babanın mülkü bulunan ülkelerin hiçbirinde veraset vergisi yok.”

“Emin misin?” diye sordu. “En azından bazı ülkelerde veraset vergisi bekliyordum.”

“Daha az iyi haber ise hisse devri sürecinin karmaşık olabileceği, özellikle Romanya'da” dedim.

“Neden özellikle Romanya'da?” diye sordu Hayim endişeyle.

“Çünkü Romen şirketinin esas sözleşmesinde ölüm hâline dair bir düzenleme yok” diye açıkladım. “Bu yüzden genel Romen hukukuna göre hareket etmemiz gerekecek; o da hisselerin mirasçılara devri için şirketteki diğer tüm ortakların onayını şart koşuyor. Diğer seçenek, İsrail'deki veraset dairesi mirasçılık belgesini çıkardıktan sonra babanın vasiyetnamesinin tanınması için mahkemeye başvurmak, ardından da Romen ticaret siciline bu mirasçılık belgesine dayanarak hisseleri annenin adına devretmesi için başvurmak.”

“Anlıyorum” dedi Hayim. “Peki diğer ülkeler? Nasıl oluyor da sadece Romanya'da karmaşık oluyor?”

“Diğer ülkelerde esas sözleşme ölüm hâlini düzenliyor ve hisselerin mirasçılara görece basit şekilde devrine imkân tanıyor” diye cevap verdim.

“Kulağa basit geliyor” dedi Hayim rahatlayarak.

“Ülkelerin çoğunda esasen yapmamız gereken bürokratik bir süreç” diye açıkladım.

“Anlıyorum, çok daha karmaşık olacağından emindim” dedi Hayim. “Sonraki adım ne?”

“Sonraki adım süreci başlatmak” diye cevap verdim. “Her ülkedeki yerel ortaklarımıza işlemleri başlatmaları için şimdiden başvurdum. Bu arada senin de mirasçılık belgesi, ölüm belgesi gibi ilgili tüm belgeleri toplaman ve apostil yaptırman gerekecek.”

“Sorun değil” dedi Hayim. “Ben hallederim.”

Hayim ve ailesinin yaşadıkları, özellikle yabancı bir şirket söz konusu olduğunda, esas sözleşmenin yazımına kafa yormanın ne kadar önemli olduğunu gösteriyor. Ayrıntılı ve kapsamlı bir esas sözleşme, gelecekte birçok baş ağrısını ve gereksiz komplikasyonu önleyebilir. Bu yüzden her senaryoya hazırlıklı olmak önemli. Yurt dışında şirket kurarken, bunu düşünmek için erken görünse bile, esas sözleşmeye ölüm hâlinde hisse devrine ilişkin açık maddeler eklenmesi tavsiye edilir. Bu maddeler, hisselerin mirasçılara devir usulünü, mirasçıların hak ve yükümlülüklerini ve diğer ortakların onayının gerekip gerekmediğini ayrıntılı olarak düzenlemelidir. Ayrıca esas sözleşmenin ilgili ülkenin yasalarına uygun olduğundan emin olmak için şirketler ve miras hukuku alanında uzman bir avukata danışmak önemlidir.

Bir de yurt dışında mülk alırken neredeyse hiç düşünmediğimiz bir nokta var: mirasçılarımıza, eğer uygulanacaksa, hangi vergi uygulanacak? Veraset vergisi yasaları ülkeden ülkeye değişir. Bazı ülkelerde hiç veraset vergisi yoktur, bazılarında birinci derece mirasçılar (eş, çocuklar) muaftır, bazılarında ise belli bir mal varlığı değerine kadar muafiyet vardır. Örneğin Kıbrıs'ta veraset vergisi yoktur. Portekiz'de ise resmî olarak veraset vergisi yoktur. Bununla birlikte, mirasla mülk devrine uygulanan bir damga vergisi (Stamp Duty) vardır ve bazı durumlarda mülk değerinin %10'una ulaşabilir. Belirtmek gerekir ki murisin eşi ve çocukları bu vergiden muaftır. Yunanistan'da ise mülkün değerine ve mirasçının murise yakınlık derecesine göre hesaplanan kademeli bir veraset vergisi (%10-%1) vardır. Akrabalık ne kadar yakınsa vergi oranı o kadar düşüktür.