Gayrimenkul romantizmi: ucuz yatırım doğru adım mı?

Ofiste oturmuş pencereden yağmuru seyrederken, bir müşteriyle yaptığım son Atina seyahatini kafamda toparlıyorum. Son iki aydır satın almak için pazarlık yürüttüğü bir binanın sahibiyle görüşmek için gitmekte ısrar etmişti; oysa ikisi arasındaki fiyat farkı yüzünden pek ilerlenemeyeceği ikimiz için de açıktı. Düşüncelerimi bölen telefonun öbür ucunda kendini Ofir olarak tanıtan biri vardı; Facebook'taki forumlardan birinde hikâyelerimi her hafta sonu sadakatle okuduğu için bana ulaştığını anlattı. Ofir eşiyle birlikte bir danışmanlık görüşmesine gelmek istedi; Romanya kökenli olduğunu, Romanya'da bir daire almak istediğini ama eşinin çekindiğini açıkladı. Görüşme için bir gün belirledik ve ben yeniden düşüncelerime daldım.

Ofir ve Şir görüşmeye geldiğinde, otuzlu yaşlarının sonunda, üniversite mezunu ve biraz para biriktirmiş bir çiftle tanıştım.

“Bir süredir yatırım için bir kanal arıyorum. Ailem 70'lerde Romanya'dan İsrail'e göç ettiği için oradaki fırsatlara bakmaya başladım. 45.000 euroya bir daire buldum; 35.000'imiz var, geri kalanını krediyle tamamlayacağım” diye söze başladı; bu sırada Şir'in sandalyesinde büzüldüğünü görüyorum.

“Seni rahatsız eden ne? Neden karşısın?” diye sordum Şir'e.

“Prensipte İsrail'de ya da yurt dışında mülk almaya karşı değilim. Ama almaya yeterli paramız yoksa, bu fanteziyi finanse etmek için kredi çekmemeyi tercih ederim” diye cevap verdi.

“Tartışmaya girmeden önce” diyerek ona cevap vermek üzere olan Ofir'in sözünü kestim, “neden özellikle bu daireyi almaya karar verdiğini anlamak istiyorum” diye sordum.

“Ne demek istiyorsun? Belli bir param var; elimizdeki 35 bin ile şimdi gidip 80 ya da 120 bin euroluk bir daire alacak değilim” diye cevap verdi.

“Harika. Karadağ'da bir kayak merkezinde otel satın alan ve oradaki daireleri yaklaşık 30 bin euroya satan bir müşterim var. Neden oradan almıyorsunuz, böylece kredi çekmeniz de gerekmez?” diye sordum. Bunu bilerek, çifti, özellikle de Ofir'i zorlamak için yaptım; çünkü önerim Şir'in itiraz noktasını ortadan kaldırıyordu, böylece ek kredi olmadan daire alabilirlerdi.

“Bak, benim Romanya'yla bir bağım var. Ailem 70'lerde Romanya'nın Moldova bölgesinden geldi” diye cevap verdi Ofir. “Romanya'da bir mülk istiyorum. Karadağ, Bulgaristan ya da Macaristan beni pek ilgilendirmiyor.”

“Yani bize pek uygun olmadığını görsek bile her hâlükârda sadece Romanya'da mülk alacağız” diye üsteledim.

“Nereye varmak istediğini anlamıyorum” diye patladı Ofir.

“Fiyat meselesinden önce dikkate alınması gereken o kadar çok şey var ki” diye cevap verdim. “Fiyat her şey değildir. Ben olsam önce bu daireyi neden almak istediğinizi düşünmenizi önerirdim. Sizin hangi ihtiyacınıza cevap veriyor? Ondan sonra o belirli yerdeki o belirli dairenin ihtiyaçlarınızı karşılayıp karşılamadığına bakabiliriz.”

“Anlamıyorum” diye ısrar etmeye çalıştı Ofir. “Bana uygun fiyatta, almak istediğim ülkede bir daire var. Neden almayayım?”

“Çünkü fiyat her şey değildir” diye cevabımı tekrarladım; ülke sorusunu bilerek görmezden geldim ve ilk kez Şir'in dudağının kenarında bir gülümseme gördüm.

“Daireyi satın almanın maliyetleri neler? Avukat ücretini, noteri, vergileri hesaba kattın mı? Dairenin mobilyası ne olacak? Dairenin konumu ve kaça kiraya verilebileceği sorularına daha girmiyorum bile” diye devam ettim.

Ofir karşımda azar yemiş bir öğrenci gibi oturuyordu; onu eve bu hâlde gönderemeyeceğimi hissettim ve ekledim: “Eminim bulduğun daire, satın alıp hem keyfini sürebileceğiniz hem de getiri elde edebileceğiniz bir dairedir. Ama bence ikinizin de bu adımla gönül rahatlığı içinde olması gerekiyor; Şir'in bir endişesi varsa, bir an durup bakmaya değer. Burada müşterilerime verdiğim bir belge var; mülkü satın alma hedeflerini ve ihtiyaçlarını tanımlayabilmeleri için. Böylece mülk onlara daha iyi uyarlanabiliyor. Evde oturup soruları cevaplamanızı öneririm; isterseniz bir görüşme daha yapar, nasıl ilerleyeceğimize bakarız.”

Ofir ve Şir ikinci bir görüşmeye gelmediler. Romanya'daki daireyi alıp almadıklarından da emin değilim. Birkaç hafta sonra, İsrailli bir pazarlamacının ona önerdiği bir daireyi sormak için arayan Ofir'le konuştum; konuşma yine fiyat meselesi ve o fiyatı karşılayabilme güçleri etrafında döndü. Ona önerilen yeri ya da projeyi biraz tanıyıp tanımadığını, öğrenip öğrenmediğini anlamaya çalıştım, ama bu konuda cevap vermekten kaçındı.

Bir gayrimenkul işleminde fiyat her şey değildir. Yatırım için daire alırken (İsrail'de de, özellikle de yurt dışında) dikkate alınması gereken çok sayıda parametre var. Hedeflerinizi tanımlayarak başlayın: Yurt dışında neden daire almak istiyorsunuz? Oturmak için mi, yatırım için mi, flip için mi, pasif gelir için mi, tatil için mi? Bütçeniz ne? Mülkü ne kadar süre elde tutmayı planlıyorsunuz? Ne kadar risk almaya hazırsınız? Hedeflerin net tanımı, size en uygun mülkü bulmanıza yardım edecektir.

Sonraki aşamada sizi ilgilendiren ülkedeki, şehirdeki ve semtteki gayrimenkul piyasasını araştırın. Fiyat seviyelerini, vergilendirmeyi, mülkiyet kurallarını ve potansiyel getirileri anlayın. Mülke fiziksel bir ziyaret ekleyin, semtte dolaşın, orada kimlerin yaşadığını anlayın, yerel emlakçılarla satın alma ve (gerekiyorsa) tadilat maliyetlerini kontrol edin.

Acele etmeyin. İsrail'de ya da yurt dışında daire almak önemli bir karardır. Sosyal baskının (“herkes yurt dışından alıyor”) ya da agresif pazarlamanın sizi etkilemesine izin vermeyin. Araştırmak, anlamak ve tüm seçenekleri tartmak için zaman ayırın.