Immobilienromantik: Ist ein günstiges Investment der richtige Schritt?

Ich sitze im Büro, schaue aus dem Fenster in den Regen und lasse im Kopf die letzte Reise mit einem Mandanten nach Athen Revue passieren. Er hatte darauf bestanden hinzufahren und den Eigentümer eines Gebäudes zu treffen, über dessen Kauf er seit zwei Monaten verhandelte, obwohl uns beiden klar war, dass man wegen der Preisdifferenz zwischen den beiden nicht viel weiterkommen würde. Am anderen Ende des Telefons, das meine Gedanken unterbrach, stellte sich jemand als Ofir vor. Er erklärte, er sei auf mich gekommen, weil er meine Geschichten jeden Samstag treu in einem Facebook-Forum liest. Ofir wollte mit seiner Frau zu einem Beratungsgespräch kommen. Er erzählte, er sei rumänischer Herkunft und wolle eine Wohnung in Rumänien kaufen, aber seine Frau habe Bedenken. Wir vereinbarten einen Termin, und ich versank wieder in meinen Gedanken.

Als Ofir und Shir zum Termin kamen, lernte ich ein Paar Ende dreißig kennen, Akademiker, die etwas Geld gespart hatten.

„Ich suche schon eine Weile nach einer Anlagemöglichkeit, und weil meine Eltern in den 70er-Jahren aus Rumänien nach Israel gekommen sind, habe ich angefangen, dort nach Gelegenheiten zu suchen. Ich habe eine Wohnung für 45.000 Euro gefunden. Wir haben 35.000, den Rest finanziere ich mit einem Kredit“, begann er, während ich sah, wie Shir auf ihrem Stuhl in sich zusammensank.

„Was stört dich? Warum bist du dagegen?“, fragte ich Shir.

„Ich bin nicht grundsätzlich dagegen, eine Immobilie in Israel oder im Ausland zu kaufen. Aber wenn wir nicht genug Geld für den Kauf haben, will ich keine Kredite aufnehmen, um diese Fantasie zu finanzieren“, antwortete sie.

„Bevor wir in einen Streit geraten“, unterbrach ich Ofir, der gerade antworten wollte, „möchte ich verstehen, warum du dich ausgerechnet für diese Wohnung entschieden hast?“, fragte ich.

„Wie meinst du das? Ich habe einen bestimmten Betrag, und ich werde jetzt nicht mit den 35.000, die wir haben, eine Wohnung für 80.000 oder 120.000 Euro kaufen“, antwortete er.

„Sehr gut. Ich habe einen Mandanten, der ein Hotel in einem Skigebiet in Montenegro gekauft hat und dort Wohnungen für etwa 30.000 Euro verkauft. Warum kauft ihr nicht dort und müsst keinen Kredit aufnehmen?“, fragte ich, ganz bewusst, um das Paar herauszufordern, vor allem Ofir. Denn mein Vorschlag räumte Shirs Einwand aus dem Weg: So könnten sie die Wohnung ohne zusätzlichen Kredit kaufen.

„Weißt du, ich habe eine Verbindung zu Rumänien. Meine Eltern kamen in den 70er-Jahren aus der Moldau in Rumänien“, antwortete Ofir. „Ich will eine Immobilie in Rumänien. Montenegro, Bulgarien oder Ungarn interessieren mich weniger.“

„Also kaufen wir auf jeden Fall nur in Rumänien, selbst wenn wir feststellen, dass es weniger zu uns passt“, hakte ich nach.

„Ich verstehe nicht, worauf du hinauswillst“, platzte Ofir heraus.

„Es gibt so viele Dinge, über die man nachdenken muss“, antwortete ich, „noch vor dem Preis. Der Preis ist nicht alles. Ich würde vorschlagen, dass ihr überlegt, warum ihr die Wohnung kaufen wollt. Welches Bedürfnis erfüllt sie für euch? Danach können wir prüfen, ob genau diese Wohnung an genau diesem Ort eure Bedürfnisse erfüllt.“

„Ich verstehe nicht“, versuchte Ofir es weiter. „Es gibt eine Wohnung zu einem Preis, der zu mir passt, in dem Land, in dem ich kaufen will. Warum soll ich sie nicht kaufen?“

„Weil der Preis nicht alles ist“, wiederholte ich und überging bewusst die Frage nach dem Land. Zum ersten Mal sah ich ein Lächeln in Shirs Mundwinkel.

„Welche Kosten sind mit dem Kauf verbunden? Hast du Anwaltshonorar, Notar und Steuern eingerechnet? Was ist mit der Möblierung? Und dabei rede ich noch gar nicht von der Lage der Wohnung und davon, für wie viel man sie vermieten kann“, fuhr ich fort.

Ofir saß mir gegenüber wie ein gescholtener Schüler, und ich spürte, dass ich ihn so wirklich nicht nach Hause gehen lassen konnte. Also fügte ich hinzu: „Ich bin sicher, dass die Wohnung, die du gefunden hast, eine Wohnung ist, die ihr kaufen und an der ihr Freude und auch Rendite haben könnt. Aber ich finde, ihr beide müsst mit dem Schritt im Reinen sein, und wenn Shir irgendeine Sorge hat, lohnt es sich, kurz innezuhalten und zu prüfen. Ich habe hier ein Dokument, das ich Mandanten gebe, damit sie für sich die Ziele beim Immobilienkauf und ihre Bedürfnisse festlegen können. So lässt sich die Immobilie besser auf sie abstimmen. Ich schlage vor, ihr setzt euch zu Hause hin und beantwortet den Fragebogen, und wenn ihr wollt, machen wir einen weiteren Termin und sehen, wie es weitergeht.“

Ofir und Shir kamen zu keinem weiteren Termin. Ich bin auch nicht sicher, ob sie die Wohnung in Rumänien gekauft haben. Ein paar Wochen später hatte ich ein Gespräch mit Ofir. Er rief an, um nach einer Wohnung zu fragen, die ihm ein israelischer Vermarkter angeboten hatte, und wieder ging es im Gespräch um den Preis und darum, ob sie ihn stemmen können. Ich versuchte herauszufinden, ob er den Ort oder das Projekt, in dem man ihm den Kauf anbot, ein wenig kennt oder sich damit befasst hat, aber er wich der Antwort aus.

Der Preis ist bei einem Immobiliengeschäft nicht alles. Es gibt so viele Parameter, die man beim Kauf einer Anlagewohnung bedenken sollte (auch in Israel, und erst recht im Ausland). Fangt damit an, eure Ziele festzulegen: Warum wollt ihr eine Wohnung im Ausland kaufen? Zum Wohnen, als Investment, zum Flippen, für passives Einkommen oder für den Urlaub? Wie hoch ist euer Budget? Wie lange wollt ihr die Immobilie halten? Welches Risiko seid ihr bereit einzugehen? Klar definierte Ziele helfen euch, die passendste Immobilie zu finden.

Im nächsten Schritt solltet ihr den Immobilienmarkt im Land, in der Stadt und im konkreten Viertel erforschen, das euch interessiert. Versteht das Preisniveau, die Steuern, die Eigentumsregeln und die möglichen Renditen. Besichtigt die Immobilie persönlich, lauft durchs Viertel, findet heraus, wer dort wohnt, und klärt mit Maklern vor Ort die Kosten für Kauf und Sanierung (falls nötig).

Lasst euch Zeit. Der Kauf einer Wohnung, in Israel oder im Ausland, ist eine wichtige Entscheidung. Lasst euch nicht von sozialem Druck („alle kaufen im Ausland“) oder aggressivem Marketing beeinflussen. Nehmt euch die Zeit, zu recherchieren, zu verstehen und alle Möglichkeiten abzuwägen.