Sie haben in Immobilien investiert und die Hausverwaltung hat Ihre Gewinne aufgefressen? Es gibt eine Lösung

Ich fliege ziemlich viel, und mit der Zeit habe ich gelernt, dass ich die besten und manchmal die verrücktesten Geschichten auf Flügen höre. Der Sitznachbar oder jemand, der dein Gesicht aus den sozialen Netzwerken kennt, erzählt dir von seinen Problemen, und wenn er erfährt (falls er es nicht schon wusste), dass du in dem Land, in das ihr fliegt, mit Immobilien zu tun hast, bittet er um Rat oder um rechtliche Unterstützung.

Amit habe ich auf einem Flug nach Bukarest kennengelernt. Er saß neben mir, und gegen Ende des Flugs, während ich auf meinem Laptop an einem juristischen Dokument arbeitete, sprach er mich an und wollte mir von seinen Nöten erzählen. Amit hatte einige Jahre gespart und nach Gesprächen mit verschiedenen Finanzberatern beschlossen, in eine Wohnung zu investieren, um sich passives Einkommen aufzubauen (so jedenfalls sagten alle, die ihn berieten). Da sein Kapital nicht groß war und er bei seinen Recherchen gelernt hatte, dass die laufende Rendite im Ausland höher sei und sein Eigenkapital zudem für den Kauf einer Wohnung ohne Hypothek reiche, beschloss er, eine Wohnung in Rumänien zu kaufen.

Der Makler, der die Wohnung für ihn gefunden hatte, habe laut Amit hervorragende Arbeit geleistet und ihm beim Kauf geholfen. Amit fühlte sich beim Kauf sicher und vertraute dem Makler, als der ihm eine Hausverwaltung empfahl, die die Wohnung für ihn verwalten sollte. Bevor die Wohnung zur Vermietung angeboten wurde, wurde sie laut ihm kosmetisch renoviert.

„Sobald ich mit der Hausverwaltung zusammengearbeitet habe, fingen die Probleme an“, erzählte er. „Der erste Mieter war ein guter Mieter. Er zahlte pünktlich und wollte nach einem Jahr ausziehen. Die Firma empfahl, die Wohnung zu streichen. Ich war einverstanden. Der zweite Mieter, den sie brachten, zahlte die Monatsmiete nicht zuverlässig. Es gab ständig Verzögerungen, bis sie irgendwann mit meiner Zustimmung beschlossen, ihn aus der Wohnung zu holen. Es stellte sich heraus, dass er Strom- und Wasserschulden hinterlassen hatte, die ich bezahlen musste.“ Er erzählte weiter: „Und dann, nach 6 Monaten, brachten sie einen dritten Mieter und wollten wieder Geld für einen Mietvertrag und wieder eine Provision für die Mietersuche.“

Wie sich herausstellte, hielten es auch der dritte, vierte und fünfte Mieter nicht lange in der Wohnung aus (ob sie nun rausgeworfen wurden, weil sie mit der Miete im Rückstand waren, oder plötzlich von sich aus auszogen). Und jedes Mal, wenn ein Mieter wechselte, wollten sie von Amit Geld für den Mietvertrag und für die Mietersuche. Zwischendurch berechneten sie ihm die Reinigung der Wohnung zwischen den Mietern. Auch die Quartalsberichte, die Amit am Anfang versprochen worden waren, kamen nicht mehr, und die Einnahmen sanken von Quartal zu Quartal. Einen Monat vor dem Flug hatte Amit der Hausverwaltung gekündigt, und jetzt, erzählte er, sei er auf dem Weg nach Bukarest, um eine neue Hausverwaltung zu finden.

„Hast du vielleicht eine Hausverwaltung, die du mir empfehlen kannst?“, fragte er.

„Ich empfehle nicht so gern, aber ich würde gern verstehen, nach welchen Kriterien du bei einer Hausverwaltung suchst, bevor ich entscheide, ob ich dir überhaupt eine Firma empfehle“, antwortete ich.

„Ich habe keine Kriterien. Ich will jemanden, der zuverlässig ist“, antwortete er.

„Und abgesehen von Zuverlässigkeit, was soll die Firma tun? Wie soll sie arbeiten?“, hakte ich nach.

Amit hatte keine klare Vorstellung von seinen Kriterien oder Anforderungen an eine Hausverwaltung. Das ist nicht überraschend, denn ein großer Teil der Investoren, die ich über die Jahre getroffen habe, wusste nicht, wie man das prüft, was eine Hausverwaltung eigentlich tun soll (außer einen Mieter zu finden, die Miete einzuziehen und an den Eigentümer weiterzuleiten), welche Fähigkeiten sie hat und so weiter. Nicht umsonst hört ihr Geschichten von Immobilien, die monatelang leer standen, von Mietern, die nur schwer zahlen, von ungeplanten Instandhaltungskosten und mehr. Anders als man gemeinhin denkt, ist der Kauf nicht die entscheidende Phase für ein erfolgreiches Investment (auch wenn er an sich wichtig und entscheidend für den Erfolg ist). Der Erfolg des Investments hängt vielmehr von der richtigen Verwaltung der Immobilie ab, die eine stabile Rendite sichert und einen Wertverlust verhindert. Dafür muss die Hausverwaltung, mit der ihr zusammenarbeitet, Mieter sorgfältig auswählen und euch zuverlässige Mieter aussuchen: ihre finanzielle Lage prüfen, ihre Miethistorie (ja, auch mit früheren Vermietern sprechen wollen) und mit ihnen Gespräche führen. Außerdem muss die Hausverwaltung vorbeugende und laufende Instandhaltung leisten, um den Wert der Immobilie zu erhalten und langfristig Kosten zu sparen, regelmäßige Kontrollen durchführen und Schäden frühzeitig beheben. Und auch ihr als Eigentümer müsst aufmerksam sein und Einnahmen und Ausgaben laufend verfolgen (und wenn ihr mit einer Hausverwaltung arbeiten könnt, die ein modernes computergestütztes Verwaltungssystem nutzt, hilft euch das nur, die Abläufe im Griff zu behalten). Ihr müsst auch auf Änderungen der Vorschriften achten, etwa steuerliche Neuerungen oder neue Anforderungen bei der Vermietung.

Die Verwaltung eurer Immobilie ist ein strategisches Werkzeug, das das Investment zum Erfolg machen und eure Rendite steigern kann.