استثمرت في العقارات وابتلعت شركة الإدارة أرباحك؟ هناك حل

أسافر كثيرًا بالطائرة، ومع الوقت تعلّمت أنني أسمع أفضل القصص، وأحيانًا أغربها، في الرحلات الجوية. جارك في المقعد، أو شخص يعرف وجهك من شبكات التواصل، سيحكي لك مشاكله، وحين يكتشف (إن لم يكن يعرف مسبقًا) أنك تعمل في العقارات في البلد الذي تسافران إليه، سيطلب نصيحة أو خدمة قانونية.

التقيت عميت في رحلة إلى بوخارست. كان يجلس في المقعد المجاور، وقرب نهاية الرحلة، التي عملت خلالها على حاسوبي المحمول على مستند قانوني، التفت إليّ وطلب أن يشاركني متاعبه. كان عميت قد ادّخر لعدة سنوات، وقرّر بعد التشاور مع مستشارين ماليين مختلفين أن يستثمر في شراء شقة ليبدأ في تحقيق دخل سلبي لنفسه (هكذا قال له كل من نصحوه). ولأن رأس المال الذي جمعه لم يكن كبيرًا، وبعد فحوصات أجراها تعلّم منها أن العائد الجاري سيكون أعلى خارج البلاد، فضلًا عن أن رأس ماله الذاتي يكفي لشراء شقة من دون الحاجة إلى رهن عقاري، قرّر شراء شقة في رومانيا.

الوسيط الذي وجد له الشقة قام، بحسب قوله، بعمل ممتاز، وساعده في إجراءات الشراء. شعر عميت بالأمان في عملية الشراء، ووثق بالوسيط حين أوصاه بشركة إدارة تدير له الشقة. وقبل عرض الشقة للإيجار أُجري فيها ترميم تجميلي، بحسب قوله.

«منذ اللحظة التي ارتبطت فيها بشركة الإدارة بدأت المشاكل» روى. «المستأجر الأول كان مستأجرًا جيدًا. دفع في موعده، وبعد سنة طلب مغادرة الشقة. أوصت الشركة بطلاء الشقة. وافقت. المستأجر الثاني الذي أحضروه لم يلتزم بالدفعات الشهرية. كانت هناك تأخيرات طوال الوقت، إلى أن قرّروا في مرحلة ما، بموافقتي، إخراجه من الشقة. وتبيّن أنه ترك ديونًا للكهرباء والمياه طُلب مني دفعها.» وتابع: «ثم بعد 6 أشهر أحضروا مستأجرًا ثالثًا وطلبوا أن يتقاضوا مرة أخرى أجر عقد قانوني، ومرة أخرى عمولة عن إيجاد المستأجر».

وتبيّن أن المستأجر الثالث والرابع والخامس أيضًا لم يصمدوا في الشقة طويلًا (إما لأنهم طُردوا بعد أن تأخروا في الدفع، وإما لأنهم غادروا فجأة بإرادتهم)، وفي كل مرة تغيّر فيها المستأجر طلبوا من عميت أن يدفع أجر العقد القانوني وأجر إيجاد المستأجر. وفي الأثناء تقاضوا من عميت أجر تنظيف الشقة بين مستأجر وآخر. كذلك توقفت التقارير الفصلية التي وُعد بها عميت في البداية، وأخذت الإيرادات تتراجع من فصل إلى فصل. وقبل الرحلة بشهر فصل عميت شركة الإدارة، وها هو الآن، كما روى، في طريقه إلى بوخارست ليجد شركة إدارة جديدة.

«هل لديك ربما شركة إدارة يمكنك أن توصيني بها؟» سأل.

«لا أحب كثيرًا أن أوصي، لكنني سأكون سعيدًا بأن أفهم ما المعايير التي تبحث عنها في شركة الإدارة قبل أن أقرر إن كنت سأوصيك بأي شركة» أجبته.

«ليست لديّ معايير للبحث. أريد شخصًا موثوقًا» أجاب.

«إلى جانب الموثوقية، ما الذي تريد أن تفعله الشركة؟ كيف تريدها أن تعمل؟» حاولت أن أضغط عليه.

لم تكن لدى عميت صورة واضحة عن معاييره أو متطلباته من شركة الإدارة، وهذا ليس مفاجئًا، فجزء كبير من المستثمرين الذين التقيتهم على مرّ السنين لم يعرفوا كيف يفحصون، وما الذي يُفترض أن تفعله شركة الإدارة (سوى إيجاد مستأجر وتحصيل الدفعة وتحويلها إلى المالك)، وما قدراتها وما إلى ذلك. وليس عبثًا أنكم تسمعون قصصًا عن عقارات بقيت خالية لأشهر، ومستأجرين يتعثرون في الدفع، ونفقات صيانة غير مخطط لها وغير ذلك. وخلافًا للاعتقاد الشائع، فإن مرحلة شراء العقار ليست المرحلة الحاسمة للاستثمار الناجح (وإن كانت مهمة وحاسمة بحد ذاتها لنجاح الاستثمار)، بل إن نجاح الاستثمار يتوقف على الإدارة الصحيحة للعقار، التي تضمن عائدًا مستقرًا وتمنع تراجع قيمته. ولهذا يجب أن تعرف شركة الإدارة التي تتعاقدون معها كيف تفرز المستأجرين وتختار لكم مستأجرين موثوقين، وتفحص خلفيتهم المالية وتاريخهم في الإيجار (نعم، أن تطلب التحدث مع مالكي شقق سابقين) وتجري معهم مقابلات. إضافة إلى ذلك، يجب أن تقوم شركة الإدارة بصيانة وقائية ودورية للحفاظ على قيمة العقار وتوفير التكاليف على المدى الطويل، وأن تجري فحوصات دورية وتسارع إلى إصلاح الأعطال. وأنتم أيضًا كمالكين مطالبون بتخصيص الاهتمام والمتابعة المستمرة للإيرادات والنفقات (وإن أمكن التعاقد مع شركة إدارة تستخدم نظام إدارة محوسبًا متقدمًا، فسيساعدكم ذلك على التحكم في العمليات). وعليكم كذلك الانتباه إلى التغييرات التنظيمية، مثل تحديثات الضرائب أو متطلبات الإيجار الجديدة.

إدارة عقاركم أداة استراتيجية يمكن أن تحوّل الاستثمار إلى نجاح وتزيد عائدكم.