من الانهيار إلى إمبراطورية عقارية: قصة «الأربيتراج» التي أنقذت إيلانا

«كانت تلك الليلة في تل أبيب ليلتي الأخيرة في إسرائيل، على الأقل في الوقت الحالي. كانت معي تذكرة طيران لصباح اليوم، و1,000 يورو نقدًا في الحقيبة، ومقطع الفيديو من ابنتي ذات السبعة عشر عامًا الذي وعدت أن أشاهده كل مساء: «أمي، أنا فخورة بك. عودي إلينا منتصرة».» – إيلانا كوهين، من مؤسِّسات «عوغن غلوبال» للاستثمار العقاري

«بدأ كل شيء حين كنت واقفة على شرفة فندق رخيص في بوخارست، أحدّق في المطر الذي لم يتوقف منذ ثلاثة أيام» تروي لي إيلانا في مقهى صغير في شارع ديزنغوف، قبل يوم من عودتها إلى رومانيا. «شعرت كأنني لاجئة اقتصادية. قبل ذلك بأسبوعين أبلغني البنك أنه سينفّذ الرهن على شقتي في بات يام. انهار العمل العائلي وتركني بديون تزيد على مليون شيكل.»

كانت قهوة الإسبريسو أمامها قد بردت، لكن النار في عينيها كانت تشتعل بقوة وهي تروي لي قصتها المذهلة.

النقطة التي تغيّر عندها كل شيء

«نوعا، ابنتي، هي التي أرغمتني على أخذ استراحة. «أمي، تعالي نسافر أسبوعين إلى رومانيا، فقط لنتنفس قليلًا». استخدمنا آخر ما تبقى من حدّ بطاقتي الائتمانية: 7,000 شيكل.»

بدأت الابتسامة تنتشر على وجهها حين وصلت إلى نقطة التحوّل في القصة.

«الشقة التي استأجرناها على Airbnb كانت كارثة. مرتبة كأنها مرتبة ماء، وعفن في الحمّام، ومطبخ يبدو كأنه لم يُنظَّف منذ أيام تشاوشيسكو.» ضحكت. «حين اتصلت لأشتكي، قال المالك إنه سيعيد لي 20% من المبلغ. ومن شدّة الغضب قرّرنا المغادرة.»

بدأ حظ إيلانا يتغيّر حين التقت فيكتور، سائق سيارة أجرة محليًا في السابعة والخمسين من عمره.

تشير بيديها وتقلّد اللكنة الرومانية الثقيلة: «سيدتي، أترين تلك العمارة؟ شباب صغار يستأجرون هناك شققًا بأدنى سعر، ويطلون بعض الجدران، ويشترون أثاثًا من IKEA، ويلتقطون صورًا جميلة، ثم يؤجّرونها للسياح بضعف السعر!»

كانت لحظة صمتها درامية.

«في تلك اللحظة شعرت كأن يدًا خفية هزّتني. نظرت حولي إلى هذه المدينة التي أعرفها منذ طفولتي، فقد وُلدت في رومانيا، وهاجر والداي حين كنت طفلة صغيرة جدًا. وفجأة لم أعد أرى مدينة غريبة، بل ساحة لعب مليئة بالفرص.»

بحسب دراسة لمعهد McKinsey Global Institute من عام 2023، صار نموذج «الأربيتراج» في العقارات، أي الاستفادة من فروق الأسعار بين الإيجار طويل الأمد وقصير الأمد، محرّكًا لنمو ريادة الأعمال العقارية الصغيرة في المدن الكبرى في شرق أوروبا.

من ضحية الشقة إلى إمبراطورية صغيرة

عادت نوعا إلى إسرائيل، لكن إيلانا بقيت. وبمبلغ 5,000 يورو تمكّنت من جمعه من أختها، وجدت شقة استوديو في حالة مروّعة في حيّ Lipscani التاريخي.

«ظنّ المالك، بيترو، أنني مجنونة حين عرضت أن أرمّم على حسابي شقة مستأجرة. كان المكان جحرًا: أنابيب تسرّب، وورق جدران يتقشّر، ورائحة كلب مبلول. لكن الموقع… على مسافة مشي من المدينة القديمة، ومن النهر، ومن كل المعالم.»

بابتسامة ماكرة تُخرج الهاتف وتريني صور «قبل وبعد» تجعل فمي ينفتح من الدهشة.

«شهر من العمل المتواصل. أحضرت مهنيين للكهرباء والسباكة، وطليت بنفسي، واشتريت الأثاث وحملته. نمت على مرتبة هوائية على الأرض أثناء الترميم.»

صورة «بعد» تُظهر شقة استوديو حديثة ونظيفة وجذابة، بلمسات تصميمية ذكية تُخفي ميزانية الترميم المتواضعة.

«كان الشهر الأول جنونيًا. دفعت لبيترو 300 يورو إيجارًا، وكسبت نحو 700 يورو من الضيوف. وفي الشهر الثاني صار المبلغ 850.»

الإمبراطورية تتوسع

تريني إيلانا التطبيق على هاتفها: خمس شقق مؤجّرة، كلها بتقييم 4.8 نجوم فما فوق، ودخل شهري بآلاف اليوروهات.

«هناك أيام أتجوّل فيها في بوخارست بابتسامة لا تفارق وجهي، ومعي حزمة مفاتيح خمس شقق، أنتقل من شقة إلى شقة لأتأكد أن كل شيء على ما يرام، فأقرص نفسي. المرأة التي كانت قبل 36 شهرًا فقط تبكي في وسادتها خوفًا من أن تُطرد من شقتها، تدير الآن إمبراطورية عقارية صغيرة خاصة بها.»

تطوي كمّ قميصها وتريني وشمًا جديدًا صغيرًا: طائر فينيق مع تاريخ وصولها إلى رومانيا لأول مرة.

«وشمي الأول، في الثانية والخمسين. ليذكّرني بأنه يمكن دائمًا أن أبدأ من جديد.»

ليس كل شيء ورديًا

يعبس وجهها. «لا تفهموني خطأ، الأمر ليس حديقة ورود. كان هناك ضيوف تركوا الشقة مدمّرة، وجارة عجوز اشتكت للبلدية من وجود «بيت دعارة» في العمارة لأنها رأت أناسًا مختلفين يدخلون ويخرجون.»

تحكي عن الليلة التي استيقظت فيها في الثانية فجرًا، وهي أصلًا في إسرائيل، على اتصال مذعور من زوجين سائحين فرنسيين انكسر المفتاح في القفل، وعن البيروقراطية الرومانية المعقدة، وعن فترات الفراغ في الشتاء حين تخبو السياحة.

بحسب بيانات الرابطة الأوروبية للمضيفين المستقلين (EHHA)، يُبلغ 72% من المضيفين عن حادثة واحدة على الأقل لضرر كبير في الشقة في السنة الأولى من نشاطهم، و31% يفكرون في التخلي عن العمل في هذه المرحلة.

نظرية الأربيتراج العقاري بحسب إيلانا

«إذن ما الذي يلزم لتكرار نجاحك؟» سألتها.

تعدّ على أصابعها: «عينان حادّتان لالتقاط الفرص. بحث سوق دقيق، فقد أمضيت أسبوعين أراجع مئات الشقق على Airbnb، وأفحص الأسعار والإشغال والمواقع. شجاعة لمواجهة عدم اليقين. قدرة على رؤية الإمكانات في عقارات بحالة متردية. فهم للقوانين المحلية، وهذا حاسم!» تشير إليّ مشددة.

«والأهم… الحضور. لا يمكن إدارة هذا عن بُعد. إما أن تكونوا هناك، وإما أن يكون لديكم شريك محلي تثقون به مئة في المئة.»

تصمت لحظة وتنظر إلى الساعة.

«بعد 14 ساعة سأكون في بوخارست، عليّ أن أستلم شحنة أثاث للشقة الجديدة. هذه المرة الشقة السادسة، وهي أيضًا أول شقة أشتريها، لا أستأجرها فقط.»

وحين نفترق تقول لي: «تعال لزيارتي. سأستضيفك في إحدى شققي. ومن يدري، ربما تقع في حب النموذج التجاري وتنضم إليّ؟»

هل الأربيتراج في الإيجار هو فرصتكم؟

أبقى مع قهوتي الباردة وأتأمل: كم من قرّائي ينظرون الآن عبر النافذة ويتخيلون أنفسهم مكان إيلانا؟ وكم منهم يفكرون في رحلتهم الأخيرة إلى الخارج ويتساءلون إن كانوا قد فوّتوا فرصة مشابهة؟

المزايا واضحة:

• إمكانات لعائد مرتفع خصوصًا في المدن الكبرى والمناطق السياحية.
• دخول سريع إلى سوق العقارات الدولية من دون الحاجة إلى رأس مال ذاتي كبير للشراء.
• مرونة تشغيلية وإدارية.

لكن من خبرتي في مرافقة كثير من المستثمرين، عليّ أن أحذّر من التحديات:

1 متاهة تنظيمية: ابحثوا جيدًا في القوانين المحلية! مدن كثيرة تقيّد الإيجار قصير الأمد، أو تشترط تراخيص خاصة، بل وتحظر الظاهرة تمامًا. ففي باريس وبرلين وبرشلونة، مثلًا، هناك قيود صارمة. والغرامات؟ قد تكون باهظة.

2 الإدارة عن بُعد تحدٍّ حقيقي: فكّروا في استقبال الضيوف في ساعات غير مألوفة، والأعطال العاجلة في الشقة، والتنظيف بين الضيوف. هل ستستأجرون شركة إدارة محلية؟ هذا سيقلّل الربحية بشكل كبير.

3 تدفق نقدي غير مستقر: ففي حين تحصلون في الإيجار العادي على مبلغ ثابت كل شهر، فإن الإشغال في الإيجار قصير الأمد يتغيّر بحسب المواسم والفعاليات المحلية والمنافسة. هل أعددتم ميزانية للأشهر «العجاف»؟

4 العلاقة مع مالكي العقار: تأكدوا من أن عقد الإيجار الخاص بكم يسمح صراحة بالتأجير من الباطن! رأيت مستثمرين اضطروا إلى دفع غرامات باهظة أو حتى طُردوا بشكل مُخزٍ بعد أن اكتُشف أنهم يؤجّرون العقار خلافًا للعقد.

وجدت دراسة لجامعة HEC Paris من عام 2024 أن 43% من روّاد أعمال الأربيتراج العقاري يفشلون في السنتين الأوليين، وذلك أساسًا بسبب تجاهل الأنظمة المحلية والاستهانة بتكاليف التشغيل.

بعد سنوات طويلة من مرافقة المستثمرين العقاريين خارج البلاد، خلاصتي هي: الأربيتراج في الإيجار يمكن أن يكون استراتيجية ممتازة لمن يؤدي واجبه المنزلي. فهو يتطلب بحثًا معمّقًا، وتخطيطًا دقيقًا، ومعرفة بالسوق المحلية وأنظمتها، وفوق كل شيء: حضورًا فعليًا أو شريكًا محليًا موثوقًا.

نجحت إيلانا لأنها التقطت فرصة، وعرفت اللغة والثقافة، وكانت مستعدة للانتقال وإدارة العمل عن قرب.

الأربيتراج في إيجار العقارات خارج البلاد ليس سحرًا. إنه عمل شاق. إنه عقبات. إنه ليالٍ بلا نوم. لكن بالنسبة لأشخاص مثل إيلانا، يمكن أن يكون الطريق للبدء من الصفر وبناء شيء ذي قيمة.