Du naufrage à l'empire immobilier : l'arbitrage qui a sauvé Ilana

« Cette nuit-là à Tel-Aviv était ma dernière en Israël, du moins pour l'instant. J'avais un billet d'avion pour le lendemain matin, 1 000 euros en liquide dans mon sac, et la vidéo de ma fille de 17 ans que j'avais promis de regarder chaque soir : “Maman, je suis fière de toi. Reviens-nous victorieuse.” » Ilana Cohen, cofondatrice d'« Ogen Global », investissements immobiliers

« Tout a commencé quand je me suis retrouvée sur le balcon d'un hôtel bon marché à Bucarest, à fixer la pluie qui ne s'arrêtait plus depuis trois jours », me raconte Ilana dans un petit café de la rue Dizengoff, la veille de son retour en Roumanie. « Je me sentais comme une réfugiée économique. Deux semaines plus tôt, la banque m'avait annoncé qu'elle réalisait l'hypothèque sur mon appartement de Bat Yam. L'entreprise familiale s'était effondrée, et il me restait plus d'un million de shekels de dettes. »

Son espresso avait eu le temps de refroidir, mais le feu dans ses yeux brûlait fort pendant qu'elle me racontait son incroyable histoire.

Le moment où tout a basculé

« C'est Noa, ma fille, qui m'a obligée à faire une pause. “Maman, partons deux semaines en Roumanie, juste pour respirer un peu.” Nous avons utilisé ce qui restait sur ma carte de crédit : 7 000 shekels. »

Un sourire a commencé à se dessiner sur son visage en arrivant au tournant de l'histoire.

« L'appartement que nous avions loué sur Airbnb était une horreur. Un matelas qui faisait l'effet d'un matelas à eau, de la moisissure dans la douche, et une cuisine qui n'avait pas l'air d'avoir été nettoyée depuis l'époque de Ceaușescu. » Elle a ri. « Quand j'ai appelé pour me plaindre, le propriétaire a proposé de me rembourser 20 % du montant. Furieuses, nous avons décidé de partir. »

La chance d'Ilana a commencé à tourner quand elle a rencontré Victor, un chauffeur de taxi local de 57 ans.

Elle mime de ses mains et imite le lourd accent roumain : « “Madame, vous voyez cet immeuble ? Des jeunes y louent des appartements à prix plancher, repeignent un peu les murs, achètent des meubles chez IKEA, prennent de belles photos et les relouent aux touristes deux fois plus cher !” »

Son silence a été théâtral.

« À ce moment-là, j'ai eu l'impression qu'une main invisible me secouait. J'ai regardé autour de moi cette ville que je connais depuis l'enfance : je suis née en Roumanie, et mes parents ont émigré en Israël quand j'étais toute petite. Soudain, je ne voyais plus une ville étrangère, mais un terrain de jeu rempli d'opportunités. »

Selon une étude du McKinsey Global Institute de 2023, le modèle d'« arbitrage » immobilier, qui exploite l'écart de prix entre location longue et courte durée, est devenu un moteur de croissance pour la micro-entreprise immobilière dans les grandes villes d'Europe de l'Est.

D'un appartement raté à un petit empire

Noa est rentrée en Israël, mais Ilana est restée. Avec 5 000 euros qu'elle avait réussi à emprunter à sa sœur, elle a trouvé un studio dans un état épouvantable dans le quartier historique de Lipscani.

« Le propriétaire, Petru, m'a prise pour une folle quand j'ai proposé de rénover à mes frais un appartement que je louais. L'endroit était un taudis : tuyaux qui fuient, papier peint qui se décolle, odeur de chien mouillé. Mais l'emplacement… à quelques pas de la vieille ville, de la rivière, de toutes les attractions. »

Avec un sourire malicieux, elle sort son téléphone et me montre des photos « avant-après » qui me laissent bouche bée.

« Un mois de travail non-stop. J'ai fait venir des professionnels pour l'électricité et la plomberie, j'ai peint moi-même, j'ai acheté et porté les meubles. Je dormais sur un matelas gonflable par terre pendant les travaux. »

La photo « après » montre un studio moderne, propre et accueillant, avec des touches déco astucieuses qui masquent le budget modeste de la rénovation.

« Le premier mois a été fou. Je payais 300 euros de loyer à Petru, et j'ai gagné près de 700 euros grâce aux voyageurs. Le deuxième mois, déjà 850. »

L'empire s'agrandit

Ilana me montre l'application sur son téléphone : cinq appartements loués, tous notés 4,8 étoiles ou plus, des revenus mensuels de plusieurs milliers d'euros.

« Il y a des jours où je me promène dans Bucarest avec un sourire qui ne quitte pas mon visage, un trousseau de clés de cinq appartements à la main, je passe d'un appartement à l'autre pour vérifier que tout va bien, et je me pince. La femme qui, il y a seulement 36 mois, pleurait dans son oreiller de peur d'être expulsée de chez elle dirige aujourd'hui son propre petit empire immobilier. »

Elle remonte la manche de sa chemise et me montre un petit tatouage tout neuf : un phénix, avec la date de son premier atterrissage en Roumanie.

« Mon premier tatouage, à 52 ans. Pour me rappeler qu'on peut toujours recommencer. »

Tout n'est pas rose

Son visage s'assombrit. « Ne vous méprenez pas, ce n'est pas un jardin de roses. Il y a eu des voyageurs qui ont laissé l'appartement dévasté, une vieille voisine qui s'est plainte à la mairie qu'il y avait une “maison close” dans l'immeuble parce qu'elle voyait des gens différents entrer et sortir. »

Elle me parle de la nuit où elle a été réveillée à deux heures du matin, alors qu'elle était en Israël, par l'appel paniqué d'un couple de touristes français dont la clé s'était cassée dans la serrure ; de la bureaucratie roumaine compliquée ; et des périodes creuses en hiver, quand le tourisme s'essouffle.

Selon les données de l'Association européenne des hôtes indépendants (EHHA), 72 % des hôtes signalent au moins un incident de dégâts importants dans l'appartement au cours de leur première année d'activité, et 31 % envisagent alors d'abandonner.

La méthode d'arbitrage immobilier selon Ilana

« Alors, que faut-il pour reproduire votre succès ? » lui ai-je demandé.

Elle compte sur ses doigts : « Un œil aiguisé pour repérer les opportunités. Une étude de marché sérieuse : j'ai passé deux semaines à éplucher des centaines d'appartements sur Airbnb, à vérifier les prix, le taux d'occupation et les emplacements. Le courage d'affronter l'incertitude. La capacité de voir le potentiel de biens en mauvais état. La compréhension des lois locales, et ça, c'est crucial ! » Elle pointe le doigt vers moi pour appuyer.

« Et surtout… la présence. On ne peut pas gérer ça à distance. Soit vous êtes sur place, soit vous avez un associé local en qui vous avez une confiance absolue. »

Elle se tait un instant et regarde sa montre.

« Dans 14 heures, je suis à Bucarest, je dois réceptionner une livraison de meubles pour le nouvel appartement. Cette fois, c'est le sixième, et aussi le premier que j'achète, au lieu de seulement le louer. »

Au moment de nous quitter, elle me dit : « Venez me voir. Je vous recevrai dans l'un de mes appartements. Et qui sait, peut-être tomberez-vous amoureux du modèle et me rejoindrez-vous ? »

L'arbitrage locatif, est-ce votre opportunité ?

Je reste avec mon café froid et je réfléchis : combien de mes lecteurs regardent en ce moment par la fenêtre en s'imaginant à la place d'Ilana ? Combien repensent à leur dernier voyage à l'étranger en se demandant s'ils n'ont pas raté une opportunité semblable ?

Les avantages sont clairs :

• Un potentiel de rendement élevé, surtout dans les grandes villes et les zones touristiques.
• Une entrée rapide sur le marché immobilier international, sans avoir besoin de gros fonds propres pour acheter.
• Une souplesse opérationnelle et de gestion.

Mais mon expérience auprès de nombreux investisseurs m'oblige à vous mettre en garde contre les défis :

1 Un labyrinthe réglementaire. Étudiez bien les lois locales ! Beaucoup de villes limitent la location courte durée, exigent des licences spéciales, voire l'interdisent complètement. À Paris, Berlin et Barcelone, par exemple, il existe des restrictions sévères. Les amendes ? Elles peuvent être spectaculaires.

2 La gestion à distance est un vrai défi. Pensez à l'accueil des voyageurs à des heures improbables, aux pannes urgentes dans l'appartement, au ménage entre deux séjours. Allez-vous engager une société de gestion locale ? Cela réduira nettement la rentabilité.

3 Une trésorerie instable. Alors qu'en location classique vous recevez une somme fixe chaque mois, en location courte durée le taux d'occupation varie selon les saisons, les événements locaux et la concurrence. Avez-vous prévu un budget pour les mois « maigres » ?

4 La relation avec le propriétaire. Assurez-vous que votre bail autorise expressément la sous-location ! J'ai vu des investisseurs obligés de payer de lourdes amendes, voire expulsés honteusement, après qu'on a découvert qu'ils sous-louaient le bien en violation du contrat.

Une étude d'HEC Paris de 2024 a montré que 43 % des entrepreneurs de l'arbitrage immobilier échouent au cours des deux premières années, principalement parce qu'ils ignorent la réglementation locale et sous-estiment les coûts d'exploitation.

Après de longues années à accompagner des investisseurs immobiliers à l'étranger, ma conclusion est la suivante : l'arbitrage locatif peut être une excellente stratégie pour qui fait ses devoirs. Il demande une recherche approfondie, une planification rigoureuse, une connaissance du marché local et de la réglementation, et surtout une présence physique ou un associé local fiable.

Ilana a réussi parce qu'elle a repéré une opportunité, qu'elle connaissait la langue et la culture, et qu'elle était prête à s'installer sur place pour gérer l'activité de près.

L'arbitrage locatif dans l'immobilier à l'étranger n'a rien de magique. C'est un travail difficile. Ce sont des obstacles. Ce sont des nuits blanches. Mais pour des gens comme Ilana, cela peut être le moyen de repartir de zéro et de bâtir quelque chose d'important.