Le mythe du « revenu passif » et sa chute

Tous les accompagnateurs d'investisseurs et commercialisateurs immobiliers vous le disent : investissez dans l'immobilier et un revenu passif vous est garanti. Il suffit d'acheter l'appartement à Dimona ou à Lisbonne, et l'argent tombera tout seul sur votre compte. Vraiment ?… Lisez donc l'histoire de Talia.

Talia et son mari, un jeune couple qui débutait dans la vie, voulaient, comme tout jeune couple israélien, avoir leur propre appartement. Ils ont visité des salons du logement, participé à des tirages au sort, mais rien n'a marché. Ils n'ont jamais été tirés au sort, et l'achat d'un appartement est devenu un rêve qui s'éloignait de mois en mois avec la hausse des prix. Surtout après qu'un bon ami leur a démontré, preuves à l'appui, un vendredi soir, comment un appartement, même à un million et demi de shekels en périphérie, leur coûterait au bout du compte 2,5 millions ou plus à cause du crédit immobilier, et leur a suggéré d'étudier plutôt l'option d'un achat à l'étranger.

« Un ami nous a mis en contact avec quelqu'un qui se présentait comme accompagnateur d'investisseurs, et j'ai compris ensuite que ce n'était qu'un agent qui se servait au passage. Un homme sympathique, qui nous a pris 1 500 euros pour un accompagnement à l'achat d'un appartement à Bucarest », m'a raconté Talia lors de notre rendez-vous.

« Nous avons pris des billets d'avion et nous sommes partis avec lui pour deux jours très, très intenses à Bucarest, a-t-elle poursuivi. Le premier jour, nous avons vu 5 ou 6 appartements, en notant les plus et les moins de chacun, mais sans vraiment comprendre où ils se situaient dans la ville. Le lendemain, il nous a présenté une avocate et nous a aussi emmenés à la banque, où nous avons ouvert un compte.

De retour en Israël, il a commencé à nous mettre la pression pour que nous prenions une décision. Nous nous sommes revus un soir chez nous, et il nous a un peu plus orientés. Au final, les appartements qu'il nous avait montrés étaient tous dans le haut de notre budget, mais nous avons décidé d'en choisir un et nous sommes passés aux vérifications avec l'avocate qu'il nous avait présentée. Nous avons viré l'argent, et je suis partie avec lui une journée pour la signature du contrat. Après la signature, nous avons fait un marathon de rendez-vous avec toutes sortes de sociétés de gestion ou d'Israéliens vivant en ville, qu'il avait invités pour qu'ils nous proposent de gérer l'appartement. »

« Et ça ne vous a pas paru bizarre qu'il fasse tout ça pour 1 500 euros ? » ai-je demandé.

« Nous étions déjà lancés, alors ça n'avait plus vraiment d'importance, a-t-elle répondu. Je suis rentrée en Israël et, après en avoir parlé avec mon mari, nous avons décidé de prendre l'une des sociétés de gestion. Je les ai appelés, et une semaine plus tard environ, j'ai reçu un e-mail détaillé disant que l'état de l'appartement nécessitait une rénovation et un rééquipement complets avant d'y mettre des locataires. Leur devis s'élevait à 25 000 euros. Au téléphone, le directeur de la société m'a expliqué qu'il fallait vraiment tout gratter et tout refaire avant de meubler et de louer. Ça m'a paru étrange, parce que je ne me souvenais pas que l'appartement était dans un état aussi catastrophique, mais après une journée de réflexion et de conseils, je lui ai donné le feu vert pour commencer les travaux, et en parallèle j'ai acheté un billet pour Bucarest. »

Vous l'avez compris : c'était déjà le troisième voyage de Talia à Bucarest, ce qui veut dire que les dépenses du jeune couple ne faisaient qu'augmenter, alors qu'ils n'avaient encore vu aucun revenu de ce qu'on leur avait promis comme un revenu passif.

Talia a mis fin au contrat avec la société de gestion le lendemain de son arrivée à Bucarest, quand elle a appris par le chef de chantier qu'elle a trouvé dans l'appartement que la rénovation qu'on lui avait commandée était bien moins lourde que ce qu'on lui avait décrit au téléphone, et très loin de ce qui figurait dans le devis qu'on lui avait envoyé. Après une négociation épuisante, elle a dû verser à la société de gestion une indemnité de 3 000 euros, puis traiter directement avec un entrepreneur pour terminer les travaux. Pendant les travaux, elle a acheté meubles et équipements pour l'appartement et cherché une nouvelle société de gestion. Talia est restée deux semaines à Bucarest pour tout cela, mais elle a économisé, dit-elle, 10 000 euros par rapport à ce qu'elle aurait payé à la première société de gestion.

Forte de cette expérience, elle a décidé de faire appel à un jeune Israélien qu'elle connaissait pour s'occuper de la location et de la gestion de l'appartement. « Tout s'est bien passé les six premiers mois. Il nous a envoyé un bail signé avec un étudiant roumain, selon lui, qui payait 400 euros par mois, alors que nous pensions, et c'est ce qu'on nous avait présenté tout au long du parcours, qu'un appartement comme celui-là devait se louer au moins 500 euros par mois. Mais comme nous y avions déjà mis beaucoup plus que prévu et que nous voulions enfin voir l'appartement rapporter, nous avons transigé », raconte Talia.

Au bout de six mois, le gestionnaire l'a informée que l'étudiant avait disparu de l'appartement, en laissant au passage une petite dette auprès du fournisseur d'électricité et du syndic. Il a fallu les deux mois des vacances d'été pour trouver un nouveau locataire, qui a signé un bail d'un an, lui aussi à 400 euros par mois. Le nouveau locataire a cessé de payer le loyer au bout de deux mois, et le gestionnaire a lui aussi coupé le contact avec Talia, qui a dû racheter un billet pour Bucarest.

« Je suis arrivée à Bucarest en fin d'après-midi, et après m'être installée à l'hôtel, j'ai voulu prendre un taxi pour aller à l'appartement. Quand j'ai donné l'adresse au réceptionniste pour qu'il m'appelle un taxi, il m'a demandé ce que j'allais faire dans ce quartier. Je n'ai pas compris la question. Il m'a alors expliqué que l'adresse se trouvait dans un quartier habité surtout par des travailleurs étrangers et qu'il n'était pas agréable de s'y promener seule la nuit, encore moins pour une femme étrangère. J'étais sous le choc. Quand je suis arrivée, il faisait déjà nuit et j'ai compris de quoi parlait le réceptionniste : il n'y avait presque personne dans la rue, et les rares personnes que je voyais étaient surtout des travailleurs étrangers ou des sans-abri.

J'ai sonné à l'interphone et je me suis présentée comme la propriétaire. Au bout de quelques minutes, un jeune homme est descendu. Il n'avait pas l'air d'un étudiant roumain, plutôt d'un travailleur étranger venu d'Asie, et il s'est présenté comme l'occupant de l'appartement. Je suis montée avec lui ; il y vivait avec 4 autres travailleurs étrangers venus d'Asie. Ils m'ont expliqué, dans un anglais approximatif, que le garçon qui leur avait loué l'appartement passait chaque mois récupérer le loyer en liquide, et qu'il avait cessé de venir ces deux derniers mois. Le lendemain matin, je suis revenue à l'appartement, j'ai récupéré le paiement des deux mois précédents et je leur ai donné nos coordonnées bancaires pour qu'ils puissent verser le loyer directement sur notre compte chaque mois. »

L'histoire de Talia n'est pas le seul cas que j'ai rencontré, même s'il est relativement exceptionnel et a cumulé énormément de problèmes en chemin. Cela dit, beaucoup d'investisseurs que j'ai accompagnés au fil des ans en témoigneront : le « revenu passif » n'existe pas. Il y a une « action active » destinée à protéger et à préserver votre investissement. Voici quelques conseils pour s'y prendre intelligemment :

• Avant l'achat, même si vous êtes accompagnés par des professionnels, veillez à faire des vérifications complètes du bien : inspection physique, vérification juridique de la propriété et des permis, et analyse économique du potentiel locatif et de la valeur future.
• Étudiez en profondeur le droit immobilier, le droit des baux et la réglementation applicable dans le pays où vous avez acheté.
• Soyez conscients des différences de culture d'affaires et de pratiques de travail locales.
• Utilisez les outils de communication en ligne (appels vidéo, e-mails, messageries) pour rester en contact permanent avec vos partenaires locaux (société de gestion, avocat, expert-comptable).
• Même si vous passez par une société de gestion, il est recommandé de visiter le bien de temps en temps, pour vous faire une idée directe de son état et entretenir le lien avec vos partenaires locaux.
• Profitez des plateformes numériques de gestion locative à distance, qui peuvent inclure le suivi des paiements, les demandes d'entretien et la communication avec les locataires.
• Souscrivez une assurance habitation complète, adaptée aux conditions et aux risques propres au pays où se trouve le bien.

« L'analyse académique des performances des investissements immobiliers transfrontaliers montre qu'une bonne gestion du bien à distance, en s'appuyant sur des partenaires locaux professionnels et en maintenant une communication efficace, est un facteur clé pour obtenir des rendements positifs et réduire les risques. » Dr Emily Carter, chercheuse en immobilier à l'université de Cambridge.