Der Mythos vom „passiven Einkommen“ und wie er zerbricht

Jeder Investorenbegleiter und/oder Immobilienvermarkter erzählt euch: Wenn ihr in Immobilien investiert, ist euch passives Einkommen sicher. Ihr müsst nur die Wohnung in Dimona oder Lissabon kaufen, und das Geld fließt einfach auf euer Bankkonto. Wirklich? … Lest lieber die Geschichte von Talia.

Talia und ihr Mann, ein junges Paar am Anfang seines gemeinsamen Weges, wollten wie jedes junge israelische Paar eine eigene Wohnung. Sie besuchten Wohnungsmessen, nahmen an Verlosungen teil, aber nichts klappte. Bei den Verlosungen gewannen sie nicht, und eine Wohnung zu kaufen wurde zu einem Traum, der sich mit den steigenden Wohnungspreisen von Monat zu Monat weiter entfernte. Vor allem, nachdem ihnen ein guter Freund an einem Freitagabend haarklein vorgerechnet hatte, dass eine Wohnung, selbst für anderthalb Millionen Schekel in der Peripherie, sie am Ende wegen der Hypothek 2,5 Millionen oder mehr kosten würde. Er schlug ihnen vor, stattdessen den Kauf einer Wohnung im Ausland zu prüfen.

„Ein Freund hat uns mit jemandem bekannt gemacht, der sich als Investorenbegleiter bezeichnete. Später habe ich verstanden, dass er nur ein Makler war, der an mir verdient hat. Ein netter Mann, der uns 1.500 Euro für die Begleitung beim Kauf einer Wohnung in Bukarest abgenommen hat“, erzählte mir Tali bei unserem Treffen.

„Wir haben Flugtickets gekauft und sind mit ihm für zwei sehr, sehr intensive Tage nach Bukarest geflogen“, erzählte sie weiter. „Am ersten Tag haben wir 5 oder 6 Wohnungen gesehen und uns die Plus- und Minuspunkte jeder Wohnung notiert, aber wir haben nicht wirklich verstanden, wo sie im Stadtgefüge liegt. Am nächsten Tag hat er uns mit einer Anwältin zusammengebracht und ist mit uns zur Bank gegangen, wo wir ein Konto eröffnet haben.

Als wir zurück in Israel waren, fing er an, Druck zu machen, dass wir uns entscheiden. Wir haben uns noch einmal abends bei uns zu Hause getroffen, und er hat uns etwas mehr in eine Richtung gelenkt. Am Ende lagen alle Wohnungen, die er uns gezeigt hatte, an der Obergrenze unseres Budgets, aber wir entschieden uns für eine bestimmte Wohnung und ließen sie von der Anwältin prüfen, die er uns vorgestellt hatte. Wir überwiesen das Geld, und ich bin mit ihm für einen Tag zur Vertragsunterzeichnung gefahren. Nach der Unterzeichnung haben wir einen Marathon an Treffen mit allen möglichen Hausverwaltungen und/oder Israelis absolviert, die in der Stadt leben und die er eingeladen hatte, damit sie uns anbieten, die Wohnung für uns zu verwalten.“

„Und es kam dir nicht seltsam vor, dass er das alles für 1.500 Euro macht?“, fragte ich.

„Wir steckten schon mitten im Prozess, deshalb spielte das keine große Rolle mehr“, antwortete sie. „Ich bin nach Israel zurück, und nach Rücksprache mit meinem Mann haben wir uns für eine der Hausverwaltungen entschieden. Ich habe sie angerufen, und nach etwa einer Woche bekam ich eine ausführliche Mail: Der Zustand der Wohnung erfordere eine Sanierung und eine neue Ausstattung, bevor Mieter einziehen könnten, und ihr Angebot lag bei 25.000 Euro. Am Telefon erklärte mir der Chef der Hausverwaltung, man müsse wirklich die ganze Wohnung bis auf den Rohbau zurückbauen und neu aufbauen, bevor man möbliert und einen Mieter reinsetzt. Das kam mir seltsam vor, weil ich die Wohnung nicht in so einem katastrophalen Zustand in Erinnerung hatte. Aber nach einem Tag mit Beratungen gab ich ihm grünes Licht für die Arbeiten und buchte gleichzeitig einen Flug nach Bukarest.“

Wie ihr schon merkt, ist das bereits Talias dritte Reise nach Bukarest. Die Ausgaben des jungen Paares steigen also nur, und von dem versprochenen passiven Einkommen haben sie noch nichts gesehen.

Talia beendete die Zusammenarbeit mit der Hausverwaltung am Tag nach ihrer Ankunft in Bukarest, als sie vom Bauleiter, den sie in der Wohnung antraf, erfuhr, dass die bei ihm bestellte Sanierung viel weniger umfangreich war als am Telefon beschrieben und weit entfernt von dem, was im Angebot an sie stand. Nach zermürbenden Verhandlungen musste sie der Hausverwaltung 3.000 Euro Entschädigung zahlen und direkt einen Sanierungsunternehmer beauftragen, der die Arbeiten zu Ende bringt. Parallel zu den Arbeiten kaufte sie Möbel und Ausstattung für die Wohnung und suchte eine neue Hausverwaltung. Talia blieb dafür zwei Wochen in Bukarest, sparte nach eigener Aussage aber 10.000 Euro gegenüber dem, was sie der ersten Hausverwaltung gezahlt hätte.

Mit der gewonnenen Erfahrung beschloss sie, einen jungen Israeli zu beauftragen, den sie kannte, damit er sich um Vermietung und Verwaltung der Wohnung kümmert. „Im ersten halben Jahr war alles in Ordnung. Er schickte uns einen Mietvertrag, den er, wie er sagte, mit einem rumänischen Studenten abgeschlossen hatte, der 400 Euro im Monat zahlte. Dabei dachten wir, und so war es uns auch die ganze Zeit dargestellt worden, dass so eine Wohnung für nicht weniger als 500 Euro im Monat vermietet werden müsste. Aber weil wir schon viel mehr hineingesteckt hatten als geplant und die Wohnung endlich arbeiten sehen wollten, haben wir uns darauf eingelassen“, erzählt Talia.

Nach einem halben Jahr teilte ihr der Verwalter mit, dass der Student aus der Wohnung verschwunden war und eine kleine Schuld beim Stromversorger und bei der Eigentümergemeinschaft hinterlassen hatte. Zwei Monate Sommerferien vergingen, bis ein neuer Mieter gefunden war, der einen Vertrag für ein Jahr unterschrieb, ebenfalls für 400 Euro im Monat. Der neue Mieter hörte nach zwei Monaten auf, die Miete zu überweisen, und auch der Verwalter brach den Kontakt zu Talia ab. Sie musste wieder einen Flug nach Bukarest buchen.

„Ich kam gegen Abend in Bukarest an, checkte im Hotel ein und wollte mit dem Taxi zur Wohnung fahren. Als ich dem Rezeptionisten die Adresse gab, damit er mir ein Taxi ruft, fragte er mich, was ich in dieser Gegend wolle. Ich verstand die Frage nicht, und dann erklärte er mir, dass die Adresse in einem Viertel liegt, in dem vor allem ausländische Arbeiter wohnen, und dass man dort nachts nicht gern allein unterwegs ist, schon gar nicht als ausländische Frau. Ich war geschockt. Als ich ankam, war es schon dunkel, und ich verstand, wovon der Rezeptionist gesprochen hatte. Auf der Straße war kaum eine Menschenseele, und wenn ich Leute sah, waren es vor allem ausländische Arbeiter oder Obdachlose.

Ich klingelte an der Gegensprechanlage und stellte mich als Eigentümerin der Wohnung vor. Nach ein paar Minuten kam ein junger Mann herunter, der nicht wie ein rumänischer Student aussah, sondern eher wie ein Gastarbeiter aus Asien, und sagte, er wohne in der Wohnung. Ich ging mit ihm hinauf in die Wohnung, in der er mit 4 weiteren Gastarbeitern aus Asien lebte. Sie erklärten mir in gebrochenem Englisch, dass der Mann, von dem sie die Wohnung gemietet hatten, jeden Monat gekommen sei, um die Miete bar abzuholen, und in den letzten zwei Monaten nicht mehr gekommen sei. Am nächsten Morgen ging ich zurück in die Wohnung, bekam von ihnen die Zahlung für die letzten zwei Monate und gab ihnen unsere Bankverbindung, damit sie die Miete jeden Monat direkt auf das Konto überweisen können.“

Talias Geschichte ist nicht der einzige Fall, dem ich begegnet bin, auch wenn er relativ extrem ist und unterwegs sehr viele Pannen hatte. Trotzdem werden viele Investoren, die ich in meinen Jahren als Begleiter getroffen habe, bestätigen: So etwas wie „passives Einkommen“ gibt es nicht. Es gibt „aktives Handeln“, das euer Investment schützt und erhält. Hier einige Tipps für ein kluges Vorgehen:

• Prüft die Immobilie vor dem Kauf gründlich, auch wenn ihr professionelle Begleitung habt: technisch vor Ort, rechtlich in Bezug auf Eigentum und Genehmigungen und wirtschaftlich in Bezug auf das Vermietungspotenzial und den künftigen Wert.
• Informiert euch gründlich über das Immobilienrecht, das Mietrecht und die relevanten Vorschriften in dem Land, in dem ihr die Immobilie gekauft habt.
• Seid euch der Unterschiede in der Geschäftskultur und den örtlichen Arbeitsweisen bewusst.
• Nutzt Online-Kommunikation (Videocalls, E-Mails, Messenger-Apps), um laufend Kontakt zu den Partnern vor Ort zu halten (Hausverwaltung, Anwalt, Steuerberater).
• Auch wenn ihr eine Hausverwaltung habt, empfiehlt es sich, die Immobilie ab und zu zu besuchen, um euch selbst ein Bild von ihrem Zustand zu machen und den Kontakt zu den Partnern vor Ort zu pflegen.
• Nutzt digitale Plattformen zur Fernverwaltung von Immobilien, die etwa die Verfolgung von Zahlungen, Instandhaltungsanfragen und die Kommunikation mit Mietern umfassen können.
• Schließt eine umfassende Gebäudeversicherung ab, die zu den besonderen Bedingungen und Risiken des Landes passt, in dem die Immobilie liegt.

„Eine akademische Analyse der Performance grenzüberschreitender Immobilieninvestments zeigt, dass die richtige Fernverwaltung der Immobilie, gestützt auf professionelle Partner vor Ort und eine wirksame Kommunikation, ein Schlüsselfaktor ist, um positive Renditen zu erzielen und Risiken zu minimieren.“ – Dr. Emily Carter, Immobilienforscherin an der University of Cambridge.