“Pasif gelir” efsanesi ve çöküşü

Her yatırımcı danışmanı ve/veya gayrimenkul pazarlamacısı size gayrimenkule yatırım yaparsanız pasif gelirin garanti olduğunu söyler. Sadece Dimona'da ya da Lizbon'da daireyi almanız yeter, para kendiliğinden banka hesabınıza akar. Gerçekten mi?… Talia'nın hikâyesini okumanızda fayda var.

Talia ve eşi, yolun başındaki genç bir çift olarak, her genç İsrailli çift gibi kendilerine ait bir daireleri olsun istiyorlardı. Konut fuarlarını gezdiler, kura çekilişlerine katıldılar, ama hiçbir şey olmadı. Kuralarda kazanamadılar ve daire almak, fiyatlar yükseldikçe her ay biraz daha uzaklaşan bir hayale dönüştü. Hele bir cuma akşamı iyi bir arkadaşları, taşrada bir buçuk milyon şekellik bir dairenin bile ipotek kredisi yüzünden sonunda onlara 2,5 milyona ya da daha fazlasına mal olacağını “kanıtlarıyla” anlatıp bunun yerine yurt dışında daire alma seçeneğini incelemelerini önerdikten sonra.

“Bir arkadaşımız bizi kendini yatırımcı danışmanı olarak tanımlayan biriyle tanıştırdı; sonradan anladım ki aslında benim üzerimden para kazanan bir emlakçıdan ibaretmiş. Bükreş'te daire satın alma sürecinde bize eşlik etmek için bizden 1.500 euro alan sevimli bir adam” diye anlattı Tali görüşmemizde.

“Uçak bileti aldık ve onunla birlikte Bükreş'te çok ama çok yoğun iki gün geçirmeye gittik” diye anlatmaya devam etti. “İlk gün 5 ya da 6 daire gördük; her dairede gördüğümüz artıları ve eksileri not ettik, ama şehrin bölgeleri açısından nerede olduklarını gerçekten anlamadık. Ertesi gün bizi bir kadın avukatla görüştürdü, ayrıca bankaya götürdü ve orada bir hesap açtık.

İsrail'e döndüğümüzde karar vermemiz için bize baskı yapmaya başladı. Bir akşam bizim evde yeniden buluştuk ve bizi biraz daha yönlendirdi. Sonunda bize gösterdiği dairelerin hepsi bugün bütçemizin üst sınırındaydı, ama belli bir dairede karar kıldık ve onu bize tanıştırdığı avukatla incelemeye geçtik. Parayı gönderdik ve ben sözleşmenin imzası için onunla bir günlüğüne gittim. İmzadan sonra, daireyi bizim adımıza yönetmeyi önermeleri için davet ettiği çeşitli yönetim şirketleri ve/veya şehirde yaşayan İsraillilerle bir toplantı maratonu yaptık.”

“Bütün bunları 1.500 euroya yapması sana garip gelmedi mi?” diye sordum.

“Artık sürecin içindeydik, o yüzden bunun pek bir önemi kalmamıştı” diye cevap verdi. “İsrail'e döndüm ve eşimle danıştıktan sonra yönetim şirketlerinden biriyle çalışmaya karar verdik. Onlarla telefonla iletişime geçtim; yaklaşık bir hafta sonra onlardan ayrıntılı bir e-posta aldım: dairenin durumu, kiracı yerleştirmeden önce tadilat ve yeniden donatma gerektiriyordu ve fiyat teklifleri 25.000 euroydu. Telefonda yönetim şirketinin müdürü bana, mobilya koyup kiracı yerleştirmeden önce bütün dairenin gerçekten kazınıp yeniden yapılması gerektiğini anlattı. Bu bana garip geldi, çünkü dairenin bu kadar felaket durumda olduğunu hatırlamıyordum. Ama bir günlük danışmadan sonra işlere başlaması için ona yeşil ışık yaktım ve aynı zamanda Bükreş'e uçak bileti aldım.”

Tahmin ettiğiniz gibi bu, Talia'nın Bükreş'e üçüncü seyahatiydi; yani genç çiftin masrafları yalnızca artıyordu ve kendilerine pasif gelir olacağı vaat edilen şeyden henüz hiçbir gelir görmemişlerdi.

Talia, Bükreş'e vardığının ertesi günü, dairede bulduğu iş şefinden sipariş edilen tadilatın telefon görüşmesinde ona anlatılandan çok daha yüzeysel olduğunu ve kendisine gönderilen fiyat teklifinde yazanlardan çok uzak olduğunu öğrenince yönetim şirketiyle sözleşmeyi feshetti. Yorucu bir pazarlıktan sonra yönetim şirketine 3000 euro tazminat ödemek ve işleri tamamlaması için doğrudan bir tadilat müteahhidiyle anlaşmak zorunda kaldı. İşler yapılırken bir yandan da daire için mobilya ve eşya aldı ve yeni bir yönetim şirketi aradı. Talia bunun için Bükreş'te iki hafta kaldı, ama söylediğine göre ilk tuttuğu yönetim şirketine ödeyeceğine kıyasla 10.000 euro tasarruf etti.

Biriktirdiği tecrübeyle, dairenin kiraya verilmesi ve yönetimiyle ilgilenmesi için tanıdığı İsrailli bir gencin hizmetlerini tutmaya karar verdi. “İlk altı ay her şey yolundaydı. Bize, onun dediğine göre Romen bir öğrenciyle imzalanmış, ayda 400 euro ödenen bir kira sözleşmesi gönderdi. Oysa biz böyle bir dairenin ayda en az 500 euroya kiraya verilmesi gerektiğini düşünüyorduk, yol boyunca bize de böyle sunulmuştu. Ama zaten planladığımızdan çok daha fazlasını yatırmıştık ve daireyi artık çalışırken görmek istiyorduk, o yüzden razı olduk” diye anlatıyor Talia.

Altı ay sonra tuttuğu yönetici, öğrencinin daireden ortadan kaybolduğunu, üstelik elektrik şirketine ve bina yönetimine küçük bir borç bıraktığını bildirdi. Daireye yeni bir kiracı bulunana kadar yaz tatilinin iki ayı geçti; o da bir yıllık sözleşme imzaladı, o da ayda 400 euroya. Yeni kiracı iki ay sonra kirayı ödemeyi bıraktı; yönetici de Talia'yla bağlantıyı kesti ve Talia yeniden Bükreş'e uçak bileti almak zorunda kaldı.

“Bükreş'e akşama doğru vardım; otele yerleştikten sonra bir taksi çağırıp daireye gitmek istedim. Taksiyi çağırması için resepsiyon görevlisine adresi verdiğimde, o bölgede ne aradığımı sordu. Soruyu anlamadım; sonra bana verdiğim adresin ağırlıklı olarak yabancı işçilerin yaşadığı bir bölgede olduğunu ve orada gece tek başına dolaşmanın hoş olmadığını, hele yabancı bir kadın için hiç olmadığını açıkladı. Şoke oldum. Oraya vardığımda hava çoktan kararmıştı ve otel resepsiyonistinin neden bahsettiğini anladım: sokakta neredeyse tek bir canlı yoktu; gördüğüm insanlar da çoğunlukla yabancı işçiler ya da evsizlerdi.

Diafonu çaldım ve kendimi dairenin sahibi olarak tanıttım. Birkaç dakika sonra, Romen bir öğrenciye değil daha çok Doğulu yabancı bir işçiye benzeyen genç bir adam indi ve dairede oturduğunu söyledi. Onunla daireye çıktım; dairede Doğu'dan gelen 4 yabancı işçiyle daha yaşıyordu. Bana kırık bir İngilizceyle, daireyi kiraladıkları adamın kirayı nakit almak için her ay geldiğini ve son iki aydır gelmeyi bıraktığını anlattılar. Ertesi sabah daireye geri döndüm, onlardan önceki iki ayın ödemesini aldım ve ödemeyi her ay doğrudan hesaba yatırabilmeleri için banka hesabımızın bilgilerini verdim.”

Talia'nın hikâyesi, görece istisnai olsa ve yol boyunca pek çok aksilik içerse de, karşılaştığım tek vaka değil. Bununla birlikte, yıllar içinde eşlik ettiğim pek çok yatırımcı da tanıklık edecektir: “pasif gelir” diye bir şey yoktur; yatırımınızı korumaya ve sürdürmeye yönelik “aktif eylem” vardır. Akıllıca yol almak için birkaç ipucu:

• Satın almadan önce, profesyonel destek alsanız bile, mülkün fiziksel incelemesi, mülkiyetin ve izinlerin hukuki incelemesi ve kira potansiyeli ile gelecekteki değerin ekonomik incelemesi dahil kapsamlı kontroller yapmaya özen gösterin.
• Mülkü satın aldığınız ülkedeki gayrimenkul yasalarını, kira hukukunu ve ilgili mevzuatı derinlemesine araştırın.
• İş kültüründeki ve yerel çalışma usullerindeki farkların bilincinde olun.
• Yerel ortaklarınızla (yönetim şirketi, avukat, mali müşavir) sürekli iletişimde kalmak için çevrim içi iletişim araçlarını (görüntülü görüşmeler, e-postalar, mesajlaşma uygulamaları) kullanın.
• Bir yönetim şirketiyle çalışsanız bile, durumunu doğrudan görmek ve yerel ortaklarla bağlantıyı korumak için mülkü zaman zaman ziyaret etmeniz tavsiye edilir.
• Ödemelerin takibi, bakım talepleri ve kiracılarla iletişim gibi işlevler içerebilen uzaktan mülk yönetimi dijital platformlarından yararlanın.
• Mülkün bulunduğu ülkeye özgü koşullara ve risklere uygun kapsamlı bir konut sigortası yaptırın.

“Sınır ötesi gayrimenkul yatırımlarının performansına dair akademik analiz, profesyonel yerel ortaklara dayanarak ve etkili iletişimi koruyarak mülkün uzaktan doğru yönetilmesinin, olumlu getiriler elde etmenin ve riskleri en aza indirmenin kilit unsuru olduğunu gösteriyor.” Dr. Emily Carter, Cambridge Üniversitesi'nde gayrimenkul araştırmacısı.