أسطورة «الدخل السلبي» وانهيارها

كل مرافق للمستثمرين أو مسوّق عقاري يقول لكم إنكم إن استثمرتم في العقارات فالدخل السلبي مضمون لكم. ما عليكم إلا أن تشتروا الشقة في ديمونا أو في لشبونة، والمال سيدخل ببساطة إلى حسابكم المصرفي. حقًا؟… يجدر بكم أن تقرأوا قصة تاليا.

تاليا وزوجها، زوجان شابان في بداية طريقهما، أرادا مثل كل زوجين إسرائيليين شابين أن تكون لهما شقة خاصة بهما. زارا معارض الشقق، وشاركا في القرعات، لكن شيئًا لم ينجح. لم يفوزا في القرعات، وصار شراء شقة حلمًا يبتعد من شهر إلى شهر مع ارتفاع أسعار الشقق، خاصة بعد أن شرح لهما صديق مقرّب «بالأدلة والبراهين» في إحدى سهرات يوم الجمعة كيف أن شقة، حتى بمليون ونصف مليون شيكل في الأطراف، ستكلّفهما في نهاية المطاف 2.5 مليون أو أكثر بسبب الرهن العقاري، واقترح عليهما بدلًا من ذلك أن يدرسا خيار شراء شقة خارج البلاد.

«عرّفنا صديق على شخص قدّم نفسه بوصفه مرافقًا للمستثمرين، ثم فهمت بعد ذلك أنه في المحصلة وسيط يقتطع حصته مني. رجل لطيف أخذ منا 1,500 يورو مقابل عملية مرافقة لشراء شقة في بوخارست» قالت لي تالي في اجتماعنا.

«اشترينا تذاكر طيران وسافرنا معه ليومين مكثّفين جدًا جدًا في بوخارست» تابعت. «في اليوم الأول رأينا 5 أو 6 شقق، وسجّلنا الإيجابيات والسلبيات التي رأيناها في كل شقة، لكننا لم نفهم حقًا أين تقع كل منها من حيث مناطق المدينة. وفي اليوم التالي جمعنا بمحامية، وأخذنا أيضًا إلى البنك وفتحنا هناك حسابًا.

حين عدنا إلى إسرائيل بدأ يضغط علينا لنتخذ قرارًا، والتقينا مرة أخرى ذات مساء في بيتنا فوجّهنا أكثر قليلًا. في النهاية، كانت الشقق التي أرانا إياها كلها في الحد الأعلى من ميزانيتنا، لكننا قرّرنا اختيار شقة معيّنة، وتقدّمنا لفحصها مع المحامية التي عرّفنا عليها. حوّلنا المال، وسافرت معه ليوم واحد لتوقيع العقد. وبعد التوقيع خضنا ماراثونًا من الاجتماعات مع شركات إدارة مختلفة و/أو إسرائيليين يعيشون في المدينة دعاهم ليعرضوا علينا إدارة الشقة نيابة عنا.»

«ألم يبدُ لكِ غريبًا أنه يفعل كل هذا مقابل 1,500 يورو؟» سألتها.

«كنا قد صرنا داخل العملية، ولذلك لم يعد الأمر يفرق كثيرًا» أجابت. «عدت إلى إسرائيل، وبعد التشاور مع زوجي قرّرنا التعامل مع إحدى شركات الإدارة. تواصلت معهم هاتفيًا، وبعد نحو أسبوع وصلتني منهم رسالة مفصّلة تفيد بأن حالة الشقة تستلزم ترميمًا وتجهيزًا من جديد قبل إدخال المستأجرين، وكان عرض السعر الذي قدّموه 25,000 يورو. وعلى الهاتف شرح لي مدير شركة الإدارة أنه يجب حقًا كشط الشقة كلها وإعادة بنائها قبل تأثيثها وإدخال مستأجر. بدا لي ذلك غريبًا لأنني لم أتذكر أن الشقة في حالة كارثية كهذه، لكن بعد يوم من المشاورات أعطيته الضوء الأخضر لبدء الأعمال، واشتريت في الوقت نفسه تذكرة طيران إلى بوخارست.»

كما تفهمون الآن، هذه هي الرحلة الثالثة لتاليا إلى بوخارست، ما يعني أن نفقات الزوجين الشابين تزداد فقط، ولم يبدآ بعد في رؤية أي دخل مما وُعدا بأنه سيكون دخلًا سلبيًا.

أنهت تاليا تعاقدها مع شركة الإدارة في اليوم التالي لوصولها إلى بوخارست، حين علمت من مدير العمل الذي وجدته في الشقة أن الترميم الذي طُلب منه أقل عمقًا بكثير مما وُصف لها في المكالمة الهاتفية، وبعيد عمّا كُتب في عرض السعر الذي أُرسل إليها. واضطرت إلى دفع تعويض لشركة الإدارة قدره 3000 يورو بعد مفاوضات مرهقة، وإلى التعاقد مباشرة مع مقاول ترميم يستكمل الأعمال، بينما اشترت بالتوازي مع تنفيذ الأعمال الأثاث والتجهيزات للشقة، وبحثت عن شركة إدارة جديدة. أقامت تاليا أسبوعين في بوخارست لهذا الغرض، لكنها وفّرت، بحسب قولها، 10,000 يورو مقارنة بما كانت ستدفعه لشركة الإدارة الأولى التي استأجرتها.

ومع الخبرة التي اكتسبتها قرّرت أن تستعين بخدمات شاب إسرائيلي تعرفه ليتولى تأجير الشقة وإدارتها. «كان كل شيء على ما يرام في النصف الأول من السنة. أرسل إلينا عقد إيجار وُقّع مع طالب روماني، بحسب قوله، يدفع 400 يورو شهريًا، رغم أننا كنا نظن، وهكذا عُرض علينا طوال الطريق، أن شقة كهذه يُفترض أن تُؤجَّر بما لا يقل عن 500 يورو شهريًا. لكن بما أننا كنا قد استثمرنا في الأمر أكثر بكثير مما خططنا، وأردنا أن نرى الشقة تعمل أخيرًا، فقد تنازلنا» تروي تاليا.

بعد نصف سنة أبلغها المدير الذي استأجرته أن الطالب اختفى من الشقة، وترك وراءه أيضًا دينًا صغيرًا لشركة الكهرباء ولجنة العمارة. ومرّ شهران من العطلة الصيفية حتى وُجد مستأجر بديل للشقة، وقّع عقدًا لسنة، هو أيضًا مقابل 400 يورو شهريًا… توقف المستأجر الجديد عن تحويل الإيجار بعد شهرين، وقطع المدير أيضًا اتصاله بتاليا، فاضطرت مرة أخرى إلى شراء تذكرة طيران إلى بوخارست.

«وصلت إلى بوخارست قبيل المساء، وبعد أن استقررت في الفندق أردت أن أطلب سيارة أجرة إلى الشقة. وحين أعطيت موظف الاستقبال العنوان ليطلب لي سيارة أجرة، سألني ما الذي أبحث عنه في تلك المنطقة. لم أفهم السؤال، فشرح لي أن العنوان الذي أعطيته يقع في منطقة يسكنها أساسًا عمّال أجانب، وليس من المريح التجوّل فيها وحدك ليلًا، فكيف بامرأة أجنبية. صُدمت. حين وصلت إلى المكان كان الظلام قد حلّ، وفهمت ما كان يتحدث عنه موظف الاستقبال في الفندق: لم تكن في الشارع تقريبًا نفس حيّة، ومن رأيتهم من الناس كانوا أساسًا عمّالًا أجانب أو مشرّدين.

ضغطت على جرس الإنتركم وقدّمت نفسي بوصفي مالكة الشقة. بعد بضع دقائق نزل شاب لا يبدو طالبًا رومانيًا، بل أقرب إلى عامل أجنبي من الشرق، وقدّم نفسه على أنه يسكن الشقة. صعدت معه إلى الشقة، التي كان يسكنها مع 4 عمّال أجانب آخرين من الشرق. شرحوا لي بإنجليزية ركيكة أن الشاب الذي استأجروا منه الشقة كان يأتي كل شهر ليجمع الإيجار نقدًا، وفي الشهرين الأخيرين توقف عن المجيء. وفي صباح اليوم التالي عدت إلى الشقة وتسلّمت منهم دفعة الشهرين السابقين، وأعطيتهم أيضًا تفاصيل حسابنا المصرفي ليتمكنوا من إيداع الدفعة كل شهر مباشرة في الحساب.»

قصة تاليا ليست الحالة الوحيدة التي صادفتها، حتى لو كانت استثنائية نسبيًا وتضمّنت أعطالًا كثيرة جدًا على طول الطريق. ومع ذلك، سيشهد كثير من المستثمرين الذين صادفتهم خلال سنوات المرافقة بأنه لا يوجد شيء اسمه «دخل سلبي»، بل هناك «عمل فعّال» غايته حماية استثماركم والحفاظ عليه. إليكم بعض النصائح للتصرف بذكاء:

• قبل الشراء، حتى إن كنتم تستعينون بمرافقة مهنية، احرصوا على إجراء فحوصات شاملة للعقار، تشمل فحصًا ماديًا، وفحصًا قانونيًا للملكية والتراخيص، وفحصًا اقتصاديًا لإمكانات التأجير والقيمة المستقبلية.
• ابحثوا بعمق في قوانين العقارات وقوانين الإيجار والأنظمة ذات الصلة في البلد الذي اشتريتم فيه العقار.
• كونوا واعين للفروق في ثقافة الأعمال وفي إجراءات العمل المحلية.
• استخدموا أدوات الاتصال عبر الإنترنت (مكالمات الفيديو، والبريد الإلكتروني، وتطبيقات المراسلة) للحفاظ على تواصل مستمر مع الشركاء المحليين (شركة الإدارة، والمحامي، والمحاسب).
• حتى إن كنتم تستعينون بشركة إدارة، يُنصح بزيارة العقار من حين لآخر لتكوين انطباع مباشر عن حالته والحفاظ على الصلة مع الشركاء المحليين.
• استفيدوا من المنصات الرقمية لإدارة العقارات عن بُعد، والتي يمكن أن تشمل متابعة الدفعات وطلبات الصيانة والتواصل مع المستأجرين.
• اشتروا تأمينًا شاملًا للعقار يناسب الظروف والمخاطر الخاصة بالبلد الذي يوجد فيه العقار.

«يشير تحليل أكاديمي لأداء الاستثمارات العقارية العابرة للحدود إلى أن الإدارة الصحيحة للعقار عن بُعد، مع الاعتماد على شركاء محليين مهنيين والحفاظ على تواصل فعّال، عامل أساسي لتحقيق عوائد إيجابية وتقليل المخاطر.» - د. إميلي كارتر، باحثة في العقارات في جامعة كامبريدج.