ماذا تشتري: شقة من غرفتين على المخطط أم شقتين من غرفة قرب الجامعة؟

أحيانًا أجد نفسي أمام عميل وأبقى بلا رد حين أسمع حججه. بعضهم درس وبحث وتعمّق فحججهم متينة، وآخرون لا يفقهون شيئًا ويطرحون حججًا بلا أساس تصل حد الجهل.

عمل يعقوب خبيرًا اقتصاديًا في أحد البنوك الكبرى، ثم تقاعد مبكرًا وقرر أن يستثمر تعويض نهاية الخدمة في العقار في الخارج، وتحديدًا في رومانيا، حيث وُلد والداه. يشعر بانتماء إلى هذا البلد، ويتقن لغته، ويحمل الجنسية الرومانية. يعرف يعقوب تمامًا ما يريد، ووصل إلى الاجتماع بعد أن أعدّ واجبه وطرح حججًا معلّلة:

«وفقًا لبيانات Eurostat، تُعدّ رومانيا الدولة ذات أعلى نسبة تملّك للمساكن في أوروبا (نحو 95%). ويشير استطلاع لشركة Colliers وجدته إلى أن الشباب بين 18 و24 عامًا يستأجرون شقة (25%) أو يعيشون مع العائلة أو الأصدقاء (40%). وهذا يعني أن شراء الشقة خطوة تُؤجَّل غالبًا إلى أعمار لاحقة، حين يسمح الاستقرار المالي بذلك. وتجذب بوخارست هجرة داخلية كبيرة، ومعظم المهاجرين (نحو 70-75% منهم) في سن العمل الشابة (20-49). وتمثّل هذه الفئة طلبًا مستقبليًا محتملًا على الشقق، سواء للإيجار أو للشراء»، شرح.

«واو، مثير للإعجاب»، قلت، «لكن إلى أي استنتاجات يقودك هذا؟»

«بالنسبة إليّ، السؤال ليس هل أشتري شقة في بوخارست، بل أي شقة وأين»، أجاب.

هناك عدة مزايا للاستثمار في بوخارست:

1. أسعار جذابة مقارنة بإسرائيل وأوروبا الغربية: لا تزال الشقق في بوخارست تُعدّ أرخص بكثير مقارنة بمعظم مدن الغرب، وخصوصًا بإسرائيل. قد يتراوح سعر شقة في بوخارست بين 120,000 و170,000 يورو تقريبًا (ليس في المركز أو في شمال المدينة الأغلى)، في حين أن الأسعار في إسرائيل أعلى بأضعاف.

2. الطلب على الإيجار: الطلب على الإيجار في بوخارست مرتفع، والشقة المناسبة يمكن أن توفّر دخلًا جاريًا مستقرًا.

3. إمكانية ارتفاع القيمة:

o نمو اقتصادي مستقر: يشهد الاقتصاد الروماني نموًا ثابتًا في السنوات الأخيرة (نحو 3.5% سنويًا في المتوسط).

o الانضمام إلى منطقة اليورو: يُتوقع أن تنضم رومانيا إلى منطقة اليورو في السنوات القريبة (تشير بعض التقديرات إلى مطلع 2026 أو 2027 على أبعد تقدير). ويُتوقع أن يؤدي هذا الانضمام إلى قفزة كبيرة في قيمة العقارات، على غرار دول أخرى انضمت إلى المنطقة في الماضي.

o طلب متزايد: بوخارست مركز اقتصادي وثقافي وأكاديمي نابض بالحياة يجذب هجرة داخلية وعددًا كبيرًا من الطلاب، مما يزيد الطلب على الشقق للإيجار والشراء.

o فجوة بين العرض والطلب: هناك فجوة بين الطلب المرتفع على الشقق في بوخارست والعرض المتاح، مما يدعم ارتفاع الأسعار.

4. سياسة ضريبية مريحة للمستثمرين الأجانب:

o ضريبة شراء منخفضة: 3% فقط.

o ضريبة أرباح رأسمالية (على بيع العقار): 0%.

o ضريبة على دخل الإيجار: نحو 8%-10%.

o اتفاقية لمنع الازدواج الضريبي مع إسرائيل.

5. الاستقرار والثقة: رومانيا عضو في الاتحاد الأوروبي وفي حلف الناتو، مما يمنح قدرًا من الاستقرار ويدعم الشفافية وبيئة أعمال أكثر موثوقية.

6. ارتفاع متوسط الأجور: يرتفع متوسط الأجر في رومانيا باستمرار، وإن كان لا يزال أدنى بكثير منه في أوروبا الغربية، مما يسهم في انخفاض تكاليف المعيشة.

لكن من المهم أن نتذكر أن هناك أيضًا عيوبًا ومخاطر:

1. مخاطر العملة: استمرار استخدام الليو الروماني بدلًا من اليورو يعرّض المستثمر لتقلبات سعر الصرف.

2. التأثر بالوضع الاقتصادي العالمي والمحلي: كأي سوق عقارية، تتأثر السوق الرومانية بالاتجاهات الاقتصادية العالمية والمحلية.

3. البيروقراطية: رغم التحسينات، قد تظهر تعقيدات بيروقراطية. من المهم العمل مع محامٍ محلي متمرّس.

4. إدارة العقار عن بُعد: بالنسبة إلى المستثمر الإسرائيلي، تتطلب إدارة العقار إيجاد شركة إدارة موثوقة.

5. تقلبات الفائدة: يبلغ متوسط فائدة الرهن العقاري في رومانيا حاليًا 6.5%، وقد تؤثر تغيّراتها على جدوى الاستثمار.

كان تردد يعقوب بين شراء شقة من غرفتين في مشروع جديد لمطوّر إسرائيلي مع إمكانية ارتفاع القيمة في السنوات المقبلة، وبين شراء شقتين من غرفة واحدة في منطقة قريبة من جامعة لتأجيرهما للطلاب.

«هذه معضلة ممتازة، تتعلق بمسارين استثماريين مختلفين في بوخارست. توصيتي»، قلت، «تميل قليلًا نحو شراء شقتين من غرفة واحدة قرب الجامعة، خصوصًا إن كنت تريد تدفقًا نقديًا مستقرًا وإمكانية معقولة لارتفاع القيمة. الطلب على شقق الطلاب في بوخارست مرتفع جدًا ومستقر، وهناك نقص دائم في هذا النوع من السكن. وهذا يضمن عائدًا مرتفعًا وتدفقًا نقديًا منتظمًا فور الشراء والتأجير تقريبًا. فالقرب من الجامعات يضمن طلبًا دائمًا. أما إن كنت صبورًا جدًا، وتتحمل مخاطرة أعلى، ومستعدًا للتخلي عن العائد الفوري مقابل إمكانية تحسين أكبر على المدى الطويل (5-10 سنوات)، فقد تكون شقة من غرفتين على المخطط في منطقة نامية أكثر جاذبية.»

ماذا كنتم ستشترون؟