حين يصبح بند الاختصاص القضائي بطل القصة: لماذا يجب على كل مستثمر عقاري في الخارج أن يعرف هذه الحكاية

لا أترافع عادةً أمام المحاكم. في السنوات الأخيرة امتنع مكتبنا عن قبول قضايا التقاضي، لأن تخصصنا هو مرافقة المطوّرين والمستثمرين في الخارج، وقررنا أن نستثمر الجهد والتعلم والتخصص في هذه المجالات. فالتقاضي في رأيي تخصص قائم بذاته، يتطلب منك أن تبقى مطّلعًا على التشريعات التي تتجدد من حين لآخر في المجال المعني وفي أصول المحاكمات، وعلى أحدث الأحكام والسوابق القضائية في المجال.

وبعد هذه المقدمة، أقول إنه حين جاءني موشيه، وهو مطوّر رافقناه في مشروع بناه في رومانيا، حاملًا لائحة دعوى تلقّاها من عميل اشترى شقة، لم أستطع أن أرفض تمثيله أمام المحكمة.

اشترى يوسي وياعيل من شركة موشيه شقة من غرفتين في مبنى أقامه في أحد أحياء بوخارست. انتهى المشروع وسُلّمت لهما الشقة قبل نحو عامين، والآن رفعا دعوى أمام محكمة الصلح في ريشون لتسيون ضد موشيه وأخيه، وهما المساهمان في الشركة، بدعوى أن الشقة سُلّمت متأخرة وأنهما يستحقان تعويضًا، وأن الإيجار الذي يحصلان عليه لا يطابق الوعود التسويقية، ولذلك يطالبان أيضًا بتعويض عن الفرق بين الوعد الذي يدّعيانه وما يحصلان عليه فعلًا.

غنيّ عن القول إن يوسي وياعيل اشتريا الشقة من شركة رومانية يملكها موشيه وأخوه، لا من الاثنين بصفتهما الشخصية. إضافة إلى ذلك، فإن عقد البيع الموقّع في رومانيا أمام كاتب عدل، كما هو متّبع، ينص صراحةً على أن أي نزاع يتعلق بعقد البيع يُنظر فيه أمام المحكمة المختصة في بوخارست.

أغضبتني وقاحة الاثنين ووقاحة محاميهما، الذي لم يكلّف نفسه عناء التحدث إلينا بل رفع الدعوى مباشرة، إلى حدّ أنني قلت لموشيه إننا رغم أننا لا نتولى الدعاوى ولا نترافع أمام المحاكم عادةً، فسنفعل ذلك بكل سرور في هذه الحالة.

قدّمنا طلبًا لشطب الدعوى في مستهلّها لانعدام الاختصاص. عرضنا على المحكمة العقد الموقّع، وفصّلنا بند الاختصاص القضائي. وشددنا على محاولة «رفع الحجاب» ومقاضاة المساهمين بدلًا من الشركة، كما هو متوقّع ومطلوب.

حين وصلنا إلى الجلسة هذا الأسبوع، لم يحتج المسجّل إلى سماع حججنا. توجّه فورًا إلى محامي الزوجين وسأله إن كانت قد رُفعت دعوى في رومانيا أصلًا، ولماذا لم يفعل ذلك. وبعد محاولات تملّص من محامي الاثنين، وتفسيرات بأن المفاوضات جرت في إسرائيل وأنه سيصعب عليه التقاضي في رومانيا بسبب التكاليف المرتفعة، اقترح عليه القاضي شطب الدعوى دون تحميله المصاريف.

وفي الاستراحة التي مُنحت بطلب من محامي الاثنين ليتشاور مع موكّليه، حاول خارج قاعة المحكمة أن يفتح باب التفاوض لكي ندفع شيئًا للزوجين. رفضت رفضًا قاطعًا أن أدفع ولو شيكلًا واحدًا.

الدرس المهم: بند الاختصاص القضائي درع لا غنى عنه

هذه القصة مثال مثالي على سبب اعتبار بند الاختصاص القضائي من أهم البنود في عقود الشراء الدولية. فكما رأينا، تحوّل هذا البند البسيط إلى درع قانوني أنقذ موشيه من إجراء قضائي مكلف ومعقد.

وجدت دراسة نُشرت في International Journal of Commercial Law أن «أكثر من 85% من النزاعات في الاستثمارات العقارية الدولية تُحسم عبر التطبيق الصحيح لبنود الاختصاص القضائي، دون أن تصل الدعوى إلى نظر في الموضوع.» وهذا بالضبط ما حدث في قضية موشيه.

شُطبت الدعوى لا لأن الادعاءات لم تكن مُثبتة (ولو دخلنا في جوهر العقد وجوهر الادعاءات لأظهرنا أنها لا أساس لها على الإطلاق)، بل لأن المحكمة في إسرائيل لم تكن مختصة بالنظر فيها. هكذا يعمل بند الاختصاص الجيد: إنه يخلق حاجزًا أوليًا يجبر المدّعي على التفكير مرتين قبل رفع الدعوى.

ماذا يجب أن يتضمن بند الاختصاص القضائي الفعّال؟

من خبرتي في مرافقة عشرات الصفقات العقارية في الخارج، يجب أن يتضمن بند الاختصاص الفعّال ما يلي:

1. تحديد دقيق للمحكمة المختصة: لا يكفي أن تكتب «محاكم الدولة X». يجب ذكر المدينة المحددة، ودرجة المحكمة (مركزية/صلح)، وعند الحاجة أيضًا التشكيل المهني المطلوب.

2. لغة الإجراءات: تحديد واضح للغة التي ستجري بها الإجراءات القضائية. وهذا ضروري خصوصًا في الدول متعددة اللغات مثل سويسرا أو بلجيكا.

3. القانون الواجب التطبيق: أحيانًا يجب التمييز بين مكان إجراء المحاكمة والقانون الذي يسري على النزاع. فمثلًا، قد تخضع صفقة في برلين للقانون الألماني لكن تُنظر أمام محكمة في لندن.

يؤكد تقرير لشركة الاستشارات McKinsey & Company عام 2023 أن «المستثمرين الذين يكسبون إجراءات قضائية بفضل بنود اختصاص واضحة يوفّرون في المتوسط 40% من مدة الإجراء و60% من التكاليف القانونية مقارنة بحالات البنود المعيبة.»

فخاخ شائعة يجب تجنّبها

من خبرتي، هناك فخاخ شائعة تتكرر مرة بعد مرة:

بند مزدوج أو متناقض: حالات يتضمن فيها العقد أكثر من بند اختصاص واحد، أو يتناقض فيها بند الاختصاص مع بنود أخرى في العقد.

إشارة غير دقيقة إلى الاختصاص المحلي: في الدول الفدرالية مثل الولايات المتحدة أو ألمانيا، يجب التمييز بين اختصاص الولاية والاختصاص الفدرالي.

تجاهل اتفاقات التحكيم المحلية: في بعض الدول توجد اتفاقات تحكيم إلزامية لقطاعات معينة، قد تُبطل بند الاختصاص.

الممارسة الحقيقية: كيف يبدو ذلك على أرض الواقع؟

تعلّمنا قضية موشيه أيضًا أهمية البنية القانونية الصحيحة. فمحاولة يوسي وياعيل مقاضاة المساهمين بصفتهم الشخصية بدلًا من الشركة الرومانية كانت خطأً إضافيًا عزّز موقفنا. ففي دول كثيرة، يُحافَظ بصرامة على الفصل بين مسؤولية الشركة ومسؤولية أصحابها.

بصفتي من يرافق المستثمرين في مئات الصفقات في الخارج، أرى مرة بعد مرة كيف يتحول التوفير في تكلفة الاستشارة القانونية عند الشراء إلى تكلفة مضاعفة حين ينشب نزاع. وقضية يوسي وياعيل مثال مثالي: أنفقا المال على إجراء قضائي لم تكن له فرصة نجاح منذ البداية، فقط لأنهما لم يفهما معنى بند الاختصاص في العقد الذي وقّعاه.

أنصح عملائي دائمًا بفحص بند الاختصاص لا من الناحية القانونية فحسب، بل من الناحية العملية أيضًا. أسئلة مثل: «هل أستطيع تحمّل إجراء قضائي في هذه الدولة؟»، «هل لديّ وصول إلى تمثيل قانوني جيد هناك؟»، «ما المدة المتوقعة للإجراء؟»، هذه أسئلة يجب طرحها منذ مرحلة التخطيط.

في عالم اليوم المعولم، بند الاختصاص الجيد ليس مسألة قانونية فحسب، بل هو الركيزة الأساسية لحماية استثماركم. وقصة موشيه تثبت أنه حين يُصاغ البند صياغة صحيحة ويُبنى العقد كما ينبغي، يمكن حتى لأكثر الحالات إشكالًا أن تنتهي بفوز سريع وفعّال.