Когда оговорка о подсудности становится главным героем: почему каждый инвестор в зарубежную недвижимость должен знать эту историю

Я обычно не выступаю в судах. В последние годы наше бюро не берет дела по судебным спорам: мы специализируемся на сопровождении девелоперов и инвесторов за рубежом и решили вкладывать усилия, знания и опыт именно в эти области. Судебные споры, на мой взгляд, — отдельная специализация: нужно быть в курсе и законодательства, которое время от времени меняется в соответствующей сфере и в части процессуального порядка, и актуальной судебной практики и прецедентов.

И после такого вступления скажу: когда ко мне пришел Моше, девелопер, которого мы сопровождали в проекте в Румынии, с исковым заявлением от клиента, купившего квартиру, я не смог отказаться представлять его в суде.

Йоси и Яэль купили у компании Моше двухкомнатную квартиру в доме, который он построил в одном из районов Бухареста. Проект был завершен, и квартиру им передали около двух лет назад. А теперь они подали иск в мировой суд Ришон-ле-Циона против Моше и его брата — акционеров компании. Они утверждали, что квартиру передали с опозданием и им положена компенсация, а арендная плата, которую они получают, не соответствует маркетинговым обещаниям, и поэтому требовали также компенсацию за разницу между якобы обещанным и тем, что получают на деле.

Стоит ли говорить, что Йоси и Яэль купили квартиру у румынской компании, принадлежащей Моше и его брату, а не у них как у частных лиц. Кроме того, договор купли-продажи, подписанный в Румынии у нотариуса, как принято, прямо устанавливает, что любой спор по договору рассматривается в компетентном суде Бухареста.

Наглость этой пары и их адвоката, который даже не потрудился поговорить с нами, а сразу подал иск, так меня возмутила, что я сказал Моше: хотя мы обычно не ведем исков и не представляем клиентов в судах, в этом случае мы сделаем это с удовольствием.

Мы подали ходатайство об отклонении иска на пороге в связи с отсутствием подсудности. Мы представили суду подписанный договор и подробно изложили оговорку о подсудности. Мы подчеркнули попытку «снять корпоративную вуаль» и судиться с акционерами вместо компании, как положено и требуется.

Когда мы пришли на заседание на этой неделе, судье даже не понадобилось выслушивать наши доводы. Он сразу обратился к адвокату пары и попросил объяснить, подавался ли вообще иск в Румынии и почему нет. После попыток адвоката увернуться и объяснений, что переговоры велись в Израиле и что судиться в Румынии ему будет трудно из-за высоких расходов, судья предложил ему отозвать иск без взыскания судебных издержек.

В перерыве, который дали по просьбе адвоката пары, чтобы он посоветовался с клиентами, он попытался за дверью зала суда договориться, чтобы мы что-то заплатили паре. Я наотрез отказался платить хоть один шекель.

Важный урок: оговорка о подсудности как жизненно важный щит

Эта история — идеальный пример того, почему оговорка о подсудности считается одним из важнейших условий в международных договорах купли-продажи. Как мы видели, это простое условие стало юридическим щитом, который спас Моше от дорогого и сложного судебного процесса.

Исследование, опубликованное в International Journal of Commercial Law, показало, что «более 85% споров в международных инвестициях в недвижимость разрешаются за счет правильного применения оговорок о подсудности, не доходя до рассмотрения по существу». Именно это и произошло в случае Моше.

Иск был отозван не потому, что требования были необоснованными (а если бы мы вошли в существо договора и доводов, мы бы показали, что требования и претензии совершенно необоснованны), а потому, что израильский суд не был компетентен его рассматривать. Так и работает хорошая оговорка о подсудности: она создает первый барьер, который заставляет истца дважды подумать, прежде чем подавать иск.

Что должна содержать эффективная оговорка о подсудности?

По моему опыту сопровождения десятков сделок с недвижимостью за рубежом, эффективная оговорка о подсудности обязательно включает:

1. Точное указание компетентного суда — недостаточно написать «суды страны X». Нужно указать конкретный город, уровень суда (окружной/мировой) и при необходимости требуемый профессиональный состав.

2. Язык процесса — четкое определение языка, на котором будет вестись судебный процесс. Это особенно важно в многоязычных странах, таких как Швейцария или Бельгия.

3. Применимое право — иногда нужно различать место, где ведется процесс, и право, которое применяется к спору. Например, сделка в Берлине может подчиняться немецкому праву, а рассматриваться в суде Лондона.

Отчет консалтинговой компании McKinsey & Company 2023 года подчеркивает, что «инвесторы, выигрывающие процессы благодаря четким оговоркам о подсудности, экономят в среднем 40% времени процесса и 60% судебных расходов по сравнению со случаями неудачных оговорок».

Распространенные ловушки, которых нужно избегать

По моему опыту, есть ловушки, которые встречаются снова и снова:

Двойная или противоречивая оговорка — случаи, когда договор содержит более одной оговорки о подсудности или оговорка противоречит другим условиям договора.

Неточная ссылка на местную подсудность — в федеративных странах, таких как США или Германия, нужно различать подсудность на уровне штата/земли и федеральную.

Игнорирование местных арбитражных соглашений — в некоторых странах для отдельных отраслей действует обязательный арбитраж, который может отменить оговорку о подсудности.

Настоящая практика: как это выглядит в жизни?

Случай Моше учит нас и важности правильной юридической структуры. То, что Йоси и Яэль попытались судиться с акционерами лично, а не с румынской компанией, было еще одной ошибкой, которая укрепила нашу позицию. Во многих странах разделение ответственности между компанией и ее владельцами строго соблюдается.

Сопровождая инвесторов в сотнях сделок за рубежом, я снова и снова вижу, как экономия на юридической консультации при покупке оборачивается двойными расходами, когда возникает спор. Случай Йоси и Яэль — идеальный пример: они вложили деньги в судебный процесс, у которого изначально не было шансов, только потому, что не поняли значения оговорки о подсудности в договоре, который подписали.

Я всегда советую клиентам оценивать оговорку о подсудности не только с юридической, но и с практической стороны. Вопросы вроде «Смогу ли я позволить себе судебный процесс в этой стране?», «Есть ли у меня доступ к качественному юридическому представительству там?», «Сколько времени займет процесс?» нужно задавать еще на этапе планирования.

В сегодняшнем глобальном мире качественная оговорка о подсудности — не только юридический вопрос, это опора защиты ваших вложений. История Моше доказывает: когда оговорка составлена правильно и договор грамотно выстроен, даже самый проблемный случай может закончиться быстрой и эффективной победой.