Что купить: двухкомнатную на старте продаж или две однушки у университета?

Иногда я сижу напротив клиента и не нахожу, что ответить на его доводы. Одни изучили, исследовали, вникли, и их доводы обоснованны, а другие не понимают ровным счетом ничего и выдвигают доводы без всякой основы, вплоть до невежества.

Яаков работал экономистом в одном из крупных банков, вышел на досрочную пенсию и решил вложить полученные выходные выплаты в недвижимость за рубежом, а именно в Румынии: там родились его родители, он чувствует связь со страной, владеет языком и имеет румынское гражданство. Яаков точно знает, чего хочет, и пришел на встречу, сделав домашнюю работу, с аргументированными доводами:

«По данным Eurostat, Румыния — страна с самым высоким уровнем владения жильем в Европе (около 95%). Опрос Colliers, который я нашел, показывает, что молодежь в возрасте 18–24 лет снимает квартиру (25%) или живет с семьей/друзьями (40%). Это говорит о том, что покупка квартиры обычно откладывается на более поздний возраст, когда это позволяет финансовая стабильность. Бухарест притягивает значительную внутреннюю миграцию, и большинство мигрантов (около 70–75% от всех) — молодые люди трудоспособного возраста (20–49). Эта группа — потенциальный будущий спрос на квартиры, как в аренду, так и для покупки», — объяснил он.

«Ого, впечатляет, — сказал я. — Но к каким выводам это тебя приводит?»

«Для меня здесь нет вопроса, покупать ли квартиру в Бухаресте. Вопрос — какую квартиру и где», — ответил он.

У вложения в Бухарест есть несколько преимуществ:

1. Привлекательные цены по сравнению с Израилем и Западной Европой: квартиры в Бухаресте по-прежнему значительно дешевле, чем в большинстве западных городов, и особенно в Израиле. Квартира в Бухаресте может стоить около 120 000–170 000 евро (не в центре и не в более престижном севере города), а в Израиле цены в разы выше.

2. Спрос на аренду: спрос на аренду в Бухаресте высокий, и правильная квартира может давать стабильный текущий доход.

3. Потенциал роста стоимости:

o Устойчивый экономический рост: экономика Румынии в последние годы стабильно растет (в среднем около 3,5% в год).

o Вступление в еврозону: Румыния, как ожидается, войдет в еврозону в ближайшие годы (по некоторым оценкам, в начале 2026 года или самое позднее в 2027-м). Ожидается, что это приведет к значительному скачку стоимости недвижимости, как в других странах, вступивших в еврозону раньше.

o Растущий спрос: Бухарест — оживленный экономический, культурный и академический центр, который притягивает внутреннюю миграцию и множество студентов, а это повышает спрос на квартиры в аренду и для покупки.

o Разрыв между спросом и предложением: между высоким спросом на квартиры в Бухаресте и существующим предложением есть разрыв, что поддерживает рост цен.

4. Налоговая политика, удобная для иностранных инвесторов:

o Низкий налог на покупку — всего 3%.

o Налог на прирост стоимости (при продаже недвижимости) — 0%.

o Налог на доход от аренды: около 8–10%.

o Соглашение об избежании двойного налогообложения с Израилем.

5. Стабильность и доверие: Румыния — член Евросоюза и НАТО, что дает определенную стабильность и способствует прозрачности и более надежной деловой среде.

6. Рост средней зарплаты: средняя зарплата в Румынии постоянно растет, хотя все еще значительно ниже, чем в Западной Европе, что способствует более низкой стоимости жизни.

Но важно помнить, что есть и недостатки/риски:

1. Валютные риски: в стране по-прежнему используется румынский лей, а не евро, и это подвергает инвестора колебаниям курса.

2. Зависимость от мировой и местной экономики: как и любой рынок недвижимости, румынский рынок подвержен влиянию глобальных и местных экономических тенденций.

3. Бюрократия: несмотря на улучшения, бюрократические сложности все еще возможны. Важно работать с опытным местным адвокатом.

4. Управление объектом на расстоянии: израильскому инвестору для управления объектом нужно найти надежную управляющую компанию.

5. Колебания ставок: ставка по ипотеке в Румынии сейчас в среднем 6,5%, и ее изменения могут повлиять на целесообразность вложения.

Яаков колебался между покупкой двухкомнатной квартиры в новом проекте израильского девелопера с потенциалом роста стоимости в ближайшие годы и покупкой двух однокомнатных квартир рядом с университетом, которые он будет сдавать студентам.

«Это отличная дилемма, она касается двух направлений вложений в Бухаресте с разными характеристиками. Моя рекомендация, — сказал я, — слегка склоняется к покупке двух однушек у университета, особенно если тебе нужен стабильный денежный поток и разумный потенциал роста стоимости. Спрос на студенческое жилье в Бухаресте очень высокий и стабильный. Такого жилья постоянно не хватает. Это обеспечивает высокую доходность и стабильный денежный поток почти сразу после покупки и сдачи в аренду. Близость к университетам гарантирует постоянный спрос. Если же ты очень терпелив, готов к более высокому риску и согласен отказаться от немедленного дохода ради более значительного потенциала роста в долгосрочной перспективе (5–10 лет), то двухкомнатная квартира на старте продаж в развивающемся районе может оказаться привлекательнее».

А что купили бы вы?