Que choisir : un deux-pièces sur plan ou deux studios près de l’université ?

Il m’arrive de me retrouver face à un client et de rester sans voix devant les arguments qu’il avance. Certains ont étudié, cherché, approfondi, et leurs arguments sont solides ; d’autres n’y comprennent rien et avancent des arguments sans fondement, jusqu’à l’ignorance.

Yaakov était économiste dans l’une des grandes banques. Il a pris une retraite anticipée et a décidé d’investir ses indemnités dans l’immobilier à l’étranger, plus précisément en Roumanie, où sont nés ses parents : il se sent lié à ce pays, en maîtrise la langue et possède la nationalité roumaine. Yaakov sait exactement ce qu’il veut. Il est arrivé au rendez-vous après avoir fait ses devoirs, avec des arguments bien étayés :

« Selon les données d’Eurostat, la Roumanie est le pays où le taux de propriétaires est le plus élevé d’Europe (environ 95 %). Une enquête de Colliers que j’ai trouvée indique que les jeunes de 18 à 24 ans louent un logement (25 %) ou vivent avec leur famille ou des amis (40 %). Cela laisse penser que l’achat d’un logement est le plus souvent repoussé à un âge plus avancé, quand la stabilité financière le permet. Bucarest attire une migration intérieure importante, et la plupart de ces migrants (environ 70-75 % du total) sont de jeunes actifs (20-49 ans). Ce groupe représente une demande future potentielle de logements, que ce soit à la location ou à l’achat », a-t-il expliqué.

« Waouh, impressionnant, ai-je dit, mais à quelles conclusions cela te mène-t-il ? »

« Pour moi, la question n’est pas de savoir s’il faut acheter un appartement à Bucarest, mais lequel et où », a-t-il répondu.

Investir à Bucarest présente plusieurs avantages :

1. Des prix attractifs par rapport à Israël et à l’Europe de l’Ouest : les appartements à Bucarest restent nettement moins chers que dans la plupart des villes occidentales, et surtout qu’en Israël. Un appartement à Bucarest peut coûter autour de 120 000 à 170 000 euros (hors centre et hors nord de la ville, plus huppé), alors qu’en Israël les prix sont plusieurs fois plus élevés.

2. Une demande locative : la demande de location à Bucarest est forte, et un appartement bien choisi peut fournir un revenu régulier et stable.

3. Un potentiel de valorisation :

o Une croissance économique stable : l’économie roumaine affiche une croissance régulière ces dernières années (environ 3,5 % en moyenne par an).

o L’adhésion à la zone euro : la Roumanie devrait rejoindre la zone euro dans les années à venir (certaines estimations évoquent début 2026, ou 2027 au plus tard). Cette adhésion devrait entraîner une forte hausse de la valeur des biens, comme dans d’autres pays qui ont rejoint la zone par le passé.

o Une demande croissante : Bucarest est un centre économique, culturel et universitaire très vivant, qui attire une migration intérieure et de nombreux étudiants, ce qui renforce la demande de logements à louer et à acheter.

o Un écart entre l’offre et la demande : il existe un décalage entre la forte demande de logements à Bucarest et l’offre disponible, ce qui soutient la hausse des prix.

4. Une fiscalité favorable aux investisseurs étrangers :

o Des droits d’acquisition faibles, 3 % seulement.

o Un impôt sur la plus-value (à la revente d’un bien immobilier) de 0 %.

o Un impôt sur les revenus locatifs d’environ 8 %-10 %.

o Une convention de non-double imposition avec Israël.

5. Stabilité et confiance : la Roumanie est membre de l’Union européenne et de l’OTAN, ce qui lui confère une certaine stabilité et favorise la transparence et un environnement des affaires plus fiable.

6. Hausse du salaire moyen : le salaire moyen en Roumanie augmente constamment, même s’il reste nettement inférieur à celui de l’Europe de l’Ouest, ce qui contribue à un coût de la vie plus bas.

Mais il faut aussi garder à l’esprit les inconvénients et les risques :

1. Le risque de change : l’utilisation du leu roumain, et non de l’euro, expose encore l’investisseur aux fluctuations du taux de change.

2. La dépendance à la conjoncture mondiale et locale : comme tout marché immobilier, le marché roumain est influencé par les tendances économiques mondiales et locales.

3. La bureaucratie : malgré des progrès, des complications administratives restent possibles. Il est important de travailler avec un avocat local expérimenté.

4. La gestion du bien à distance : pour un investisseur israélien, gérer le bien suppose de trouver une société de gestion fiable.

5. Les variations des taux d’intérêt : le taux des crédits immobiliers en Roumanie est actuellement de 6,5 % en moyenne, et ses variations peuvent influer sur l’intérêt de l’investissement.

Yaakov hésitait entre l’achat d’un deux-pièces dans un nouveau projet d’un promoteur israélien, avec un potentiel de valorisation dans les années à venir, et l’achat de deux studios près d’une université, destinés à être loués à des étudiants.

« C’est un excellent dilemme, qui touche à deux types d’investissement aux caractéristiques différentes à Bucarest. Ma recommandation, ai-je dit, penche légèrement vers l’achat des deux studios près de l’université, surtout si tu cherches un flux de trésorerie stable et un potentiel de valorisation raisonnable. La demande de logements étudiants à Bucarest est très forte et stable. Ce type de logement manque en permanence. Cela assure un rendement élevé et des rentrées d’argent régulières presque immédiatement après l’achat et la mise en location. La proximité des universités garantit une demande constante. Si tu es très patient, que tu acceptes un niveau de risque plus élevé et que tu es prêt à renoncer à un revenu immédiat au profit d’un potentiel de valorisation plus important à long terme (5-10 ans), alors un deux-pièces sur plan dans un quartier en développement peut être plus attractif. »

Et vous, qu’auriez-vous acheté ?