Ne almalı: Ön satıştan 2+1 bir daire mi, üniversitenin yanında iki stüdyo daire mi?

Bazen bir müşterinin karşısında oturur, öne sürdüğü argümanları dinlerken söyleyecek söz bulamam. Kimi okumuş, araştırmış, derinlemesine çalışmıştır ve argümanları sağlamdır; kimi ise hiçbir şeyden anlamaz ve cehalet derecesinde temelsiz argümanlar öne sürer.

Yaakov büyük bankalardan birinde ekonomist olarak çalışmış, erken emekliye ayrılmış ve aldığı kıdem tazminatını yurt dışında, özellikle de Romanya'da gayrimenkule yatırmaya karar vermişti. Anne babası orada doğmuştu; ülkeye bağlılık hissediyor, dili akıcı konuşuyor ve Romanya vatandaşlığı var. Yaakov ne istediğini tam olarak biliyor ve toplantıya ödevini yapmış olarak, gerekçeli argümanlarla geldi:

“Eurostat verilerine göre Romanya, Avrupa'da konut sahipliği oranı en yüksek ülke sayılıyor (yaklaşık %95). Bulduğum bir Colliers anketi, 18-24 yaş arasındaki gençlerin kirada oturduğunu (%25) ya da ailesi veya arkadaşlarıyla yaşadığını (%40) gösteriyor. Bu da konut satın almanın genellikle ekonomik istikrarın izin verdiği daha ileri yaşlara ertelenen bir adım olduğuna işaret ediyor. Bükreş ciddi bir iç göç çekiyor ve göç edenlerin çoğu (tüm göç edenlerin yaklaşık %70-75'i) genç çalışma çağında (20-49). Bu grup, kiralık ya da satılık, gelecekteki konut talebi için bir potansiyel oluşturuyor,” diye açıkladı.

“Vay, etkileyici,” dedim, “ama bu seni hangi sonuçlara götürüyor?”

“Benim için Bükreş'te daire alıp almamak diye bir soru yok; soru hangi daire ve nerede,” diye cevap verdi.

Bükreş'e yatırım yapmanın birkaç avantajı var:

1. İsrail ve Batı Avrupa'ya kıyasla cazip fiyatlar: Bükreş'teki daireler, Batı şehirlerinin çoğuna ve özellikle İsrail'e kıyasla hâlâ belirgin biçimde ucuz sayılıyor. Bükreş'te bir daire (merkezde veya şehrin daha lüks kuzeyinde olmamak kaydıyla) 120.000 - 170.000 euro civarında olabilirken, İsrail'de fiyatlar kat kat yüksek.

2. Kiralık talebi: Bükreş'te kiralık konut talebi yüksek ve doğru bir daire istikrarlı, düzenli bir gelir sağlayabilir.

3. Değer artışı potansiyeli:

o İstikrarlı ekonomik büyüme: Romanya ekonomisi son yıllarda tutarlı bir büyüme eğiliminde (yılda ortalama yaklaşık %3,5).

o Euro bölgesine katılım: Romanya'nın önümüzdeki yıllarda euro bölgesine katılması bekleniyor (2026 başı ya da en geç 2027 yönünde tahminler var). Bu katılımın, geçmişte bölgeye katılan diğer ülkelerde olduğu gibi mülk değerlerinde ciddi bir sıçramaya yol açması bekleniyor.

o Artan talep: Bükreş, iç göç ve çok sayıda öğrenci çeken hareketli bir ekonomik, kültürel ve akademik merkez; bu da kiralık ve satılık konut talebini artırıyor.

o Arz ile talep arasındaki fark: Bükreş'te dairelere yönelik yüksek talep ile mevcut arz arasında bir fark var ve bu fiyat artışını destekliyor.

4. Yabancı yatırımcılar için elverişli vergi politikası:

o Sadece %3 düşük alım vergisi.

o Değer artış kazancı vergisi (gayrimenkul satışında) %0.

o Kira geliri vergisi: yaklaşık %8-%10.

o İsrail ile çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması.

5. İstikrar ve güven: Romanya Avrupa Birliği ve NATO üyesi; bu da belirli bir istikrar sağlıyor ve şeffaflığa, daha güvenilir bir iş ortamına katkıda bulunuyor.

6. Ortalama ücretlerde artış: Romanya'da ortalama ücret sürekli artıyor, ancak hâlâ Batı Avrupa'nın belirgin biçimde altında; bu da daha düşük yaşam maliyetlerine katkıda bulunuyor.

Ama dezavantajların/risklerin de olduğunu unutmamak gerekir:

1. Kur riski: Euro yerine hâlâ Romen leyi kullanılması yatırımcıyı döviz kuru dalgalanmalarına maruz bırakıyor.

2. Küresel ve yerel ekonomik duruma bağımlılık: Her gayrimenkul piyasası gibi Romanya gayrimenkul piyasası da küresel ve yerel ekonomik eğilimlerden etkileniyor.

3. Bürokrasi: İyileşmelere rağmen hâlâ bürokratik karmaşıklıklar olabilir. Deneyimli bir yerel avukatla çalışmak önemli.

4. Mülkün uzaktan yönetimi: İsrailli bir yatırımcı için mülkü yönetmek, güvenilir bir yönetim şirketi bulmayı gerektiriyor.

5. Faiz dalgalanmaları: Romanya'da konut kredisi faizi şu anda ortalama %6,5 ve bundaki değişiklikler yatırımın kârlılığını etkileyebilir.

Yaakov'un tereddüdü, İsrailli bir müteahhidin yeni bir projesinde önümüzdeki yıllarda değer artışı potansiyeli olan 2+1 bir daire almak ile bir üniversitenin yakınında öğrencilere kiraya verilecek iki stüdyo daire almak arasındaydı.

“Bu, Bükreş'te farklı özelliklere sahip iki yatırım kanalına dair mükemmel bir ikilem. Benim tavsiyem,” dedim, “hafifçe üniversitenin yanındaki iki stüdyo daireden yana, özellikle istikrarlı bir nakit akışı ve makul bir değer artışı potansiyeli istiyorsan. Bükreş'te öğrenci dairelerine talep çok yüksek ve istikrarlı. Bu tür konutlarda sürekli bir sıkıntı var. Bu, alım ve kiralamadan hemen sonra yüksek getiri ve tutarlı bir nakit akışı sağlar. Üniversitelere yakınlık sürekli talep garanti eder. Eğer çok sabırlıysan, risk eşiğin daha yüksekse ve uzun vadede (5-10 yıl) daha ciddi bir değer artışı potansiyeli uğruna anlık getiriden vazgeçmeye hazırsan, o zaman gelişmekte olan bir bölgede ön satıştan 2+1 bir daire daha cazip olabilir.”

Siz olsanız hangisini alırdınız?