Yetki şartı hikâyenin kahramanı olunca: Yurt dışında gayrimenkule yatırım yapan herkesin bilmesi gereken bir hikâye

Mahkemelere pek çıkmam. Son yıllarda büromuz dava dosyası almıyor; uzmanlık alanımız yurt dışındaki müteahhit ve yatırımcılara eşlik etmek olduğu için emeğimizi, öğrenmemizi ve uzmanlığımızı bu alanlara yatırmaya karar verdik. Bana göre dava avukatlığı başlı başına bir uzmanlık alanıdır; hem ilgili alanda zaman zaman değişen mevzuattan ve usul kurallarından, hem de güncel içtihatlardan ve emsal kararlardan haberdar olmanız gerekir.

Bu girişten sonra şunu söyleyeyim: Romanya'da inşa ettiği projede kendisine eşlik ettiğimiz müteahhit Moshe, daire satın alan bir müşterisinden aldığı dava dilekçesiyle bana geldiğinde, onu mahkemede temsil etmeyi reddedemedim.

Yossi ve Yael, Moshe'nin şirketinden, Bükreş'in mahallelerinden birinde inşa ettiği binada 2 odalı bir daire satın almıştı. Proje tamamlanmış ve daire yaklaşık iki yıl önce onlara teslim edilmişti. Şimdi ise Rişon LeTsiyon Sulh Mahkemesi'nde, şirketin hissedarları olan Moshe ve kardeşine karşı dava açmışlardı. İddiaları şuydu: Daire geç teslim edilmişti ve tazminata hak kazanmışlardı; ayrıca aldıkları kira pazarlama vaatlerine uymuyordu, bu yüzden iddia ettikleri vaat ile gerçekte aldıkları arasındaki fark için de tazminat istiyorlardı.

Söylemeye gerek yok, Yossi ve Yael daireyi Moshe ile kardeşinin şahıs olarak değil, onlara ait Romen bir şirketten almışlardı. Ayrıca Romanya'da, olağan olduğu üzere noter huzurunda imzalanan satış sözleşmesi, satış sözleşmesine ilişkin her uyuşmazlığın Bükreş'teki yetkili mahkemede görüleceğini açıkça belirtiyordu.

İkisinin ve avukatlarının küstahlığı beni o kadar sinirlendirdi ki (avukat bizimle konuşma zahmetine bile girmeden doğrudan davayı açmıştı), Moshe'ye normalde dava takip etmesek ve mahkemelerde temsil üstlenmesek de bu sefer bunu memnuniyetle yapacağımızı söyledim.

Yetkisizlik nedeniyle davanın usulden reddi talebinde bulunduk. Mahkemeye imzalanan sözleşmeyi sunduk ve yetki şartını ayrıntılı olarak açıkladık. Olması gerektiği gibi şirketi değil de hissedarları dava ederek “tüzel kişilik perdesini kaldırma” girişimini vurguladık.

Bu hafta duruşmaya geldiğimizde yazı işleri hâkiminin bizim iddialarımızı dinlemesine gerek bile kalmadı. Hemen çiftin avukatına dönerek Romanya'da dava açılıp açılmadığını ve neden açılmadığını sordu. Çiftin avukatının kıvranma girişimlerinden ve pazarlığın İsrail'de yürütüldüğü, Romanya'da dava açmanın yüksek maliyetler yüzünden zor olacağı yönündeki açıklamalarından sonra hâkim, ona davayı masraf yükletmeden geri çekmesini önerdi.

Çiftin avukatının müvekkilleriyle görüşmek için istediği arada, mahkeme salonunun dışında, çifte bir şeyler ödememiz için pazarlık yapmaya çalıştı. Tek bir şekel bile ödemeyi kesinlikle reddettim.

Önemli ders: Hayati bir kalkan olarak yetki şartı

Bu hikâye, yetki şartının uluslararası satın alma sözleşmelerindeki en önemli şartlardan biri sayılmasının mükemmel bir örneği. Gördüğümüz gibi, bu basit şart Moshe'yi pahalı ve karmaşık bir hukuki süreçten kurtaran bir hukuk kalkanına dönüştü.

International Journal of Commercial Law'da yayımlanan bir araştırma, “uluslararası gayrimenkul yatırımlarındaki uyuşmazlıkların %85'inden fazlasının, dava esasa girmeden, yetki şartlarının doğru uygulanmasıyla çözüldüğünü” ortaya koydu. Moshe'nin davasında olan da tam olarak buydu.

Dava, iddialar temelsiz olmadığı için değil (gerçi sözleşmenin ve iddiaların esasına girseydik iddiaların ve taleplerin hiçbir dayanağı olmadığını gösterirdik), İsrail'deki mahkemenin davaya bakma yetkisi olmadığı için düştü. İyi bir yetki şartı böyle çalışır: Davacıyı dava açmadan önce iki kez düşünmeye zorlayan ilk bir engel oluşturur.

Etkili bir yetki şartı neleri içermeli?

Yurt dışında onlarca gayrimenkul işlemine eşlik etme deneyimime göre etkili bir yetki şartı şunları içermelidir:

1. Yetkili mahkemenin tam olarak belirlenmesi: “X ülkesi mahkemeleri” yazmak yeterli değildir. Belirli şehir, mahkemenin derecesi (asliye/sulh) ve gerekirse gereken uzmanlık heyeti de belirtilmelidir.

2. Yargılama dili: Hukuki sürecin hangi dilde yürütüleceğinin açıkça tanımlanması. Bu, İsviçre veya Belçika gibi çok dilli ülkelerde özellikle hayatidir.

3. Uygulanacak hukuk: Bazen sürecin yürütüleceği yer ile uyuşmazlığa uygulanacak hukuku birbirinden ayırmak gerekir. Örneğin Berlin'deki bir işlem Alman hukukuna tabi olup Londra'daki bir mahkemede görülebilir.

Danışmanlık şirketi McKinsey & Company'nin 2023 tarihli bir raporu, “açık yetki şartları sayesinde hukuki süreçleri kazanan yatırımcıların, kusurlu şartların olduğu durumlara kıyasla süreç süresinden ortalama %40, hukuki maliyetlerden ise %60 tasarruf ettiğini” vurguluyor.

Kaçınılması gereken yaygın tuzaklar

Deneyimlerime göre tekrar tekrar karşılaşılan yaygın tuzaklar var:

Çift veya çelişkili şart: Sözleşmenin birden fazla yetki şartı içerdiği ya da yetki şartının sözleşmedeki diğer şartlarla çeliştiği durumlar.

Yerel yetkiye hatalı atıf: ABD veya Almanya gibi federal ülkelerde eyalet yetkisi ile federal yetkiyi ayırt etmek gerekir.

Yerel tahkim düzenlemelerini göz ardı etmek: Bazı ülkelerde belirli sektörler için zorunlu tahkim düzenlemeleri vardır ve bunlar bir yetki şartını geçersiz kılabilir.

Gerçek uygulama: Sahada nasıl görünüyor?

Moshe'nin davası bize doğru hukuki yapının önemini de öğretiyor. Yossi ve Yael'in Romen şirketi yerine hissedarları şahsen dava etmeye çalışması, pozisyonumuzu güçlendiren bir hata daha oldu. Pek çok ülkede şirket ile sahipleri arasındaki sorumluluk ayrımı titizlikle korunur.

Yurt dışında yüzlerce işlemde yatırımcılara eşlik eden biri olarak, satın alma aşamasında hukuki danışmanlıktan yapılan tasarrufun bir uyuşmazlık çıktığında nasıl iki katı maliyete dönüştüğünü tekrar tekrar görüyorum. Yossi ve Yael'in davası mükemmel bir örnek: Sırf imzaladıkları sözleşmedeki yetki şartının anlamını kavramadıkları için, baştan başarı şansı olmayan bir hukuki sürece para harcadılar.

Müvekkillerime yetki şartını sadece hukuki açıdan değil, pratik açıdan da incelemelerini her zaman tavsiye ederim. “Bu ülkede bir dava sürecini karşılayabilir miyim?”, “Orada kaliteli hukuki temsile erişimim var mı?”, “Sürecin ne kadar sürmesi bekleniyor?” gibi sorular daha planlama aşamasında sorulmalıdır.

Bugünün küresel dünyasında kaliteli bir yetki şartı sadece hukuki bir mesele değil, yatırımınızı korumanın temel direğidir. Moshe'nin hikâyesi, şart doğru kaleme alınıp sözleşme düzgün kurgulandığında en sorunlu davanın bile hızlı ve etkili bir zaferle sonuçlanabileceğini kanıtlıyor.