Uluslararası gayrimenkulde yatırımcı parasının güvencesi: Alıcılarınızın parasını kim garanti ediyor?

“Sözleşme hikâyenin sadece %10'u. İsrail hukuk kültürü ile yerel hukuk kültürü arasındaki farkı derinden anlamak ise projenin başarısını garanti eden diğer %90.” – Prof. David Levy, uluslararası hukuk uzmanı, Harvard Üniversitesi

Bu hafta tanınmış bir İsrailli müteahhit olan Yossi'den gelen acil bir telefon, uluslararası projelerde yatırımcı parasının güvence altına alınmasının ne kadar kritik bir mesele olduğunu bana bir kez daha gösterdi:

“Ilan, Romen bankasının yönetim kurulu proje için banka teminatı talebimizi reddetti! Sözleşmeyi çoktan imzalamış ve %25 peşinat yatırmış 12 alıcımız var. Bana dün bir çözüm lazımdı.”

İsrail ile uluslararası piyasalar arasındaki hukuki uçurum

İsrail'de Satış (Daireler) (Daire Alıcılarının Yatırımlarının Güvencesi) Kanunu, 1974, müteahhitlik projelerinde alıcıların parasını güvence altına almak için açık ve bilinen bir çerçeve sunar. Oysa yurt dışındaki projelerde bambaşka bir hukuki karmaşıklık devreye girer:

• Farklı hukuk sistemleri: Her ülkenin kendine özgü bir düzenleyici çerçevesi vardır.
• Farklı bir hukuk dili: Aynı hukuki kavramlar farklı ülkelerde farklı yorumlanabilir.
• Farklı beklentiler: İsrailli yatırımcı, kendi ülkesindeki deneyime dayanan beklentilerle gelir.

Yurt dışında aktif 150 İsrailli gayrimenkul yatırımcısı arasında yaptığımız bir ankette, katılımcıların %78'i “paranın güvencesi konusundaki belirsizliği” yurt dışında daha büyük yatırımlar yapmaktan kendilerini alıkoyan başlıca etken olarak gösterdi.

Uluslararası piyasalarda başlıca para güvence mekanizmaları

Peki yurt dışındaki projelerde yatırımcıların parası yine de nasıl güvence altına alınır? İşte başlıca mekanizmalar ve aralarındaki farklar:

1. Banka teminatı (Bank Guarantee):

Nasıl işler: Hedef ülkedeki yerel bir banka, proje tamamlanmazsa ya da mülk alıcı adına devredilmezse alıcıya önceden belirlenmiş bir tutarı ödemeyi taahhüt eder.

İsrail'den farkı: İsrail'de bu, en temel ve en yaygın güvence seçeneklerinden biridir. Yurt dışında banka teminatı almak çok daha karmaşık olabilir, müteahhitten ciddi teminatlar ister ve İsrailli müteahhitler için bazen imkânsızdır.

“Bükreş'teki bir proje için ilk kez banka teminatı almaya çalıştığımda yerel banka, teminat tutarının %95'ini güvence olarak kendisine yatırmamı istedi. Bunun ne anlamı var?” – Doron M., Romanya'da faaliyet gösteren İsrailli müteahhit

2. Alıcı hakları sigortası (Title Insurance):

Nasıl işler: Bu sigorta, alıcıyı mülkün sahipliğine ilişkin ileride çıkabilecek hukuki sorunlara, örneğin gizli ipoteklere veya üçüncü kişilerin mülkiyet iddialarına karşı korur.

İsrail'den farkı: İsrail'de hakların tescili, Tapu Sicil Müdürlüğü aracılığıyla iyi düzenlenmiştir. Dünyanın pek çok ülkesinde arazi üzerindeki hakların tescili daha az kesindir; bu da hak sigortasını özellikle kritik hâle getirir.

3. Emanet hesabı (Escrow Account):

Nasıl işler: Para, tarafsız bir üçüncü kişinin yönettiği bir emanet hesabına yatırılır ve müteahhide ancak proje belirlenmiş aşamalara göre ilerledikçe serbest bırakılır.

İsrail'den farkı: İsrail'de emanet hesabı kanunla düzenlenmiştir. Yurt dışında ise koşullar ve düzenlemeler ülkeden ülkeye büyük ölçüde değişir.

EY'nin 2023 tarihli bir araştırması, emanet hesaplarının sağladığı şeffaflık ve esneklik sayesinde sınır ötesi gayrimenkul projelerinde uluslararası yatırımcıların %67'sinin tercih ettiği mekanizma olduğunu ortaya koydu.

4. Tapuya şerh düşülmesi (Caveat/Notice of Interest):

Nasıl işler: Yerel tapu siciline, alıcının mülk üzerindeki haklarını üçüncü kişilere bildiren bir şerh düşülür.

İsrail'den farkı: İsrail'de tapu şerhi güçlü ve yaygın bir hukuki araçtır. Pek çok ülkede ise tescilin etkinliği yerel sisteme bağlıdır ve büyük farklılıklar gösterir.

5. Proje tamamlama sigortası (Construction Completion Insurance):

Nasıl işler: Bu sigorta, müteahhidin iflası veya başarısızlığı hâlinde projenin tamamlanmasını güvence altına almak için tasarlanmıştır.

İsrail'den farkı: İsrail'de standart olarak buna denk bir sigorta mekanizması yoktur; bu rolü banka teminatları üstlenir. Yurt dışında ise özellikle büyük projelerde giderek popülerleşen bir çözümdür.

Sahadan izlenimler: İsrailli yatırımcılar gerçekte ne arıyor?

Uluslararası projelere eşlik etme deneyimime göre İsrailli yatırımcı, kendi ülkesindeki deneyimle ve bundan doğan beklentilerle gelir. İsrail piyasasından tanıdığı mekanizmalara benzer mekanizmalar bulmayı bekler ve farklı düzenlemelerle karşılaştığında şüphelenmeye meyillidir. Pek çok müteahhidin gözden kaçırdığı kritik nokta budur.

Farklı piyasalarda işe yarayan bir alıcı parası güvence modeli

Yüzlerce sınır ötesi işleme eşlik etmek, beni şu unsurları birleştiren bir çalışma modeli geliştirmeye yöneltti:

1. Hukuki-kültürel tercüme: Yerel para güvence mekanizmalarını İsrailli yatırımcının beklentilerine uyarlamak.

2. Birbirini tamamlayan koruma mekanizmalarının bir arada kullanılması:

o Belirlenmiş aşamalara bağlı bir emanet hesabı yapısı ve bu aşamaların gerçekleşmesinin dışarıdan denetlenmesi (mümkün olduğu ve müteahhidin kabul ettiği ölçüde).

o Yerel mevzuata uyarlanmış teminat mekanizmaları.

o Alıcı haklarının yerel sisteme uygun şekilde tescili.

o Şeffaflık ve mali denetim şartları.

3. Pratik düşünce: İsrailli yatırımcının özel önem verdiği kilit noktalarda müteahhide eşlik etmek

Başlıca piyasalar arasında para güvence mekanizmalarındaki kritik farklar

ABD

Amerikan piyasasında alıcıların parasını güvence altına almada asıl oyuncu tapu şirketleridir (Title Companies). Düzenleme seviyesi eyaletten eyalete büyük ölçüde değişir: New York veya Kaliforniya'daki mekanizmalar, Florida veya Teksas'takilerden belirgin biçimde daha sıkı ve gelişmiştir.

“Müteahhitlik projelerinde teminat şartları bakımından New York ile Florida arasındaki fark, İsviçre ile Romanya arasındaki fark gibidir.” – Alex S., İsrailli-Amerikalı gayrimenkul müteahhidi

Avrupa

Avrupa Birliği ülkeleri arasında çok büyük farklar vardır: Batı Avrupa'da gelişmiş proje tamamlama sigortası mekanizmaları bulunurken, Doğu Avrupa'da mekanizmalar daha az gelişmiştir ve hukuki yaratıcılık gerektirir.

İlginç bir örnek İspanya'dır: 2008 ekonomik krizinin ve pek çok müteahhit iflasının ardından, alıcıların tüm ödemelerinin denetlenen emanet hesaplarına yatırılmasını zorunlu kılan bir yasa çıkarıldı.

Doğu Asya

Singapur, Tayland veya Japonya gibi piyasalarda yabancıların arazi sahipliğine zaman zaman ciddi kısıtlamalar getirilir. Bu da yatırımcı için ek bir risk katmanı oluşturan karmaşık hukuki yapılara (yerel şirketler veya uzun vadeli kira sözleşmeleri gibi) yol açar.

Yurt dışında faaliyet gösteren bir müteahhit için İsrailli hukuki desteğin neden hayati olduğu

Uluslararası bir mahkemenin dil farklarını aşmak için tercümandan yardım alması gibi, yurt dışında faaliyet gösteren İsrailli bir müteahhit de yabancı hukuki yapıyı İsrailli yatırımcının anlayacağı dile çevirebilecek bir “hukuk tercümanına” ihtiyaç duyar.

“Amerikalı avukatım mükemmel, ama İsrailli bir yatırımcıyı neyin rahatsız ettiğini bir türlü anlamıyor,” diyor Philadelphia'da bir ticari kompleks geliştiren müteahhit Yair. “İsrailli hukuki destek, kültürel-hukuki uçurumu kapatmamı ve çekingenliği güvene dönüştürmemi sağladı.”

Harvard Üniversitesi'nin 2024 tarihli bir araştırması, uluslararası gayrimenkul işlemlerinde “kültürel-hukuki köprü kurmanın”, özellikle farklı hukuk geleneklerinden gelen yatırımcılar söz konusu olduğunda, işlemin başarısını belirleyen ilk beş etkenden biri olduğunu ortaya koydu.

Sonuç: İsrailli yatırımcı yatırım yapmadan önce anlamak ister

Tipik İsrailli yatırımcı sofistike biridir, şeffaflık ister ve parasının güvencesine son derece önem verir. Deneyimli bir yatırımcının bana söylediği gibi: “Ülkemdeki güvencelerin aynısını aramıyorum; yabancı ülkede paramın nasıl korunduğunu anlamak istiyorum.”

İsrail sermayesini yurt dışındaki projelere çekmekte en başarılı müteahhitler, bir “güven köprüsü” kurmaya yatırım yapanlardır: Yerel mekanizmaların yatırımcıların parasını nasıl koruduğunu sade ve açık bir dille anlatır ve bunu bir dezavantaj olarak değil, bir avantaj olarak sunarlar.

Yurt dışında bir proje planlıyor ve İsrailli yatırımcı bulmak istiyorsanız şunu unutmayın: Güvence yapısını planlamaya ve yatırımcılara anlatmaya yapacağınız yatırım, belki de yapacağınız en önemli yatırımdır.