Wer sichert das Geld Ihrer Käufer? Anlegerschutz bei Immobilien im Ausland

„Der Vertrag ist nur 10 % der Geschichte. Das tiefe Verständnis der Kluft zwischen der israelischen und der lokalen Rechtskultur – das sind die anderen 90 %, die den Erfolg eines Projekts sichern.“ – Prof. David Levi, Experte für internationales Recht, Harvard University

Ein dringender Anruf, den ich diese Woche von Yossi bekam, einem bekannten israelischen Bauträger, hat mir wieder einmal gezeigt, wie entscheidend die Frage ist, wie man das Geld von Anlegern in internationalen Projekten absichert:

„Ilan, der Vorstand der rumänischen Bank hat den Antrag auf Bankgarantien für das Projekt abgelehnt! Wir haben 12 Käufer, die schon Verträge unterschrieben und 25 % Anzahlung überwiesen haben. Ich brauche eine Lösung – am besten gestern.“

Die rechtliche Kluft zwischen Israel und den internationalen Märkten

In Israel bietet das Gesetz über den Wohnungsverkauf (Sicherung der Investitionen von Wohnungskäufern) von 1974 einen klaren und vertrauten Rahmen, um das Geld von Käufern in Bauträgerprojekten abzusichern. Bei Projekten im Ausland kommt dagegen eine völlig andere rechtliche Komplexität ins Spiel:

• Unterschiedliche Rechtssysteme: Jedes Land hat seinen eigenen regulatorischen Rahmen.
• Eine andere Rechtssprache: Identische Rechtsbegriffe können in verschiedenen Ländern unterschiedlich ausgelegt werden.
• Unterschiedliche Erwartungen: Der israelische Anleger kommt mit Erwartungen, die auf seinen Erfahrungen zu Hause beruhen.

Laut einer Umfrage, die wir unter 150 israelischen Immobilienanlegern mit Aktivitäten im Ausland durchgeführt haben, nannten 78 % die „Unsicherheit bei der Absicherung der Gelder“ als Hauptgrund, der sie von größeren Investitionen im Ausland abhält.

Die wichtigsten Mechanismen zur Absicherung von Geldern auf internationalen Märkten

Wie sichert man also das Geld von Anlegern in Auslandsprojekten trotzdem ab? Hier die wichtigsten Mechanismen und ihre Unterschiede:

1. Bankgarantie (Bank Guarantee):

So funktioniert es: Eine lokale Bank im Zielland verpflichtet sich, dem Käufer einen vorab festgelegten Betrag zu zahlen, falls das Projekt nicht fertiggestellt oder die Immobilie nicht auf ihn übertragen wird.

Der Unterschied zu Israel: In Israel ist dies eine der wichtigsten und verbreitetsten Sicherheiten. Im Ausland kann es deutlich komplizierter sein, eine Bankgarantie zu bekommen. Sie verlangt erhebliche Sicherheiten vom Bauträger und ist für israelische Bauträger manchmal schlicht unmöglich.

„Als ich zum ersten Mal versuchte, Bankgarantien für ein Projekt in Bukarest zu bekommen, verlangte die lokale Bank, dass ich 95 % der Garantiesumme als Sicherheit bei ihr hinterlege. Welchen Sinn hat das?“ – Doron M., israelischer Bauträger in Rumänien

2. Rechtstitelversicherung (Title Insurance):

So funktioniert es: Diese Versicherung schützt den Käufer vor künftigen rechtlichen Problemen rund um das Eigentum an der Immobilie, etwa versteckten Belastungen oder Eigentumsansprüchen Dritter.

Der Unterschied zu Israel: In Israel ist die Eintragung von Rechten über das Grundbuchamt („Tabu“) gut geregelt. In vielen Ländern der Welt ist die Eintragung von Grundstücksrechten weniger sicher, was die Rechtstitelversicherung besonders wichtig macht.

3. Treuhandkonto (Escrow Account):

So funktioniert es: Das Geld wird auf ein Treuhandkonto eingezahlt, das ein neutraler Dritter verwaltet, und erst mit dem Baufortschritt nach festgelegten Meilensteinen an den Bauträger freigegeben.

Der Unterschied zu Israel: In Israel ist das Treuhandkonto gesetzlich geregelt. Im Ausland ändern sich Bedingungen und Regulierung dramatisch von Land zu Land.

Eine EY-Studie aus dem Jahr 2023 ergab, dass Treuhandkonten für 67 % der internationalen Anleger bei grenzüberschreitenden Immobilienprojekten der bevorzugte Mechanismus sind – wegen der Transparenz und Flexibilität, die sie bieten.

4. Eintragung einer Vormerkung (Caveat/Notice of Interest):

So funktioniert es: Ein Vermerk im lokalen Grundbuch, der Dritte über die Rechte des Käufers an der Immobilie informiert.

Der Unterschied zu Israel: In Israel ist die Vormerkung ein starkes und verbreitetes Rechtsinstrument. In vielen Ländern hängt ihre Wirksamkeit vom lokalen System ab und schwankt erheblich.

5. Fertigstellungsversicherung (Construction Completion Insurance):

So funktioniert es: Diese Versicherung soll die Fertigstellung des Projekts sichern, falls der Bauträger insolvent wird oder scheitert.

Der Unterschied zu Israel: In Israel gibt es keinen vergleichbaren Versicherungsmechanismus als Standard – diese Rolle übernehmen die Bankgarantien. Im Ausland gewinnt diese Lösung zunehmend an Beliebtheit, vor allem bei großen Projekten.

Erkenntnisse aus der Praxis: Was israelische Anleger wirklich suchen

Aus meiner Erfahrung bei der Begleitung internationaler Projekte weiß ich: Der israelische Anleger bringt Erfahrungen von zu Hause mit und die Erwartungen, die daraus entstehen. Er erwartet ähnliche Mechanismen wie auf dem israelischen Markt und wird misstrauisch, wenn er auf andere Regelungen stößt. Genau diesen entscheidenden Punkt übersehen viele Bauträger.

Ein Modell zur Absicherung von Käufergeldern, das auf vielen Märkten funktioniert

Die Begleitung Hunderter grenzüberschreitender Geschäfte hat mich zu einem Arbeitsmodell geführt, das folgende Elemente verbindet:

1. Rechtlich-kulturelle Übersetzung – die lokalen Sicherungsmechanismen an die Erwartungen des israelischen Anlegers anpassen.

2. Kombination ergänzender Schutzmechanismen:

o Ein Treuhandkonto mit festgelegten Meilensteinen und externer Kontrolle, ob die Meilensteine erreicht wurden (soweit möglich und mit dem Bauträger vereinbart).

o Sicherheiten, die an die lokale Gesetzgebung angepasst sind.

o Eintragung der Käuferrechte gemäß dem lokalen System.

o Anforderungen an Transparenz und Finanzprüfung.

3. Praktisches Denken – den Bauträger an den Schlüsselpunkten begleiten, auf die der israelische Anleger besonderen Wert legt.

Entscheidende Unterschiede bei der Absicherung von Geldern auf den wichtigsten Märkten

USA

Auf dem amerikanischen Markt sind Title Companies die zentralen Akteure bei der Absicherung von Käufergeldern. Die Regulierung unterscheidet sich stark zwischen den Bundesstaaten – die Mechanismen in New York oder Kalifornien sind deutlich strenger und ausgereifter als in Florida oder Texas.

„Der Unterschied zwischen New York und Florida bei den Sicherheitsanforderungen für Bauträgerprojekte ist wie der zwischen der Schweiz und Rumänien.“ – Alex S., israelisch-amerikanischer Immobilienentwickler

Europa

Innerhalb der Europäischen Union gibt es enorme Unterschiede: Westeuropa hat ausgereifte Fertigstellungsversicherungen, während die Mechanismen in Osteuropa weniger entwickelt sind und juristische Kreativität erfordern.

Ein interessantes Beispiel ist Spanien: Nach der Wirtschaftskrise von 2008 und zahlreichen Bauträgerpleiten wurde dort ein Gesetz eingeführt, das verlangt, sämtliche Käuferzahlungen auf beaufsichtigte Treuhandkonten einzuzahlen.

Ostasien

Auf Märkten wie Singapur, Thailand oder Japan gibt es teils erhebliche Beschränkungen für ausländisches Grundeigentum. Das führt zu komplexen rechtlichen Konstruktionen (etwa lokalen Gesellschaften oder langfristigen Pachtverträgen), die für den Anleger eine zusätzliche Risikoschicht schaffen.

Warum israelische Rechtsbegleitung für Bauträger im Ausland unverzichtbar ist

So wie ein internationales Gericht einen Dolmetscher nutzt, um Sprachbarrieren zu überbrücken, braucht ein israelischer Bauträger im Ausland einen „juristischen Dolmetscher“, der die fremde Rechtsstruktur in eine Sprache übersetzt, die der israelische Anleger versteht.

„Mein amerikanischer Anwalt ist hervorragend, aber er versteht einfach nicht, was einen israelischen Anleger umtreibt“, erzählt Yair, ein Bauträger, der ein Gewerbezentrum in Philadelphia entwickelt hat. „Die israelische Rechtsbegleitung hat mir geholfen, die kulturell-rechtliche Kluft zu überbrücken und Zurückhaltung in Vertrauen zu verwandeln.“

Eine Studie der Harvard University aus dem Jahr 2024 ergab, dass bei internationalen Immobiliengeschäften die „kulturell-rechtliche Vermittlung“ zu den fünf wichtigsten Erfolgsfaktoren gehört, besonders wenn Anleger aus Ländern mit einer anderen Rechtstradition stammen.

Fazit: Der israelische Anleger will verstehen, bevor er investiert

Der typische israelische Anleger ist anspruchsvoll, verlangt Transparenz und legt größten Wert auf die Sicherheit seines Geldes. Wie mir ein erfahrener Anleger sagte: „Ich suche nicht dieselben Sicherheiten, die ich zu Hause habe. Ich will verstehen, wie mein Geld im fremden Land geschützt ist.“

Die Bauträger, die bei der Gewinnung israelischen Kapitals für Auslandsprojekte am erfolgreichsten sind, investieren in eine „Vertrauensbrücke“: Sie erklären einfach und klar, wie die lokalen Mechanismen das Geld der Anleger schützen, und präsentieren das als Vorteil, nicht als Nachteil.

Wenn Sie ein Projekt im Ausland planen und israelische Anleger gewinnen wollen, denken Sie daran: Die Investition in die Planung der Sicherheitenstruktur und deren Erklärung gegenüber den Anlegern ist vielleicht die wichtigste Investition, die Sie tätigen werden.