Vom Absturz zum Immobilienimperium: Die Arbitrage-Geschichte, die Ilana rettete

„Diese Nacht in Tel Aviv war meine letzte in Israel, zumindest vorerst. Ich hatte ein Flugticket für heute Morgen, 1.000 Euro bar in der Tasche und das Video meiner 17-jährigen Tochter, das ich versprochen hatte, mir jeden Abend anzusehen: ‚Mama, ich bin stolz auf dich. Komm als Siegerin zu uns zurück.‘“ – Ilana Cohen, Mitgründerin von „Ogen Global“ für Immobilieninvestments

„Alles fing an, als ich auf dem Balkon eines billigen Hotels in Bukarest stand und in den Regen starrte, der seit drei Tagen nicht aufgehört hatte“, erzählt mir Ilana in einem kleinen Café in der Dizengoff-Straße, einen Tag vor ihrer Rückkehr nach Rumänien. „Ich fühlte mich wie ein Wirtschaftsflüchtling. Zwei Wochen vorher hatte die Bank mitgeteilt, dass sie die Hypothek auf meine Wohnung in Bat Jam vollstreckt. Das Familienunternehmen war zusammengebrochen und hatte mich mit Schulden von über einer Million Schekel zurückgelassen.“

Ihr Espresso war längst kalt geworden, aber das Feuer in ihren Augen brannte heftig, als sie mir ihre unglaubliche Geschichte erzählte.

Der Moment, in dem sich alles änderte

„Noa, meine Tochter, war es, die mich zu einer Auszeit gezwungen hat. ‚Mama, lass uns für zwei Wochen nach Rumänien fahren, einfach mal durchatmen.‘ Wir haben meinen letzten Kreditrahmen genutzt: 7.000 Schekel.“

Ein Lächeln breitete sich auf ihrem Gesicht aus, als sie zum Wendepunkt der Geschichte kam.

„Die Wohnung, die wir über Airbnb gemietet hatten, war ein Albtraum. Eine Matratze, die sich wie ein Wasserbett anfühlte, Schimmel in der Dusche und eine Küche, die aussah, als wäre sie seit Ceaușescus Zeiten nicht geputzt worden.“ Sie lachte. „Als ich anrief, um mich zu beschweren, sagte der Eigentümer, er würde mir 20% des Betrags erstatten. Vor lauter Wut beschlossen wir auszuziehen.“

Ilanas Glück begann sich zu wenden, als sie Viktor kennenlernte, einen 57-jährigen einheimischen Taxifahrer.

Sie gestikuliert und ahmt den schweren rumänischen Akzent nach: „‚Frau, sehen Sie das Haus dort? Junge Leute mieten dort Wohnungen zum Spottpreis, streichen ein paar Wände, kaufen Möbel bei IKEA, machen schöne Fotos und vermieten an Touristen für das Doppelte!‘“

Ihr Moment des Schweigens war dramatisch.

„In diesem Moment fühlte es sich an, als hätte mich eine unsichtbare Hand wachgerüttelt. Ich sah mich um in dieser Stadt, die ich seit meiner Kindheit kenne. Ich bin in Rumänien geboren, und meine Eltern sind nach Israel ausgewandert, als ich noch ganz klein war. Plötzlich sah ich keine fremde Stadt mehr, sondern einen Spielplatz voller Chancen.“

Laut einer Studie des McKinsey Global Institute aus dem Jahr 2023 ist das „Arbitrage“-Modell bei Immobilien, also die Nutzung der Preisunterschiede zwischen Langzeit- und Kurzzeitvermietung, zu einem Wachstumsmotor für kleine Immobilienunternehmer in den großen Städten Osteuropas geworden.

Von der gemieteten Wohnung zum kleinen Imperium

Noa flog zurück nach Israel, aber Ilana blieb. Mit 5.000 Euro, die sie von ihrer Schwester auftreiben konnte, fand sie eine Studio-Wohnung in grauenhaftem Zustand im historischen Viertel Lipscani.

„Der Eigentümer, Petru, hielt mich für verrückt, als ich anbot, die Mietwohnung auf meine Kosten zu renovieren. Die Wohnung war ein Loch: undichte Leitungen, abblätternde Tapeten, Geruch nach nassem Hund. Aber die Lage … zu Fuß zur Altstadt, zum Fluss, zu allen Sehenswürdigkeiten.“

Mit einem verschmitzten Lächeln zieht sie ihr Handy heraus und zeigt mir „Vorher-Nachher“-Fotos, bei denen mir vor Staunen der Mund offen bleibt.

„Ein Monat Arbeit am Stück. Ich holte Fachleute für Elektrik und Sanitär, habe selbst gestrichen, Möbel gekauft und geschleppt. Während der Renovierung habe ich auf einer Luftmatratze auf dem Boden geschlafen.“

Das „Nachher“-Foto zeigt eine moderne, saubere und einladende Studio-Wohnung, mit klugen Designdetails, die das bescheidene Renovierungsbudget verbergen.

„Der erste Monat war verrückt. Ich zahlte Petru 300 Euro Miete und verdiente fast 700 Euro mit den Gästen. Im zweiten Monat schon 850.“

Das Imperium wächst

Ilana zeigt mir die App auf ihrem Handy: fünf vermietete Wohnungen, alle mit einer Bewertung von 4,8 Sternen oder mehr, Monatseinnahmen von mehreren tausend Euro.

„Es gibt Tage, an denen ich mit einem Lächeln, das nicht vom Gesicht verschwindet, durch Bukarest laufe, mit einem Schlüsselbund für fünf Wohnungen, von Wohnung zu Wohnung gehe, um zu prüfen, ob alles in Ordnung ist, und mich kneife. Die Frau, die vor nur 36 Monaten aus Angst vor der Räumung ins Kissen geweint hat, führt jetzt ihr eigenes kleines Immobilienimperium.“

Sie krempelt den Hemdsärmel hoch und zeigt mir ein neues, kleines Tattoo: einen Phönix mit dem Datum, an dem sie zum ersten Mal in Rumänien gelandet ist.

„Mein erstes Tattoo, mit 52. Damit ich mich daran erinnere, dass man immer neu anfangen kann.“

Nicht alles ist rosig

Ihr Gesicht verfinstert sich. „Versteht mich nicht falsch, das ist kein Rosengarten. Es gab Gäste, die die Wohnung verwüstet zurückließen, und eine alte Nachbarin, die sich bei der Stadt beschwerte, im Haus gebe es ein ‚Bordell‘, weil sie verschiedene Leute kommen und gehen sah.“

Sie erzählt von der Nacht, in der sie um zwei Uhr morgens aufwachte, als sie gerade in Israel war, weil ein verängstigtes französisches Touristenpaar anrief, dem der Schlüssel im Schloss abgebrochen war. Von der komplizierten rumänischen Bürokratie. Und von den leeren Phasen im Winter, wenn der Tourismus nachlässt.

Laut Daten des Europäischen Verbands unabhängiger Gastgeber (EHHA) berichten 72% der Gastgeber im ersten Betriebsjahr von mindestens einem Fall erheblicher Schäden an der Wohnung, und 31% überlegen in dieser Phase, das Geschäft aufzugeben.

Die Lehre der Immobilien-Arbitrage nach Ilana

„Was braucht man also, um deinen Erfolg zu wiederholen?“, fragte ich.

Sie zählt an den Fingern ab: „Ein scharfes Auge für Chancen. Gründliche Marktforschung: Ich habe zwei Wochen damit verbracht, Hunderte Wohnungen auf Airbnb durchzugehen und Preise, Auslastung und Lagen zu prüfen. Mut, mit Unsicherheit umzugehen. Die Fähigkeit, Potenzial in heruntergekommenen Objekten zu erkennen. Verständnis der örtlichen Gesetze, und das ist entscheidend!“ Sie zeigt mit Nachdruck auf mich.

„Und vor allem … Präsenz. Man kann das nicht aus der Ferne führen. Entweder ihr seid vor Ort, oder ihr habt einen Partner vor Ort, dem ihr hundertprozentig vertraut.“

Sie verstummt kurz und schaut auf die Uhr.

„In 14 Stunden bin ich in Bukarest und muss eine Möbellieferung für die neue Wohnung annehmen. Diesmal ist es die sechste Wohnung, und die erste, die ich kaufe, nicht nur miete.“

Als wir uns verabschieden, sagt sie zu mir: „Komm mich besuchen. Ich bringe dich in einer meiner Wohnungen unter. Und wer weiß, vielleicht verliebst du dich in das Geschäftsmodell und machst mit?“

Ist Miet-Arbitrage eure Chance?

Ich bleibe mit meinem kalten Kaffee sitzen und denke nach: Wie viele meiner Leser schauen jetzt aus dem Fenster und stellen sich vor, in Ilanas Schuhen zu stecken? Wie viele denken an ihre letzte Auslandsreise und fragen sich, ob sie eine ähnliche Chance verpasst haben?

Die Vorteile liegen auf der Hand:

• Potenzial für besonders hohe Erträge in großen Städten und Tourismusregionen.
• Schneller Einstieg in den internationalen Immobilienmarkt, ohne hohes Eigenkapital für einen Kauf.
• Flexibilität in Betrieb und Verwaltung.

Aber aus meiner Erfahrung als Begleiter vieler Investoren muss ich vor den Herausforderungen warnen:

1 Regulatorisches Labyrinth – prüft die örtlichen Gesetze genau! Viele Städte beschränken Kurzzeitvermietungen, verlangen besondere Lizenzen oder verbieten sie sogar ganz. In Paris, Berlin und Barcelona etwa gibt es strenge Beschränkungen. Die Bußgelder? Können drastisch ausfallen.

2 Fernverwaltung ist eine echte Herausforderung – denkt an Gäste, die zu ungewöhnlichen Zeiten ankommen, dringende Schäden in der Wohnung, die Reinigung zwischen den Gästen. Beauftragt ihr eine Hausverwaltung vor Ort? Das schmälert den Gewinn erheblich.

3 Unstabiler Cashflow – während man bei einer normalen Vermietung jeden Monat einen festen Betrag bekommt, schwankt die Auslastung bei der Kurzzeitvermietung je nach Saison, lokalen Ereignissen und Wettbewerb. Habt ihr ein Budget für „magere“ Monate eingeplant?

4 Beziehung zum Eigentümer – stellt sicher, dass euer Mietvertrag die Untervermietung ausdrücklich erlaubt! Ich habe Investoren gesehen, die hohe Strafen zahlen mussten oder sogar mit Schimpf und Schande hinausgeworfen wurden, nachdem herauskam, dass sie die Immobilie entgegen dem Vertrag weitervermieteten.

Eine Studie der Hochschule HEC Paris aus dem Jahr 2024 ergab, dass 43% der Immobilien-Arbitrage-Unternehmer in den ersten zwei Jahren scheitern, vor allem weil sie die örtlichen Vorschriften ignorieren und die Betriebskosten unterschätzen.

Nach vielen Jahren als Begleiter von Immobilieninvestoren im Ausland lautet mein Fazit: Miet-Arbitrage kann eine hervorragende Strategie für alle sein, die ihre Hausaufgaben machen. Sie verlangt gründliche Recherche, sorgfältige Planung, Kenntnis des lokalen Marktes und der Vorschriften und vor allem physische Präsenz oder einen zuverlässigen Partner vor Ort.

Ilana hatte Erfolg, weil sie eine Chance erkannte, die Sprache und die Kultur kannte und bereit war, umzuziehen und das Geschäft aus der Nähe zu führen.

Miet-Arbitrage mit Immobilien im Ausland ist kein Zauber. Es ist harte Arbeit. Es sind Hindernisse. Es sind schlaflose Nächte. Aber für Menschen wie Ilana kann es der Weg sein, bei null anzufangen und etwas Bedeutendes aufzubauen.