Der lernende Investor und der Social-Media-Investor: Zwei Parallelwelten beim Immobilieninvestment im Ausland

Seit fast 20 Jahren begleite ich Investoren, die im Ausland investieren wollen. Ich habe hier schon oft über die Unterschiede zwischen verschiedenen Typen von Investoren geschrieben, und auch heute möchte ich mich auf den Unterschied zwischen lernenden Investoren und Social-Media-Investoren konzentrieren.

Es gibt Investoren wie Dror, der, bevor er den Beratungstermin vereinbarte, seine „Hausaufgaben“ zum Immobilienmarkt in Athen gemacht hatte. Er hatte den Stadtplan, die Viertel und die Vororte studiert. Er hatte an mehreren Webinaren verschiedener Firmen zu Griechenland teilgenommen und sogar an ein oder zwei Konferenzen über Immobilieninvestments im Ausland. Dror war nicht faul und sparte auch nicht am Geld: Noch bevor er zu mir kam, setzte er sich ins Flugzeug, um „ein Gefühl für das Terrain zu bekommen“, traf sich mit Maklern und machte einige Besichtigungstouren. Als wir uns trafen, waren seine Fragen gezielt und relevant: Er wollte genau verstehen, welche Prüfungen wir im Rahmen der Due Diligence durchführen, wie die Vertragsverhandlungen ablaufen, wie die Eintragung ins griechische Grundbuch funktioniert und was sie bedeutet, welche Pflichten die Hausverwaltung ihm gegenüber hat und mehr.

Eliav dagegen rief an, um einen Termin zu vereinbaren, nachdem er Anzeigen auf Facebook gesehen und an einem Webinar einer der in Bukarest tätigen Firmen teilgenommen hatte. Er wollte wissen, ob Projekt X ein gutes Projekt ist. Als ich ihm zu erklären versuchte, dass ich dazu keine Meinung abgeben kann, weil die Frage, ob ein Projekt gut oder weniger gut ist, vom Zweck des Kaufs abhängt, ging er dazu über, über das Honorar unserer Kanzlei zu feilschen. Und er teilte mir mit, wir hätten eine Woche Zeit, denn er habe schon einen Flug gebucht und wolle in einer Woche nach Bukarest fliegen und den Kaufvertrag für die Wohnung unterschreiben. Als ich fragte, wofür er mich dann brauche, denn eine Woche reiche weder für eine Due Diligence noch für Verhandlungen über den Vertragstext, und es könne auch sein, dass wir nach der Due Diligence vom Kauf abraten, lautete seine Antwort: „Geh einfach den Vertrag durch und sag mir, dass alles in Ordnung ist.“

Der Unterschied zwischen diesen beiden Investoren zeigt ein breiteres Phänomen, das ich im letzten Jahrzehnt beobachte, besonders seit der Ausbreitung der sozialen Netzwerke und dem sofortigen Zugang zu Informationen aller Art. Einerseits ermöglichen die leicht zugänglichen Informationen potenziellen Investoren, viele Chancen auf der ganzen Welt zu entdecken. Andererseits sind diese Informationen oft oberflächlich, tendenziös und zugunsten der Interessen des Anbieters gefärbt.

Der lernende Investor: Ein Investment in Wissen, das langfristige Rendite bringt

Investoren wie Dror verstehen: Bevor man in eine Immobilie investiert, muss man in Wissen investieren. Sie wissen, dass es keine echten Abkürzungen gibt und dass jeder Investor, der sich nicht fühlen will wie der naive Tourist, der für das Taxi vom Flughafen ins Zentrum das Dreifache zahlt, Vorarbeit leisten muss.

Dror hatte, wie er mir bei unserem Treffen weiter erzählte, Wirtschaftsberichte mehrerer internationaler Finanzinstitute über den griechischen Markt heruntergeladen, die Immobilienkrisen untersucht, die Griechenland in der Vergangenheit getroffen hatten, und die Markttrends seitdem analysiert. Über die Prüfung der verschiedenen Viertel Athens hinaus hatte er Informationen aus verschiedenen Quellen zu Mietrenditen abgeglichen. Er gab sich nicht mit den Versprechen örtlicher Vermarkter zufrieden, sondern sah sich offizielle Statistiken an. Wenn ihm ein Viertel gefiel, prüfte er, welche Pläne die Stadt dafür hat, ob es Entwicklungspläne gibt oder im Gegenteil Infrastrukturprobleme, die das Wohnen dort erschweren könnten.

Dror konzentrierte sich auf die wesentlichen Fragen: Wie hoch ist die Steuer auf Mieteinnahmen? Schützt das griechische Mietrecht eher den Mieter oder den Vermieter? Gibt es besondere bürokratische Anforderungen an ausländische Investoren? Und natürlich die wichtigste Frage: Passt seine Strategie zum griechischen Markt?

Der Social-Media-Investor: Wenn die Entscheidung vor der Recherche kommt

Der Fall von Eliav steht für ein wachsendes Phänomen: Investoren, die sich vor allem auf Informationen aus sozialen Netzwerken, Marketing-Webinaren und WhatsApp-Gruppen stützen. Eliav hatte, wie ich im weiteren Gespräch erfuhr, der Vermarktungsfirma bereits eine Anzahlung von 5.000 Euro geleistet, noch vor dem Treffen mit mir. Als ich ihn fragte, warum er sich gerade für Bukarest entschieden habe, war seine Antwort: „Weil das gerade alle machen. Ich habe auf Facebook gesehen, dass viele Israelis dort kaufen und die Renditen verrückt sind.“

Eliav konnte nicht erklären, welche Gegenden in Bukarest ihn mehr ansprechen. Er hatte die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Vierteln nicht geprüft, sich nicht für die Infrastrukturpläne der Stadt interessiert und die rechtlichen Folgen ausländischen Eigentums an einer Immobilie in Rumänien nicht untersucht. Als ich ihm von den Hinweisen unserer Kanzlei in Rumänien zu erwarteten Änderungen bei der Besteuerung von Anlagewohnungen, die von Ausländern gekauft werden, erzählte, wirkte er völlig überrascht.

Die Lehren für den Immobilieninvestor im Ausland

Die Fälle von Dror und Eliav lehren uns einige wichtige Dinge:

1. Nicht auf die Erzählung „den Zug verpassen“ hereinfallen – eine der verbreitetsten Marketingtaktiken in den sozialen Netzwerken ist es, Dringlichkeit und die Angst, etwas zu verpassen, zu erzeugen. „Die Immobilienpreise in Rumänien steigen rasant“, „Ihre Chance, in Athen zu kaufen, bevor es zu spät ist“ und so weiter. Ein erfahrener Investor weiß, dass ein Immobilieninvestment keine Entscheidung ist, die man überstürzt trifft, und dass der Immobilienmarkt in der Regel ein relativ langsamer Markt ist. Eine vorschnelle Entscheidung kann ein Vielfaches dessen kosten, was eine ordentliche Due Diligence kostet.

2. Sich vor dem Herdentrieb hüten – die Tatsache, dass „alle es machen“, ist keine ausreichende Rechtfertigung für ein Investment in einem bestimmten Markt. Märkte, die bei israelischen Investoren „heiß“ geworden sind, können bereits überbewertet sein oder stark schwanken, wenn die Welle der Investoren abebbt.

3. Die Motive der Informationsquellen verstehen – hinter den Anzeigen in sozialen Netzwerken und den Marketing-Webinaren stehen in der Regel klare wirtschaftliche Interessen. Bedenkt, dass ein Maklerbüro, das Wohnungen in Budapest vermarktet, euch die optimistischsten Zahlen zeigt, und nicht unbedingt das ganze Bild.

4. Eine umfassende Due Diligence durchführen – leider habe ich zu viele Investoren gesehen, die einen übereilten Kauf bereut haben. Eine umfassende Due Diligence umfasst nicht nur die Immobilie selbst, sondern auch den lokalen Markt, die Rechtslage, die Steuern, das Mietrecht und die wirtschaftlichen Prognosen für die Region.

5. An die Exit-Strategie denken – Investoren wie Dror fragen: „Wie verkaufe ich die Immobilie, wenn ich aus dem Investment aussteigen will?“ Das ist eine entscheidende Frage, die viele Investoren übergehen. Die Liquidität der Immobilie und die Möglichkeit, sie zu verwerten, gehören untrennbar zu den Überlegungen bei einem Investment.

6. Nicht an professioneller Beratung sparen – der Versuch, das Honorar von Fachleuten herunterzuhandeln, kann sich als sehr teure Ersparnis erweisen. Ein Anwalt mit Erfahrung im lokalen Markt kann Risiken erkennen, die selbst ein erfahrener Investor übersehen kann.

Der erfolgreiche Investor lernt ständig

Am Ende kaufte Dror eine Wohnung in Athen, aber nicht im ersten Projekt, das ihm begegnet war. Nach gründlicher Prüfung erkannte er eine Chance in einem aufstrebenden Viertel, das die meisten israelischen Investoren „nicht auf dem Schirm“ hatten. Er vermietete die Wohnung mit bescheideneren Einnahmen als die „Versprechen“, die er in den Anzeigen gesehen hatte, aber es ist eine stabile Immobilie in einer Gegend mit genehmigten Entwicklungsplänen und mit einer klaren Exit-Strategie.

Eliav? Leider steht seine Geschichte für eine allzu häufige Situation. Er kaufte tatsächlich eine Wohnung in dem Projekt, das ihm im Webinar empfohlen worden war. Aber nach einem Jahr stellte er fest, dass die Baufirma in finanziellen Schwierigkeiten steckt und der Bau sich verzögert, dass die Wohnungspreise in der Gegend nicht wie erwartet gestiegen sind und dass er einen Teil seines Investments verlieren würde, wenn er die Wohnung vor Fertigstellung verkaufen wollte.

In der Welt der internationalen Immobilien liegt der Unterschied zwischen einem erfolgreichen und einem enttäuschten Investor nicht nur in Glück oder Timing, sondern in der Fähigkeit zu lernen, zu recherchieren, sich richtig beraten zu lassen und fundierte Entscheidungen zu treffen. Ein Immobilieninvestment im Ausland kann ein hervorragender Baustein im Portfolio sein, aber nur, wenn es von Wissen, Recherche und angemessener professioneller Begleitung getragen wird.