بين المستثمر المتعلّم ومستثمر شبكات التواصل: عالمان متوازيان في الاستثمار العقاري خارج البلاد

منذ نحو 20 عامًا وأنا أرافق مستثمرين يريدون الاستثمار خارج البلاد، وكتبت هنا أكثر من مرة عن الفروق بين أنواع مختلفة من المستثمرين. واليوم أيضًا أريد أن أركّز على الفرق بين المستثمرين المتعلّمين ومستثمري شبكات التواصل الاجتماعي.

هناك مستثمرون مثل درور، الذي أدّى «واجبه المنزلي» عن سوق العقارات في أثينا قبل أن يحدّد موعد الاستشارة، فدرس خريطة المدينة وأحياءها وضواحيها. شارك في عدة ندوات عبر الإنترنت عن اليونان نظّمتها شركات مختلفة، بل وفي مؤتمر أو اثنين عن الاستثمار العقاري خارج البلاد. لم يتكاسل درور ولم يبخل بالمال، فركب الطائرة حتى قبل أن يأتي إلى الاجتماع معي، ليتحسّس «أرض الواقع»، والتقى وسطاء، وقام بعدة جولات على العقارات. وحين التقينا كانت أسئلته مركّزة وفي صلب الموضوع: طلب أن يفهم بعمق الفحوصات التي سنجريها في إطار العناية الواجبة، والإجراءات التي تجري في إطار التفاوض على العقد، وكيف يتم التسجيل في السجل العقاري اليوناني وما تبعاته، وما التزامات شركة الإدارة تجاهه، وغير ذلك.

أما إلياف، في المقابل، فاتصل ليحدّد موعدًا بعد أن رأى إعلانات على فيسبوك وشارك في ندوة عبر الإنترنت لإحدى الشركات العاملة في بوخارست، وأراد أن يعرف إن كان المشروع X مشروعًا جيدًا. وحين حاولت أن أشرح له أنني لا أستطيع إبداء رأيي، لأن مسألة ما إذا كان المشروع جيدًا أو أقل جودة مرتبطة بالغرض من شراء العقار، انتقل إلى المساومة على أتعاب مكتبنا، بل وأبلغني أن أمامنا أسبوعًا واحدًا، لأنه اشترى تذكرة الطيران وينوي السفر بعد أسبوع إلى بوخارست لتوقيع عقد شراء الشقة. وحين سألته لماذا يحتاج إليّ إذن، فأسبوع لا يكفي لإجراء فحوصات العناية الواجبة والتفاوض على صيغة العقد معًا، بل قد تكون توصيتنا بعد فحوصات العناية الواجبة ألّا يشتري الشقة، كان جوابه: «فقط راجع العقد وقل لي إن كل شيء على ما يرام».

الفجوة بين هذين المستثمرين توضّح ظاهرة أوسع ألاحظها في العقد الأخير، وخاصة منذ انتشار شبكات التواصل الاجتماعي وسهولة الوصول الفوري إلى المعلومات من كل نوع. فمن جهة، تتيح المعلومات المتاحة للمستثمرين المحتملين الاطلاع على فرص كثيرة في كل أنحاء العالم. ومن جهة أخرى، كثيرًا ما تكون هذه المعلومات سطحية ومنحازة وتميل لصالح مصالح الناشر.

المستثمر المتعلّم: استثمار في المعرفة يقود إلى عائد طويل الأمد

المستثمرون مثل درور يفهمون أنه قبل الاستثمار في عقار يجب الاستثمار في المعرفة. يعرفون أنه لا توجد طرق مختصرة حقيقية، وأن كل مستثمر لا يريد أن يشعر كذلك السائح الساذج الذي يدفع ثلاثة أضعاف ثمن سيارة الأجرة من المطار إلى وسط المدينة، عليه أن يقوم بعمل تحضيري.

درور، كما واصل يروي لي في اجتماعنا، نزّل تقارير اقتصادية لعدة مؤسسات مالية دولية عن السوق اليونانية، وفحص أزمات العقارات التي مرّت بها اليونان في الماضي، وحلّل اتجاهات السوق منذ ذلك الحين. وإلى جانب فحصه لأحياء أثينا المختلفة، قاطع معلومات من مصادر مختلفة عن عوائد الإيجار، ولم يكتفِ بوعود المسوّقين المحليين، بل فحص بيانات إحصائية رسمية. وحين أعجبه حيّ معيّن، فحص خطط البلدية بشأنه، وهل هناك خطط تطوير أو على العكس مشاكل في البنية التحتية قد تصعّب السكن فيه.

ركّز درور على أسئلة جوهرية: ما الضريبة على دخل الإيجار؟ هل قوانين الإيجار في اليونان تحمي المستأجر أكثر أم المؤجّر؟ هل هناك متطلبات بيروقراطية خاصة من المستثمرين الأجانب؟ وبالطبع، السؤال الأهم: هل تناسب استراتيجيته السوق اليونانية؟

مستثمر شبكات التواصل: حين يسبق القرار البحث

حالة إلياف تمثّل ظاهرة متنامية: مستثمرون يعتمدون أساسًا على المعلومات التي يستهلكونها من شبكات التواصل الاجتماعي والندوات التسويقية عبر الإنترنت ومجموعات واتساب. فإلياف، كما اكتشفت لاحقًا في حديثنا، كان قد دفع دفعة مقدّمة قدرها 5,000 يورو لشركة التسويق حتى قبل الاجتماع معي. وحين سألته لماذا اختار بوخارست بالذات، كان جوابه: «لأن هذا ما يفعله الجميع الآن. رأيت على فيسبوك أن كثيرًا من الإسرائيليين يشترون هناك وأن العوائد خيالية».

لم يعرف إلياف أن يشرح أي مناطق في بوخارست تعجبه أكثر، ولم يفحص الفروق في الأسعار بين الأحياء المختلفة، ولم يهتم بخطط البلدية لتطوير البنية التحتية، ولم يدرس التبعات القانونية للملكية الأجنبية لعقار في رومانيا. وحين أطلعته على تنبيهات تلقيتها من مكتبنا المحلي في رومانيا بشأن تغييرات متوقعة في الضرائب على شراء الأجانب شققًا للاستثمار، بدا مندهشًا تمامًا.

الدروس للمستثمر العقاري خارج البلاد

حالتا درور وإلياف تعلّماننا عدة دروس مهمة:

1. لا تنجرّوا وراء رواية «فاتك القطار»: من أكثر التكتيكات التسويقية شيوعًا في شبكات التواصل خلق إحساس بالإلحاح والخوف من تفويت الفرصة. «أسعار العقارات في رومانيا ترتفع بسرعة»، «فرصتك للشراء في أثينا قبل فوات الأوان» وما شابه. المستثمر المحنّك يعرف أن الاستثمار العقاري ليس قرارًا يُتخذ على عجل، وأن سوق العقارات سوق بطيئة نسبيًا في العادة. والقرار المتسرّع قد يكلّف أضعاف ثمن فحص عناية واجبة لائق.

2. احذروا متلازمة القطيع: كون «الجميع يفعلون ذلك» ليس مبررًا كافيًا للاستثمار في سوق معيّنة. فالأسواق التي صارت «ساخنة» لدى المستثمرين الإسرائيليين قد تكون بلغت مرحلة التسعير المفرط، أو قد تتعرض لتقلبات حادة حين تضعف موجة المستثمرين.

3. افهموا دوافع مقدّمي المعلومات: وراء الإعلانات في شبكات التواصل والندوات التسويقية تقف عادة مصالح اقتصادية واضحة. ضعوا في حسبانكم أن شركة وساطة تسوّق شققًا في بودابست ستعرض عليكم أكثر البيانات تفاؤلًا، وليس بالضرورة الصورة كاملة.

4. أجروا فحص عناية واجبة شاملًا: للأسف، رأيت كثيرًا جدًا من المستثمرين يندمون على شراء متسرّع. وفحص العناية الواجبة الشامل لا يشمل العقار نفسه فقط، بل أيضًا السوق المحلية، والوضع القانوني، والضرائب، وقوانين الإيجار، والتوقعات الاقتصادية للمنطقة.

5. فكّروا في استراتيجية الخروج: المستثمرون مثل درور يسألون: «كيف سأبيع العقار إن أردت الخروج من الاستثمار؟» هذا سؤال حاسم يتجاهله كثير من المستثمرين. فسيولة العقار وإمكانية تسييله جزء لا يتجزأ من اعتبارات الاستثمار.

6. لا تبخلوا على الاستشارة المهنية: محاولة المساومة على أتعاب المهنيين قد يتضح أنها توفير باهظ الثمن جدًا. فالمحامي ذو الخبرة في السوق المحلية يستطيع أن يكتشف مخاطر قد تفوت المستثمر مهما بلغت خبرته.

المستثمر الناجح متعلّم دائم

في النهاية، اشترى درور شقة في أثينا، لكن ليس في المشروع الأول الذي اطّلع عليه. فبعد فحص معمّق، اكتشف فرصة في حيّ نامٍ لم يكن «على خريطة» معظم المستثمرين الإسرائيليين. وأجّر الشقة بدخل أكثر تواضعًا من «الوعود» التي رآها في الإعلانات، لكن في عقار مستقر، في منطقة لها خطط تطوير معتمدة، ومع استراتيجية خروج واضحة.

وإلياف؟ للأسف، قصته تمثّل وضعًا شائعًا أكثر من اللازم. لقد اشترى بالفعل شقة في المشروع الذي أوصي به في الندوة، لكنه اكتشف بعد سنة أن الشركة التي تبني المشروع تعاني صعوبات مالية وأن البناء متأخر، وأن أسعار الشقق في المنطقة لم ترتفع كما كان متوقعًا، وأنه إن حاول بيع الشقة قبل اكتمال البناء فسيخسر جزءًا من استثماره.

في عالم العقارات الدولية، لا يكمن الفرق بين المستثمر الناجح والمستثمر الخائب في الحظ أو التوقيت فقط، بل في القدرة على التعلّم والبحث والتشاور الصحيح واتخاذ قرارات مدروسة. فالاستثمار في العقارات خارج البلاد يمكن أن يكون مكوّنًا ممتازًا في المحفظة الاستثمارية، لكن فقط حين يكون مدعومًا بالمعرفة والبحث والمرافقة المهنية اللائقة.