Инвестор, который учится, и инвестор из соцсетей: два параллельных мира в зарубежной недвижимости

Почти 20 лет я сопровождаю инвесторов, которые хотят вкладывать за рубежом, и не раз писал здесь о различиях между разными типами инвесторов. Сегодня я тоже хочу сосредоточиться на различии между инвесторами, которые учатся, и инвесторами из соцсетей.

Есть инвесторы вроде Дрора, который ещё до того, как записаться на консультацию, сделал «домашнее задание» по рынку недвижимости Афин, изучил карту города, его районы и пригороды. Он поучаствовал в нескольких вебинарах разных компаний о Греции и даже в паре конференций об инвестициях в зарубежную недвижимость. Дрор не поленился и не пожалел денег — ещё до встречи со мной сел в самолёт, чтобы «прощупать почву», встретился с риелторами, съездил на несколько осмотров объектов. Когда мы встретились, его вопросы были конкретными и по делу: он хотел досконально понять, какие проверки мы проведём в рамках due diligence, как идут переговоры по договору, как происходит регистрация в греческом земельном реестре и что она означает, каковы обязательства управляющей компании перед ним и многое другое.

Элиав же позвонил записаться на встречу после того, как увидел публикации в Facebook и поучаствовал в вебинаре одной из компаний, работающих в Бухаресте, и поинтересовался, хорош ли проект X. Когда я попытался объяснить, что не могу высказать мнение, потому что вопрос, хорош проект или нет, зависит от цели покупки объекта, он перешёл к торгу о гонораре нашего офиса и даже объявил, что у нас неделя: он уже купил билет и через неделю собирается лететь в Бухарест подписывать договор о покупке квартиры. Когда я спросил, зачем ему тогда я, ведь недели не хватит ни на due diligence, ни на переговоры о тексте договора, и вполне может оказаться, что после проверки мы порекомендуем квартиру не покупать, он ответил: «Просто просмотри договор и скажи мне, что всё в порядке».

Разрыв между этими двумя инвесторами иллюстрирует более широкое явление, которое я замечаю последние десять лет, и особенно с распространением соцсетей и мгновенного доступа к любой информации. С одной стороны, доступная информация позволяет потенциальным инвесторам узнавать о множестве возможностей по всему миру. С другой — эта информация часто поверхностна, тенденциозна и смещена в пользу интересов того, кто её публикует.

Инвестор, который учится: вложение в знания, которое ведёт к долгосрочному результату

Инвесторы вроде Дрора понимают, что прежде чем вкладывать в объект, нужно вложиться в знания. Они знают, что настоящих коротких путей нет и что каждый инвестор, который не хочет чувствовать себя тем наивным туристом, что платит втрое за такси из аэропорта в центр города, обязан проделать подготовительную работу.

Дрор, как он рассказал мне дальше на нашей встрече, скачал экономические отчёты нескольких международных финансовых организаций о греческом рынке, изучил кризисы недвижимости, постигшие Грецию в прошлом, и проанализировал рыночные тенденции с тех пор. Помимо изучения разных районов Афин, он сопоставил данные из разных источников об арендной доходности, не довольствовался обещаниями местных продавцов, а изучил официальную статистику. Когда ему понравился какой-то район, он проверил, какие у мэрии планы на него, есть ли планы развития или, наоборот, проблемы с инфраструктурой, которые могут осложнить там жизнь.

Дрор сосредоточился на существенных вопросах: какой налог на доход от аренды? Защищают ли законы об аренде в Греции больше арендатора или арендодателя? Есть ли особые бюрократические требования к иностранным инвесторам? И, конечно, самый важный вопрос — подходит ли его стратегия греческому рынку.

Инвестор из соцсетей: когда решение приходит раньше исследования

Случай Элиава представляет растущее явление — инвесторы, которые опираются в основном на информацию из соцсетей, маркетинговых вебинаров и групп в WhatsApp. Элиав, как я выяснил дальше в разговоре, ещё до встречи со мной заплатил маркетинговой компании аванс в 5 000 евро. Когда я спросил, почему он выбрал именно Бухарест, он ответил: «Потому что сейчас все так делают. Я видел в Facebook, что многие израильтяне там покупают и что доходность там безумная».

Элиав не мог объяснить, какие районы Бухареста ему нравятся больше, не проверял разницу в ценах между районами, не интересовался планами мэрии по развитию инфраструктуры и не изучал юридические последствия иностранного владения недвижимостью в Румынии. Когда я поделился с ним предупреждениями, полученными от нашего местного офиса в Румынии, об ожидаемых изменениях в налогообложении покупки инвестиционных квартир иностранцами, он выглядел совершенно удивлённым.

Уроки для инвестора в зарубежную недвижимость

Случаи Дрора и Элиава преподают нам несколько важных уроков:

1. Не поддавайтесь нарративу «уходящего поезда» — одна из распространённых маркетинговых тактик в соцсетях — создание ощущения срочности и страха упустить возможность. «Цены на недвижимость в Румынии быстро растут», «Ваш шанс купить в Афинах, пока не поздно» и тому подобное. Опытный инвестор знает, что инвестиции в недвижимость — не решение, которое принимают впопыхах, и что рынок недвижимости, как правило, относительно медленный. Поспешное решение может обойтись в разы дороже надлежащей юридической проверки.

2. Остерегайтесь стадного инстинкта — то, что «все так делают», не является достаточным основанием для инвестиций на конкретном рынке. Рынки, ставшие «горячими» среди израильских инвесторов, могут уже находиться в стадии переоценки или оказаться подвержены высокой волатильности, когда волна инвесторов схлынет.

3. Понимайте мотивы источников информации — за публикациями в соцсетях и маркетинговыми вебинарами обычно стоят чёткие экономические интересы. Учтите, что агентство недвижимости, продающее квартиры в Будапеште, покажет вам самые оптимистичные данные, а не обязательно полную картину.

4. Проводите всестороннюю проверку (due diligence) — к сожалению, я видел слишком много инвесторов, сожалеющих о поспешной покупке. Всесторонняя проверка охватывает не только сам объект, но и местный рынок, юридическую ситуацию, налогообложение, законы об аренде и экономические прогнозы по району.

5. Думайте о стратегии выхода — инвесторы вроде Дрора спрашивают: «Как я продам объект, если захочу выйти из инвестиции?» Это критически важный вопрос, который многие инвесторы игнорируют. Ликвидность объекта и возможность его реализации — неотъемлемая часть инвестиционных соображений.

6. Не экономьте на профессиональной консультации — попытка выторговать гонорар у специалистов может обернуться очень дорогой экономией. Адвокат с опытом на местном рынке способен выявить риски, которые может упустить даже самый опытный инвестор.

Успешный инвестор учится постоянно

В итоге Дрор купил квартиру в Афинах, но не в первом проекте, о котором узнал. После глубокой проверки он нашёл возможность в развивающемся районе, которого не было «на карте» большинства израильских инвесторов. Он сдал квартиру с более скромным доходом, чем «обещания», которые видел в рекламе, но это стабильный объект в районе с утверждёнными планами развития и с понятной стратегией выхода.

Элиав? К сожалению, его история отражает слишком распространённую ситуацию. Он действительно купил квартиру в проекте, который ему порекомендовали на вебинаре, но через год обнаружил, что строящая проект компания испытывает финансовые трудности, стройка задерживается, цены на квартиры в районе выросли не так, как ожидалось, и если он попытается продать квартиру до завершения строительства, то потеряет часть вложений.

В мире международной недвижимости разница между успешным и разочарованным инвестором кроется не только в удаче или выборе момента, но и в умении учиться, исследовать, правильно консультироваться и принимать взвешенные решения. Инвестиции в зарубежную недвижимость могут быть отличной составляющей инвестиционного портфеля, но только когда они подкреплены знаниями, исследованием и надлежащим профессиональным сопровождением.