От краха к империи недвижимости: история арбитража, который спас Илану

«Эта ночь в Тель-Авиве была моей последней в Израиле, по крайней мере пока. У меня был билет на сегодняшнее утро, 1 000 евро наличными в сумке и видео от моей 17-летней дочери, которое я обещала смотреть каждый вечер: „Мама, я тобой горжусь. Возвращайся к нам победительницей“». — Илана Коэн, одна из основательниц компании «Оген Глобал» по инвестициям в недвижимость

«Всё началось, когда я стояла на балконе дешёвого отеля в Бухаресте и смотрела на дождь, который не прекращался уже три дня, — рассказывает мне Илана в маленьком кафе на улице Дизенгоф, за день до возвращения в Румынию. — Я чувствовала себя экономической беженкой. За две недели до этого банк сообщил, что обращает взыскание на мою заложенную квартиру в Бат-Яме. Семейный бизнес рухнул и оставил меня с долгами более чем на миллион шекелей».

Её эспрессо уже успел остыть, но огонь в её глазах горел ярко, пока она рассказывала мне свою поразительную историю.

Момент, когда всё изменилось

«Это Ноа, моя дочь, заставила меня взять паузу. „Мама, давай поедем на две недели в Румынию, просто немного подышать“. Мы потратили последний остаток моего кредитного лимита — 7 000 шекелей».

Улыбка начала расползаться по её лицу, когда она дошла до поворотного момента в истории.

«Квартира, которую мы сняли на Airbnb, была кошмаром. Матрас, который ощущался как водяной, плесень в душе и кухня, которую, казалось, не мыли со времён Чаушеску». Она рассмеялась: «Когда я позвонила пожаловаться, хозяин сказал, что вернёт мне 20% суммы. Мы так разозлились, что решили съехать».

Удача начала поворачиваться к Илане, когда она встретила Виктора, 57-летнего местного таксиста.

Она показывает руками и изображает тяжёлый румынский акцент: «„Мадам, видите тот дом? Молодые ребята снимают там квартиры за копейки, немного красят стены, покупают мебель в IKEA, делают красивые фото и сдают туристам вдвое дороже!“»

Её молчание было драматичным.

«В тот момент я почувствовала, будто меня встряхнула невидимая рука. Я посмотрела вокруг на этот город, который знаю с детства, — я родилась в Румынии, а родители репатриировались, когда я была совсем маленькой. Вдруг я увидела не чужой город, а игровую площадку возможностей».

Согласно исследованию McKinsey Global Institute 2023 года, модель «арбитража» в недвижимости — использование разницы в цене между долгосрочной и краткосрочной арендой — стала двигателем роста микропредпринимательства в недвижимости в крупных городах Восточной Европы.

От первой квартиры — к маленькой империи

Ноа вернулась в Израиль, а Илана осталась. С 5 000 евро, которые ей удалось занять у сестры, она нашла студию в ужасном состоянии в историческом квартале Lipscani.

«Хозяин, Петру, решил, что я сумасшедшая, когда я предложила отремонтировать за свой счёт съёмную квартиру. Место было дырой — протекающие трубы, отслаивающиеся обои, запах мокрой собаки. Но расположение… в пешей доступности от Старого города, от реки, от всех достопримечательностей».

С хитрой улыбкой она достаёт телефон и показывает мне фото «до и после», от которых у меня отвисает челюсть.

«Месяц непрерывной работы. Я привела мастеров по электрике и сантехнике, красила сама, покупала и таскала мебель. Во время ремонта я спала на надувном матрасе на полу».

Фото «после» показывает современную, чистую и уютную студию — с умными дизайнерскими штрихами, которые скрывают скромный бюджет ремонта.

«Первый месяц был безумным. Я платила Петру 300 евро аренды и заработала почти 700 евро на гостях. Во второй месяц — уже 850».

Империя растёт

Илана показывает мне приложение в своём телефоне — пять сдаваемых квартир, у всех рейтинг 4,8 звезды и выше, ежемесячный доход в тысячи евро.

«Бывают дни, когда я хожу по Бухаресту с улыбкой, которая не сходит с лица, со связкой ключей от пяти квартир, переходя из квартиры в квартиру проверить, что всё в порядке, — и щипаю себя. Женщина, которая всего 36 месяцев назад плакала в подушку от страха, что её выселят из квартиры, теперь управляет своей маленькой империей недвижимости».

Она закатывает рукав блузки и показывает мне новую маленькую татуировку — птицу феникс с датой, когда она впервые приземлилась в Румынии.

«Моя первая татуировка — в 52 года. Чтобы напоминать себе, что всегда можно начать заново».

Не всё так радужно

Её лицо мрачнеет. «Не поймите неправильно, это не розовый сад. Бывали гости, которые оставляли квартиру разгромленной, пожилая соседка, которая пожаловалась в мэрию, что в доме „дом терпимости“, потому что видела, как входят и выходят разные люди».

Она рассказывает о ночи, когда проснулась в два часа ночи — находясь вообще в Израиле — от испуганного звонка французской пары туристов, у которых ключ сломался в замке, о сложной румынской бюрократии и о пустых периодах зимой, когда туризм затихает.

По данным Европейской ассоциации независимых хозяев жилья (EHHA), 72% хозяев сообщают как минимум об одном случае значительного ущерба квартире в первый год работы, а 31% на этом этапе подумывают бросить бизнес.

Теория арбитража в недвижимости по Илане

«Так что нужно, чтобы повторить ваш успех?» — спросил я.

Она загибает пальцы: «Острый глаз, чтобы замечать возможности. Основательное исследование рынка — я две недели просматривала сотни квартир на Airbnb, проверяла цены, заполняемость и расположение. Смелость справляться с неопределённостью. Умение увидеть потенциал в объектах в плохом состоянии. Понимание местных законов — и это критически важно!» — она указывает на меня, подчёркивая.

«И главное… присутствие. Управлять этим на расстоянии невозможно. Либо вы там, либо у вас есть местный партнёр, которому вы доверяете на сто процентов».

Она на мгновение замолкает и смотрит на часы.

«Через 14 часов я в Бухаресте, нужно принять доставку мебели в новую квартиру. На этот раз — шестую квартиру, и первую, которую я покупаю, а не просто снимаю».

Когда мы прощаемся, она говорит мне: «Приезжай в гости. Я поселю тебя в одной из своих квартир. И кто знает, может, ты влюбишься в эту бизнес-модель и присоединишься ко мне?»

Может быть, арбитраж аренды — это ваша возможность?

Я остаюсь со своим остывшим кофе и размышляю: сколько моих читателей сейчас смотрят в окно и представляют себя на месте Иланы? Сколько вспоминают свою последнюю поездку за границу и думают, не упустили ли похожую возможность?

Преимущества очевидны:

• Потенциал высокого дохода, особенно в крупных городах и туристических районах.
• Быстрый вход на международный рынок недвижимости без необходимости в крупном собственном капитале для покупки.
• Операционная и управленческая гибкость.

Но по опыту сопровождения многих инвесторов я обязан предупредить о трудностях:

1 Регуляторный лабиринт — тщательно изучите местные законы! Многие города ограничивают краткосрочную аренду, требуют специальных лицензий или вовсе её запрещают. В Париже, Берлине и Барселоне, например, действуют жёсткие ограничения. Штрафы? Могут быть драматическими.

2 Удалённое управление — серьёзный вызов. Подумайте о приёме гостей в необычное время, срочных неисправностях в квартире, уборке между гостями. Наймёте местную управляющую компанию? Это заметно снизит прибыльность.

3 Нестабильный денежный поток — если при обычной аренде каждый месяц получаешь фиксированную сумму, то при краткосрочной аренде заполняемость меняется в зависимости от сезона, местных событий и конкуренции. Вы заложили бюджет на «тощие» месяцы?

4 Отношения с владельцем объекта — убедитесь, что ваш договор аренды прямо разрешает субаренду! Я видел инвесторов, которым пришлось платить крупные штрафы или которых с позором выселяли, когда выяснялось, что они сдают объект в нарушение договора.

Исследование Университета HEC Paris 2024 года показало, что 43% предпринимателей, занимающихся арбитражем в недвижимости, терпят неудачу в первые два года — в основном из-за игнорирования местного регулирования и недооценки операционных расходов.

После многих лет сопровождения инвесторов в зарубежную недвижимость мой вывод таков: арбитраж аренды может быть отличной стратегией для тех, кто делает домашнее задание. Это требует глубокого исследования, тщательного планирования, знания местного рынка и регулирования, а главное — физического присутствия или надёжного местного партнёра.

У Иланы получилось, потому что она увидела возможность, знала язык и культуру и была готова переехать и управлять бизнесом вблизи.

Арбитраж аренды в зарубежной недвижимости — это не волшебство. Это тяжёлая работа. Это препятствия. Это бессонные ночи. Но для таких людей, как Илана, это может стать способом начать с нуля и построить что-то значимое.