Миф о «пассивном доходе» — и его крушение

Каждый, кто сопровождает инвесторов и/или продаёт недвижимость, рассказывает вам, что если вы инвестируете в недвижимость, пассивный доход вам гарантирован. Нужно лишь купить квартиру в Димоне или в Лиссабоне, и деньги просто будут поступать на ваш банковский счёт. Правда?… Стоит прочитать историю Талии.

Талия и её муж, молодая пара в начале пути, как и любая молодая израильская пара, хотели иметь собственную квартиру. Они ходили на ярмарки квартир, участвовали в лотереях, но ничего не выходило. В лотереях они не выигрывали, а покупка квартиры стала мечтой, которая с ростом цен на жильё отдалялась от месяца к месяцу. Особенно после того, как хороший друг в один из пятничных вечеров «с цифрами в руках» объяснил им, что квартира даже за полтора миллиона шекелей на периферии из-за ипотеки в итоге обойдётся им в 2,5 миллиона или больше, и предложил вместо этого рассмотреть вариант покупки квартиры за границей.

«Друг свёл нас с человеком, который называл себя сопровождающим инвесторов, а потом я поняла, что он всего лишь риелтор, который на мне зарабатывал. Милый человек, взявший с нас 1 500 евро за сопровождение покупки квартиры в Бухаресте», — рассказала мне Талия на нашей встрече.

«Мы купили билеты и полетели с ним на два очень-очень интенсивных дня в Бухарест, — продолжала она. — В первый день мы посмотрели 5 или 6 квартир, записывая плюсы и минусы каждой, но так толком и не поняли, где она находится с точки зрения районов города. На следующий день он свёл нас с адвокатом, а ещё отвёз в банк, и мы открыли там счёт.

Когда мы вернулись в Израиль, он начал давить на нас, чтобы мы приняли решение, мы снова встретились однажды вечером у нас дома, и он ещё немного нас направил. В итоге все квартиры, которые он нам показал, были на верхней границе нашего бюджета, но мы решили взять одну конкретную квартиру и перешли к её проверке с адвокатом, которую он нам представил. Мы перевели деньги, и я поехала с ним на один день на подписание договора. После подписания у нас был марафон встреч с разными управляющими компаниями и/или израильтянами, живущими в городе, которых он пригласил, чтобы они предложили нам управлять нашей квартирой».

«И вам не показалось странным, что он делает всё это за 1 500 евро?» — спросил я.

«Мы уже были внутри процесса, так что это уже не имело большого значения, — ответила она. — Я вернулась в Израиль, и, посоветовавшись с мужем, мы решили работать с одной из управляющих компаний. Я связалась с ними по телефону, и примерно через неделю получила от них подробное письмо о том, что состояние квартиры требует ремонта и нового оснащения, прежде чем заселять жильцов, а их смета составила 25 000 евро. По телефону руководитель управляющей компании объяснил мне, что нужно буквально ободрать всю квартиру и отстроить заново, прежде чем ставить мебель и заселять жильца. Мне это показалось странным, потому что я не помнила, чтобы квартира была в таком катастрофическом состоянии, но после дня консультаций я дала ему зелёный свет начинать работы и одновременно купила билет в Бухарест».

Как вы уже поняли, это уже третья поездка Талии в Бухарест, а значит, расходы молодой пары только растут, а доходов от того, что им обещали как пассивный доход, они ещё и не видели.

Талия расторгла договор с управляющей компанией на следующий день после приезда в Бухарест, когда узнала от прораба, которого застала в квартире, что заказанный у него ремонт гораздо менее капитальный, чем ей описали по телефону, и далёк от того, что было написано в присланной ей смете. После изнурительных переговоров ей пришлось заплатить управляющей компании компенсацию в 3000 евро и напрямую нанять ремонтного подрядчика, чтобы он завершил работы. Параллельно с работами она покупала мебель и оснащение для квартиры и искала новую управляющую компанию. Для этого Талия провела в Бухаресте две недели, но, по её словам, сэкономила 10 000 евро по сравнению с тем, что заплатила бы первой нанятой ею управляющей компании.

С накопленным опытом она решила нанять знакомого ей молодого израильтянина, чтобы он занимался сдачей квартиры и управлением. «Первые полгода всё было в порядке. Он прислал нам договор аренды, подписанный, по его словам, с румынским студентом, который платил 400 евро в месяц, хотя мы думали — и так нам это и преподносили всё время, — что такую квартиру должны сдавать не меньше чем за 500 евро в месяц. Но поскольку мы уже вложили в это гораздо больше, чем планировали, и хотели наконец увидеть, как квартира работает, мы пошли на компромисс», — рассказывает Талия.

Через полгода нанятый ею управляющий сообщил, что студент исчез из квартиры, оставив небольшой долг электрической компании и домовому комитету. Прошли два месяца летних каникул, пока не нашёлся новый арендатор, подписавший договор на год — тоже за 400 евро в месяц. Через два месяца новый арендатор перестал перечислять арендную плату, а управляющий прервал связь с Талией, и ей снова пришлось покупать билет в Бухарест.

«Я прилетела в Бухарест под вечер и, устроившись в отеле, попросила вызвать такси до квартиры. Когда я дала адрес администратору, чтобы он вызвал мне такси, он спросил, что мне понадобилось в этом районе. Я не поняла вопроса, и тогда он объяснил, что адрес, который я ему дала, — в районе, где живут в основном иностранные рабочие, и ходить там одной ночью неприятно, тем более иностранке. Я была в шоке. Когда я добралась до места, уже стемнело, и я поняла, о чём говорил администратор отеля: на улице почти не было ни души, а если я и видела людей, это были в основном иностранные рабочие или бездомные.

Я позвонила в домофон и представилась владелицей квартиры. Через несколько минут спустился молодой парень, который был похож не на румынского студента, а скорее на иностранного рабочего с Востока, и представился жильцом квартиры. Я поднялась с ним в квартиру, где он жил ещё с 4 иностранными рабочими с Востока. На ломаном английском они объяснили мне, что парень, у которого они сняли квартиру, каждый месяц приходил забирать арендную плату наличными, а последние два месяца перестал приходить. На следующее утро я вернулась в квартиру, получила от них плату за два предыдущих месяца и дала им реквизиты нашего банковского счёта, чтобы они могли каждый месяц вносить плату прямо на счёт».

История Талии — не единственный случай, с которым я сталкивался, пусть он и относительно исключительный и включал очень много сбоев по ходу дела. И всё же многие инвесторы, которых я встречал за годы сопровождения, подтвердят: не бывает «пассивного дохода», бывают «активные действия», призванные сохранить и уберечь вашу инвестицию. Вот несколько советов для разумного подхода:

• Перед покупкой, даже если вы пользуетесь профессиональным сопровождением, обязательно проведите всестороннюю проверку объекта, включая физический осмотр, юридическую проверку права собственности и разрешений, а также экономическую оценку арендного потенциала и будущей стоимости.
• Глубоко изучите законы о недвижимости, арендное право и соответствующее регулирование в стране, где вы купили объект.
• Помните о различиях в деловой культуре и местных порядках работы.
• Используйте онлайн-средства связи (видеозвонки, электронную почту, мессенджеры), чтобы поддерживать постоянный контакт с местными партнёрами (управляющей компанией, адвокатом, бухгалтером).
• Даже если вы пользуетесь услугами управляющей компании, рекомендуется время от времени посещать объект, чтобы лично оценить его состояние и поддерживать связь с местными партнёрами.
• Используйте цифровые платформы для удалённого управления недвижимостью — они могут включать отслеживание платежей, заявки на обслуживание и общение с арендаторами.
• Оформите комплексную страховку объекта, соответствующую особым условиям и рискам страны, где он находится.

«Академический анализ результатов трансграничных инвестиций в недвижимость показывает, что правильное удалённое управление объектом с опорой на профессиональных местных партнёров и эффективную коммуникацию является ключевым фактором для достижения положительной доходности и минимизации рисков». — Д-р Эмили Картер, исследователь недвижимости в Кембриджском университете.