Хотите инвестировать в недвижимость за рубежом? Сначала прочитайте это!

Орен, молодой и энергичный парень, пришёл ко мне на первую встречу после того, как побывал на сайте нашего офиса. Он рассказал, что ездил на мальчишник в Бухарест, а под отелем было агентство недвижимости. Ему стало любопытно, что можно сделать с небольшими сбережениями, накопленными после армии, и владелец агентства, который по случайности оказался израильтянином, уже несколько лет живущим в Румынии, повозил его по городу и показал несколько объектов. Орен впечатлился и решил купить на свои сбережения квартиру и сдавать её через Airbnb.

Я вкратце рассказал ему о румынском регулировании и процедурах покупки, и он сразу нанял нас. Квартира была куплена за короткий срок — после того как мы прошли все обычные юридические препятствия покупки в Румынии, — и Орен уехал на месяц в Бухарест следить за ремонтом и обставить квартиру. Ещё во время пребывания в Бухаресте он связался со мной и сообщил, что нашёл ещё одну квартиру, которую хочет купить.

«Я не рекомендую тебе покупать эту квартиру, — сказал я ему во втором нашем разговоре на эту тему. — Она в доме с „красной точкой“, а это проблематично». (Для тех, кто не в теме: дом с «красной точкой» — это старое здание, признанное опасным в случае землетрясения.)

Орен настоял на покупке квартиры, несмотря на мои предупреждения и попытки его переубедить.

Примерно через полгода после покупки второй квартиры он попросил о встрече у меня в офисе. Придя, Орен объявил, что только что вернулся из отпуска в Афинах и нашёл там квартиру, которую собирается купить. Я откинулся на спинку кресла, глубоко вдохнул, чтобы собраться с мыслями, и сказал ему: «У тебя немало проблем с квартирой в Бухаресте, которую ты купил, не захотев меня слушать. Ты ещё толком не знаешь Румынию, а там, по-моему, достаточно возможностей и вариантов. Зачем тебе сейчас Греция?»

«Не понимаю, чего ты хочешь? — ответил он. — Я не хочу класть все яйца в одну корзину».

«Есть такая вещь, как фокус. Думаю, что на этом этапе расширение на ещё одну страну усложнит тебе и управление бизнесом, и развитие в сфере недвижимости».

«У меня есть управляющая компания в Румынии. Найду управляющую компанию и в Греции», — ответил он.

«Орен, мы знакомы меньше года. Я понимаю, что ты импульсивный парень, и понимаю, что ты хочешь проглотить весь мир. Но прими совет от опытного человека: сфокусируйся, изучи всё досконально, выжми потенциал Румынии и Бухареста, прежде чем расширяться и начинать работать в другой стране. Это только укрепит тебя и позволит больше заработать», — пытался убедить я.

Все мои попытки убедить Орена пока что остаться сосредоточенным на Румынии и не расширяться на Грецию не помогли.

Конечно, каждый инвестор разный, и у каждого свои соображения и цели. И всё же я настоятельно рекомендую взвесить преимущества фокуса на одной стране, особенно на первых этапах инвестиций в международную недвижимость.

И, пожалуй, важно подчеркнуть: фокус — это не обязательно только конкретная страна. Можно углубить фокус до определённого города, а в нём — до определённого типа объектов, например студий под аренду, коммерческой недвижимости или частных домов, и развивать экспертизу в этих нишах. Или сосредоточиться на конкретной стратегии — повышении стоимости, краткосрочной аренде (Airbnb) или «флиппинге» (покупка, ремонт и быстрая продажа).

Как человек, знающий сферу международной недвижимости, могу засвидетельствовать: управление объектами в нескольких странах — сложная задача, требующая навыков и опыта. Важно учитывать, что расширение на несколько стран требует много ресурсов — времени, денег и энергии. Распыление может подорвать способность эффективно инвестировать и управлять объектами в одной стране. Фокус на одной стране позволяет экономить на перелётах и проживании, обеспечивает плотный контроль, быстрое решение возникающих проблем и многое другое. Не говоря уже о том, что фокус на одной стране позволяет вам как предпринимателю построить сильную местную репутацию и наладить деловые связи со специалистами отрасли. И, как уже сказано, фокус позволяет вам как предпринимателю глубоко узнать местный рынок, изучить законы и регулирование, понять риски, связанные с инвестицией, разобраться в динамике местного рынка и находить более удачные инвестиционные возможности.

А как действуете вы? Сфокусированно или распределяете инвестиции?