Когда дружба обходится дорого: история о риелторе с подвохом

Помните Орена, молодого парня, который слетал на мальчишник в Бухарест и вернулся оттуда с купленной квартирой? Помните, я писал здесь о квартире, которую Орен купил вопреки нашей профессиональной позиции? Так давайте расскажем эту историю — и, может быть, извлечём из неё пару уроков.

В Румынии Орен познакомился с израильским риелтором, живущим в Бухаресте, и они подружились. После первого тура, во время которого риелтор показывал Орену квартиры, они сели выпить кофе и начали делиться историями из армейской службы и о жизни вообще. На следующий день, рассказал мне Орен, риелтор пригласил его провести вечер в местном клубе вместе с несколькими своими местными друзьями — и это стало их ритуалом на все вечера, которые Орен проводил в Бухаресте.

В каждый приезд Орена в город риелтор приглашал его вечером на совместные развлечения, а утром — на осмотры объектов, где пытался продать ему ещё квартиры. А Орен, в восторге, наслаждался вниманием и компанией в чужом городе. И каждый раз, когда приходило предложение о новой квартире, он передавал его нам на юридическую проверку.

Сопровождая Орена как адвокат, я видел, как постепенно растёт влияние риелтора, как Орен начинает возражать против наших юридических заключений и как он, похоже, повторяет слова риелтора. На Орена, по всей видимости, повлияло внимание, которым его осыпал риелтор, а может быть, и возникшая между ними дружба. Мы стали препятствием, мешавшим риелтору продавать Орену свой товар.

Кто знает Бухарест, знает, что в центре города есть старые жилые дома, признанные в разной степени опасными и неустойчивыми в случае землетрясения. Квартира, которую риелтор предложил Орену, была в доме с высокой степенью риска. Я пытался объяснить Орену риск — безуспешно, даже когда мы показали ему письмо от домового комитета, полученное другим клиентом нашего офиса, владельцем квартиры в этом доме, о том, что жильцы возражают против краткосрочной сдачи квартир (Airbnb). Не помогло и то, что я показал ему на румынских сайтах объявлений, что цена выглядит завышенной для этого района и метража. Орен купил квартиру.

Проблемы начались примерно через два месяца после покупки, когда Орен получил письмо, похожее на то, что получил другой наш клиент, владелец квартиры в этом доме: жильцы возражают против использования квартиры для краткосрочной аренды. К письму было приложено официальное решение, принятое по этому вопросу на собрании собственников. Через месяц к арендаторам, жившим в квартире, наведалась местная полиция — и вместе с ней пришёл штраф, который Орену пришлось оплатить. Когда Орен пришёл к риелтору с претензиями, тот рассердился и переложил всю ответственность на Орена и на нас, адвокатов.

«Ты мог сдавать её в долгосрочную аренду, — сказал он Орену. — Я не говорил тебе сдавать её через Airbnb без нужных разрешений. А если твой адвокат тебе этого не сказал или не добыл нужного разрешения — не приходи ко мне с претензиями».

Орен — лишь один из многих примеров, которые мы видели и пережили за эти годы: израильтяне приезжают за границу, знакомятся с местным риелтором и доверяются ему после поверхностного знакомства.

Хочу напомнить всем нам: риелтор — это продавец. Легко попасть под обаяние симпатичного риелтора, особенно в чужой стране. Помните, что его интерес — чтобы вы совершили сделку, а не обязательно хорошую для вас сделку. Сохраняйте объективность и опирайтесь на объективных специалистов, которые представляют вас. Требуйте встречи с продавцом (продавцами), не поддавайтесь соблазну вести переговоры через риелтора. Будьте внимательны к подозрительным признакам: неправдоподобно низкая цена, давление продавца с целью быстро закрыть сделку или отказ предоставить информацию. Относительно высокая цена и возражения жильцов тоже должны зажечь красную лампочку. Во многих случаях риелтор берёт комиссию и с продавца, и с покупателя, и его интерес провести сделку только растёт, поэтому важно убедиться, что в вашей сделке вы — единственная сторона, которая платит риелтору комиссию. А если риелтор ещё и предлагает вам услуги знакомого ему адвоката — пусть это зажжёт у вас красную лампочку. Всегда привлекайте своего адвоката и проводите юридическую проверку (due diligence) до подписания договора на покупку квартиры (а если можно — и до подписания предварительного договора).

И напоследок: остерегайтесь обещаний высокой доходности или быстрой прибыли. Инвестиции в недвижимость требуют времени, терпения и тщательной проверки.